המציאות העכשווית בישראל היא נדל"ן למסתכן

והאפשרויות להרוויח סכומים משמעותיים בענף הנדל"ן תוך התחשבות במרכיב הסיכון
ניר שמול – מנכ"ל חברת שניר אומר: "כלל ידוע בכלכלה הוא שככל שהסיכון עולה הסיכוי עולה ונשאלת השאלה האם גם בנדל"ן אפשר להרוויח כספים מהשקעות מסוכנות, או שבתחום הכי בוער בכלכלה הישראלית המשפיע על כל אחד ואחת מאיתנו ברמה היום יומית, אם בשכירות או אם ברכישה של דירה וכמובן בהשקעות בנדל"ן".
האם דבר זה מתנהג באופן דומה, או שבגלל עליות המחירים הבלתי פוסקות בשנים האחרונות בתחום הדיור השוק מתנהג אחרת? במאמר זה אנסה לענות על שאלה מורכבת זו ואפרט מהן האפשרויות להרוויח סכומים משמעותיים בנדל"ן תוך התחשבות בנושא מרכיב הסיכון.
סוגי ההשקעות האפשרויות להשקעות בנדל"ן ספקולטיבי:
רכישת נדל"ן באמצעות קבוצת רכישה – בעבר נהנו חברי קבוצות הרכישה מהנחה משמעותית הן לאור היעדר יזם והן לאור הטבות מיסוי ומע"מ שאפשרו רווח משמעותי לקונים. אולם בעשור האחרון נושא המיסוי ולרבות מרכיב המע"מ שונה וחברי הקבוצה כמעט שלא נהנים מהטבות מס משמעותיות מול רוכשי דירות מקבלן.
כמו כן, המארגן גוזר כיום סכומי כסף משמעותיים עבור ניהול איתור וארגון הקבוצה ולכן חלק ממרכיב הרווח היזמי עובר לכיסו ( אך עדיין מרוויח פחות מול יזם / קבלן שנושא במלוא הסיכון ואחראי לכל התהליך גם לאחר האכלוס ושנות הבדק ).
כמו כן מקרים שקרו בעבר כמו בפרויקטים של ענבל אור ושל קבוצות רכישה אחרות שקרסו האפילו לעיתים על ההצלחות ועל החיסכון המשמעותי שהשיגו חלק מהקבוצות מול רוכש דירה רגילה. ועל כן גם כיום ישנם מארגני קבוצות עם היסטוריה גדולה של הצלחות. על כן מדובר בהשקעה לעיתים נכונה מול הסיכון, כאשר כאמור מביאים בחשבון שהרווחים העתידיים יצטמצמו משמעותית מול העבר .
רכישה של קרקע חקלאית - מדובר באחת מאפשרויות ההשקעה הפופולריות כיום בפרסומים השונים ברחבי האינטרנט והמדיה בישראל. קרקע בחדרה, בבת ים, גני תקווה, נתניה, רעננה ואין סוף אפשרויות נוספות אשר מציעות לישראלים חלום בר השגה . אולם עם החלום הגדול שמוצע, חשוב גם להזכיר את שברו. אלפי ישראלים התפתו לאורך השנים להשקיע בקרקעות חקלאיות בישראל שלעיתים הם עדיין מחזיקים בהן אף על פי שרכשו את הקרקע לפני למעלה מ 20 שנה ועדיין על הקרקע קיים שדה שמגדלים בו גידולים חקלאיים ושכונת מגורים כל שכן דירה שהובטחה, עדיין לא נראית באופק.
רכישת קרקע חקלאית בישראל היא מסוג ההשקעות המסוכנות שיש לאור העובדה שבמרבית המקרים המחיר כה נמוך מול הפיתוי של דירה בעתיד ולכולנו יש הרי את הסיפור שמתגלגל מדור לדור במשפחה על הסבא רבה שהציעו לו שדה בהרצליה פיתוח והעדיף לרכוש דירת שיכון בפריפריה. אם כבר רוכשים קרקע חקלאית יש לקחת ייעוץ משפטי מתאים מצד הקונה, לפנות לעירייה ולבדוק האם ישנן תוכניות עתידיות לאזור, או שמתוכנן שם כביש עתידי / פארק ואז השטח יופקע וישולם במקרה הטוב מחיר הקנייה בשחיקה של האינפלציה.
כמו כן, חשוב לבדוק האם הקרקע היא צמודה לדופן לאזור מגורים מפותח כי אז קל יותר בעתיד לאשר תוכניות עתידיות, כאשר תשתיות הפיתוח קרובות או קיימות.
רכישה של דירה בדמי מפתח – " שכירות מוגנת " מדובר בתופעה שהייתה קיימת בעיקר בשנות ה 80-70 כאשר דירות רבות כאלו נקנו במחירים נמוכים על ידי רשויות המדינה לרבות משרד הביטחון, או משרד השיכון וניקנו תמורת מחיר רכישה נמוך לזכאים לרבות נכי צה"ל, ביטוח לאומי וזכאי הדיור הציבורי. בשיטה זו הרוכש קנה את הדירה במחיר נמוך המגיע לאלפי ועד עשרות אלפי לירות, הזכאות שלו בדירה הסתכמה ברכישת נכס, שבו הוא יכול להתגורר עד לסוף ימיו רק לאחר מותו הנכס חוזר לבעלים המקורי.
רבות מהדירות הללו עברו במהלך השנים לבעלים פרטיים שהחזיקו בנכס בבעלות של 2/3 ו 1/3 לטובת הקונה ששילם במהלך השנים דמי שכירות נמוכים מאוד. שיעור השכירות היה לא יותר מ 20-15 אחוז משכירות בשווי הוגן.
לפי חוקי השכירות המוגנת אם בעל הנכס היה מבקש לפנות את המתגורר בדירה הוא היה צריך לפנות לבית משפט בתהליך ארוך, להציע פיצוי לדייר המתגורר בשכירות מוגנת ולהגיע אתו להסכמות או לחלופין להעביר אותו לנכס אחר דומה במרחק גיאוגרפי סביר. תהליכים משפטיים אלו היו אורכים שנים רבות וברוב המקרים היה על בעל הנכס לפצות את השוכר במחיר גבוה משמעותית מהמחיר האמיתי של הנכס וכל זאת כדי לפנות את הדייר.
כיום בתי המשפט בישראל בעיקר לאור תהליכי התחדשות עירונית קיצרו משמעותית את התהליך והם ממנים שמאי בשלב מוקדם מאוד ומנסים ללחוץ ולהגיע לפשרה בשלב מוקדם מאוד כדי לא לעכב תהליכים ארוכים של התחדשות עירונית, מה גם שעצם העובדה שרוב הדירות יצאו לשוק כאמור לפני 60-40 שנה, עד עתה רבים מבעלי השכירות המוגנת כבר הלכו לעולמם ולכן נוצר אי חידוש של החוזים עם שוכרים מוגנים חדשים ולכן תופעה זו הולכת וקטנה בישראל.
עדיין קיימים שוכרים מוגנים ומי שרוכש דירה כזו עם שוכר מוגן חייב לדעת שמדובר בתהליך משפטי לא פשוט וגם אם מחיר הקנייה כיום הוא נמוך יחסית יש סיכוי סביר מאוד שכדי לפנות את הדייר יידרש בעל הנכס לשלם תשלום משמעותי נוסף .
רכישה במושע – מושע הוא מושג בישראל המתאר רכישה של מקרקעין בבעלות משותפת. פירוש השם מושע הוא שותפות, לרוב מדובר בירושות שחולקו מנכסיו של אדם שנפטר או כמה בעלי חלקות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה ( בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה ). רבים מהמבקשים לרכוש נכסים כאלו נתקלים בנכסים הרשומים כגוש וחלקה בלבד ולעיתים החלק של כל שותף מגיע לאחוזים בודדים בקרקע וכמובן מדובר בחלקים שאינם שווים וכן במקרים מסוימים מדובר בעשרות ואף במאות בעלים. לעיתים מושג זה מתקבל מהחלטות של רשויות המאשרות תוכניות בניין עיר ללא הסכמת בעלים מתוקף החוק ובכך גוזרים על בעלים שונים לחסות תחת תוכנית אחד גדולה שבה כל אחד מחזיק בחלק קטן.
מבחינה משפטית מותר לכל אדם מכוח קניינו הפרטי לבצע מכירה או קנייה בחלקות מסוג זה (חוק יסוד) גם ללא הסכמת יתר הבעלים ( כמובן יש לבדוק שאין חוזה או הסכם שאומר אחרת ) אולם לעיתים " מלחמות היהודים " מגיעות גם לתחום זה שבו פלוני קושר את עצמו בעסקה עם יזם איקס ואלמוני אחר קושר את עצמו עם קבלן אחר ומאבקים אלו מסתכמים בבתי משפט בדיונים רבים ויקרים כאשר בזמן זה לא ניתן לקדם פיתוח נדלני בקרקע.
הפתרון למצב מורכב זה הוא מונח משפטי נוסף הנקרא "פירוק שיתוף " בו פונה כל אחד מהבעלים או חלקם לבית משפט ומבקש ממנו שיורה על פירוק שיתוף כאשר בית המשפט יכול להורות גם על מצב של " חלוקה בעין " כלומר מתן בעלות ספציפית על חלקה ספציפית במקרים שבהם הדבר ניתן או לחלופין " מכר מזומן " של הקרקע באמצעות כונס נכסים לכל המרבה במחיר.
מדובר במכרז פומבי שבו לכל אחד קיימת הזכות להשתתף ולהציע את ההצעה הגבוהה ביותר כדי לזכות . כאמור מדובר בהרבה מקרים בתחום שמיועד למומחים בתחום ולבעלי יכולות כלכליות נרחבות או לחלופין לאנשים ולמשקיעים בעלי סבלנות ארוכת טווח המבינים שככל שהם יהיו סבלניים הם יוכלו יותר לקבל הצעות טובות יותר. בישראל גם לאור העובדה שערך הנדל"ן עולה משנה לשנה רכישה של קרקע במושע לאותם אנשים שיש להם את הזמן ולא זקוקים לכסף באופן מידי, מביאה לרוב לתוצאות כלכליות טובות יותר מול אפיקי השקעה אחרים .
רכישה מכונס נכסים – בישראל נכסים רבים מוצעים למכירה על ידי כונס נכסים בעיקר במקרים שבהם אנשים לא עומדים בהחזר החוב והתשלומים ובית משפט ממנה כונס לנכסי הנושה והנכסים יימכרו לכל המרבה במחיר. חשוב להביא בחשבון שאף על פי שהנושא מפורסם הן באתר הכונס הרשמי והן בפרסומים שמחויבים בחוק, רבות מהעסקאות הללו נסגרות על ידי אנשי מקצוע מהתחום לרבות שמאים, עורכי דין, יזמים, קבלנים וכו, שיודעים היטב כיצד לתמחר את הנכס במהירות מול משקיע רגיל מיומן פחות והם יודעים להגיש את המסמכים בזמן ועל פי ההנחיות.
במקרים רבים מדובר באנשים / חברות בעלי כיסים עמוקים שמגיעים להתמחרות כאשר הם מוכנים לשלם סכומים הקרובים למחיר הרכישה האמיתי ואף מעבר לכך, אם הם יודעים לתמחר את השווי העתידי של הנכס, או את האפשרות להשבחתו לדוגמה במקרה של התחדשות עירונית.
חשוב גם לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס כדי לוודא שלא תהיינה עליו תביעות עתידיות מגופים כאלו ואחרים וכן לוודא את מצבו הפיסי והרישוי על ידי מהנדס / בעל מקצוע מוסמך וכן לא לוותר על ביקור בעירייה במחלקת הנדסה בשביל להבין תוכניות עתידיות .
רכישה של נכס בהתחדשות עירונית – הזדמנויות רבות בנדל"ן טמונות ברכישה של נכס שאמור לעבור הליך של התחדשות עירונית עתידית הן בפינוי בינוי והן באופציה של ת"מא 38 . לעיתים הרווח יכול להגיע לעשרות אחוזים ואף להכפלה של ערך הקנייה, כאשר למרכיב הזמן יש משמעות קריטית .ככל שהרכישה נעשית בתחילת התהליך ועוד בראשיתו מחיר הנכס יהיה זול בעשרות אחוזים, לעומת נכס זהה שייקנה בסמוך להריסתו / הוצאת היתרי הבנייה.
"החוכמה" במקרים הללו היא לקנות את הנכס בתחילת ההליך כאשר קונים מתחרים לא יודעים שהנכס צפוי לעבור תהליך כזה ולכן המחיר הוא נמוך באופן יחסי ומייצג את המצב הקיים ולא את המצב העתידי. כיום בישראל קמות קרנות נדל"ן המתמחות ברכישה של נכסים מסוג זה בשלבים מוקדמים מתוך מטרה ליהנות מרווח עתידי גבוה עם השלמת תהליך ההתחדשות העירונית.
רכישה של נכס במכירה מוקדמת – יזמים וקבלנים רבים מקיימים פריסיילים בהם מוצעות לקהל הרחב בחלק מהמקרים ולמקורבים ובני משפחה בחלק אחר של המקרים כדי לקבל את הליווי הבנקאי שהבנק דורש ( לרוב מכירה של 20-15 אחוז מהדירות ) ועל כן אפשר לקבל הטבות שמגיעות כיום ל- 5% הנחה מול מחיר המחירון הראשוני. מעבר לזה לרוב הבנק לא מאשר וזהו אחוז ההנחה המקובל שיכול להגיע למאות אלפי שקלים בדירות שהערך הכספי שלה הוא למעלה מ 3 מיליון ₪.
רכישת דירה מהאפוטרופוס הכללי – כידוע אפוטרופוס ממונה במקרים חריגים לטובת אנשים שלא יכולים לנהל את ענייניהם ( לוקים בנפשם / עריריים / קטינים ללא הורים ) . אדם כזה מוגדר כחוסה כאשר בהקשר הנדל"ני מדובר באפוטרופוס לענייני רכוש בשונה מאפוטרופוס לגוף אשר מיועד לאנשים שאינם מסוגלים לקבל החלטות הנוגעות למצבם הבריאותי.
אפוטרופוס ממונה על ידי בית משפט והחוסים מצויים תחת השגחתו של האפוטרופוס הכללי. כל הפעולות שנעשות מתבצעות תחת הסכמת בית המשפט ולכן יש חשיבות גדולה למי שמתכוון לרכוש נכס כזה לצרף אליו עורך דין המבין בתחום, עסקה ללא אישור בית המשפט בנדל"ן היא ללא כל תוקף חוקי .
בית המשפט יאשר את העסקה רק אם היא עולה בקנה אחד עם השווי הכלכלי האמיתי של הנכס ואם היא עולה עם טובתו של החוסה. גם במקרה זה יש לרשום הערה בטאבו עם השלמת תהליך הרכישה והערת אזהרה עם תשלום הסכום הראשוני. גם פה בדומה לקנייה מכונס נכסים יש צורך בהערכת שווי של שמאי, פרסום בעיתונים, תחרות בין קונים במטרה להשיג מחיר מקסימאלי וביצוע חוזה על פי כללי בית המשפט והנחייתו כאמור.
רכישה של נכס עם ייעוד אחר – במקרים רבים נכסים מסוימים בנדל"ן נמכרים בפועל " כדירה " אף על פי שבטאבו הם מוגדרים בייעוד אחר לדוגמה מחסן, מרפסת, שטח שירות, שטח ציבורי וכו. הסיכון בדבר הזה הוא מובן שהעסקה נעשית שלא בהתאם לחוק וכפופה לדין פלילי עקב שימוש חורג וקנסות כספיים משמעותיים.
גם תחום פיצול דירות נכנס להגדרה רחבה זו כאשר נעשה בצורה לא חוקית. משקיעים רבים מתפתים ורוכשים נכסים כאלו במחיר זול משמעותי ממחיר דירה אבל לוקחים על עצמם סיכונים משמעותיים.
במקרים רבים אפשר לראות בישראל בנייה לא חוקית על הגג, פלישה לגינות שמוגדרות כשטח ציבורי, פיצול דירות, השכרת דירות שמוגדרות כשטח של מחסן, ייעוד תעשייתי, לוגיסטי וכו לטובת אכלוס בעיקר של פועלים זרים שחוששים להתלונן ומעוניינים לגור בתקציב נמוך וכו .
הדרך היחידה להכשיר שטח שכזה הוא לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהגיש בקשה על ידי אדריכל לשינוי ייעוד / שימוש חורג לפרק זמן מוגבל. מעבר לעלויות הנלוות של הבקשה כלומר לעלויות תכנון יועצים אגרות וכו ישנה סכנה שהעירייה בדרך זו תגלה על המעשה הלא חוקי בנכס ויהיו לכך השלכות. יש להביא בחשבון שגם במקרה שהדבר יאושר יש לשלם היטלי השבחה של שינוי הייעוד שמעלים משמעותית את מחיר הקנייה של הנכס.

שתהיה לכולנו שנה של הצלחות, השקעות חכמות בנדל"ן, הבנה של הסיכונים מול הסיכויים האפשריים.