סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השלישי של שנת 2016

דוח לשכת שמאי המקרקעין: מחירי הדירות עלו ב-9 אחוזים
א. כללי

ברבעון השלישי של שנת 2016 נצפתה עליה בשיעור של 2.3% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.

בתקופה הנסקרת עלה אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) בשיעור של כ- 0.7%.

רקע ועקרונות הסקירה

סקירה זו מטרתה להמשיך את עבודת השמאי הממשלתי הראשי בנושא, בדיוק מהמקום בו הופסקה וזאת, עקב החלטת הממשלה שסקירתו הרבעונית לא תפורסם עוד לציבור הרחב.
הסקירה נערכה תוך ניסיון לשמור ככל הניתן על שיטת העבודה של השמאי הממשלתי הראשי, כפי שניתן היה להבינה מהפרסומים לאורך 10 שנות עריכתה ועד לסקירה האחרונה שפורסמה.
אשר על כן, נערכה בחירה מודעת להיצמד אפילו למלל הסקירה (בשינויים המחויבים) וזאת, מתוך מטרה לשקף בפני הציבור את מה שבאמת מתרחש בשוק הדיור, בשימת דגש על אחידות הבדיקה והדיווח, כשרק נתוני האמת משתנים.

במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות , ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.
ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.


לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.

הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, אינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.

מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן.

בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,900 עסקאות לניתוח ב 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה.

ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:

- בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השלישי של שנת 2016 ביחס לרבעון הקודם, וכן שינוי שנתי ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

- בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל עיר נתון המעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות בתוך אותה העיר).


ב. ממצאי הסקירה

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי של שנת 2016 נצפתה ברובן המכריע של הערים שנסקרו עליה במחיר הדירה הממוצע ביחס לרבעון הקודם, באף עיר לא חלה ירידה במחיר.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים )חדשות ויד שניה( ומגמות ההשתנות ברבעון השלישי לשנת 2016:




מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים: ירושלים, תל אביב יפו וחיפה, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים מודיעין ורחובות, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.


ג. הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו

מחירי הדירות המשיכו לעלות ברבעון הנסקר בטווח שיעורים הדומה לאלו שנצפו בשנה החולפת.
כצפוי, עדיין לא ניתן להבחין בהשפעה כלשהי של תכנית מחיר למשתכן זאת, הן משום גידורה המוצהר לטובת חסרי דיור בלבד והן, בשל היעדר פרויקטים מסוג זה בערים הנסקרות שהגיעו לכדי מימוש (עריכת עסקאות שדווחו).
מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות, נכון לחודש אוגוסט 2016, עמד על כ - 28,800 יח"ד, עליה של כ- 3% ביחס למלאי ברבעון הקודם .
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש ספטמבר 2016 עמד על כ-4.9 מיליארד שקל, נמוך במעט
מהממוצע בשנה האחרונה אך גבוה יחסית לחודש ספטמבר- ככל הנראה בשל העובדה כי חגי תשרי השנה חלו במהלך חודש אוקטובר וזאת, למרות עליה בשיעורי הריבית למשכנתאות.

נתון נוסף ומעניין, העולה מנתוני העסקאות שבבסיס הסקירה, הוא שבעוד כמות העסקאות הרלוונטית ירדה בין שני הרבעונים בכ- 6% בלבד, הרי ששיעור חלקן של הדירות החדשות בכלל העסקאות רשם ירידה חדה של
כ- 21%.
המשמעות היא שחלקים נרחבים בציבור פונים לשוק היד השנייה, מגמה שבתורה מתדלקת את עליות המחירים, מאחר ולמוכרי דירות יד שניה אין את המגבלות והאילוצים במסגרתם פועלים יזמים וקבלנים.
כמו כן, ברור שדירות יד שניה מצויות בכמויות גדולות יותר בלב אזורי הביקוש וגם לכך, השפעה מידית על תוצאות הסקירה.


ד. לסיכום

בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 2.3% )נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון השלישי של שנת 2016, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עלית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 9% בערים שנסקרו.

אוהד דנוס
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין