אוהד דנוס - סקירת מחירי דירות ברבעון 4 של 2019- וכמה עלו המחירים בתקופת כחלון

אוהד דנוס קרדיט צילום כפיר סיוון

א. בערים שנסקרו, נצפתה עלייה בשיעור של 0.8% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הרביעי של שנת 2019, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 2.6% בערים שנסקרו.

כאשר בוחנים את תוצאות שר האוצר היוצא, כחלון להורדת מחירי הדיור ניתן לראות שפעולותיו נכשלו כשלון מוחץ בהורדת מחירי הדיור.

בניתוח רבעון השלישי של שנת 2015 (לאחר מינוי כחלון לתפקידי שר האוצר) ועד הרבעון הרביעי של שנת 2019 ניתן לראות שמחירי הדיור עלו בתקופתו בשיעור של כ- 13.5%, שהם כ- 3.2% בממוצע לשנה.

עליות המחירים הדרמטיות ביותר בתקופתו נרשמו בישובים רמלה (38%+), רחובות (26%+), אשקלון (21%+)
ומודיעין וראשל"צ (18%+). יצוין כי בכל הערים הנ"ל, למעט רחובות, פעלה תכנית "מחיר למשתכן"!.
העלייה המינורית ביותר בחיפה (4%+) ובאר שבע (5%+).

לדברי דנוס, ניתן לסכם בצער את תקופתו כך - תוצאות מינימום במקסימום מאמץ.

בנוגע לחוסר היציבות הפוליטית והקיפאון שמביאה בשילוב עם סביבת ריבית נמוכה (שבעקבות משבר וירוס הקורונה צפויה להישאר עמנו עוד לא מעט זמן), גורמת לציבור לחזור אל השוק ולבצע רכישות.
מהסקירה עולה כי ב- 9 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 4 ערים נצפתה ירידה וב- 2 ערים לא היה שינוי (אשדוד וראשל"צ).

ב. להלן ממצאי הסקירה
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הרביעי של שנת 2019 נצפתה ב- 9 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 4 ערים נצפתה ירידה וב- 2 ערים לא היה שינוי (אשדוד וראשל"צ).

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.

לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים מודיעין, אשקלון, פתח-תקוה, רחובות ורמלה, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.

ג. הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו

שוק הדיור החל להרים ראשו בתחילת שנת 2019 וחשוב לציין שכל ארבעת הרבעונים בשנה זו הציגו עליות מחירים, בשיעורים שונים.

נראה כי השילוב של חוסר יציבות פוליטית המשפיעה על תכניות הממשלה והעדר האפשרות של הוצאתן לפועל בכלל, יחד עם סביבת ריבית נמוכה (שבעקבות משבר וירוס הקורונה צפויה להישאר עמנו עוד לא מעט זמן), גורמת לציבור לחזור אל השוק ולבצע רכישות, מי מתוך צורך בדיור ומי מתוך שאיפה למימוש רווחים שנצברו בהשקעות אחרות.

חשוב להזכיר שסקירה זו אינה כוללת מכירות בתכנית "מחיר למשתכן" ולמרות זאת, ניתן לאבחן גידול עקבי בכמות העסקאות, עובדה המצביעה אף היא על התעוררות הביקושים.

עם זאת, דווקא משתני אי הוודאות המביאים להתעוררות השוק, הם גם אלה הממתנים אותו ומונעים מצב של התפרצות מחירים, לפחות בשלב זה.

ברמה שנתית, עליות מחירים משמעותיות נרשמו בערים הרצליה ורמלה.
ביתר הערים נצפו בעיקר עליות וירידות מחירים מינוריות.

באופן חריג, לא ניתן לסיים הסקירה הפעם מבלי לייחד פסקה לשר האוצר משה כחלון, אשר שב בסערה לחיים הפוליטיים כשר אוצר במחצית השנייה של שנת 2015 ועומד לעוזבם בתחילת מרץ השנה.

בדיקת הסקירות בשיטת השמאי הממשלתי, מהרבעון השלישי של שנת 2015 ועד הרבעון הרביעי של שנת 2019 מעלה כי מחירי הדיור עלו בתקופתו בשיעור של כ- 13.5%, שהם כ- 3.2% בממוצע לשנה.

עליות המחירים הדרמטיות ביותר בתקופתו נרשמו בישובים רמלה (38%+), רחובות (26%+), אשקלון (21%+)
ומודיעין וראשל"צ (18%+). יצוין כי בכל הערים הנ"ל, למעט רחובות, פעלה תכנית "מחיר למשתכן"!.
העלייה המינורית ביותר בחיפה (4%+) ובאר שבע (5%+).

עם זאת, כל הישובים הנסקרים הציגו עליות מחירים בתקופתו ועל כן, ניתן לסכמה בצער כך - תוצאות מינימום במקסימום מאמץ.

ד. לסיכום
בערים שנסקרו, נצפתה עלייה בשיעור של 0.8% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הרביעי של שנת 2019, בהשוואה לרבעון שלפניו.

בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 2.6% בערים שנסקרו.