דוחות כספיים : אלקטרה נדל"ן

ה-NOI (100%) ברבעון הראשון של 2020 מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב עלה בכ-38% לכ-53 מיליון דולר.
ה-NOI (100%) ברבעון הראשון של 2020 מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב עלה בכ-38% לכ-53 מיליון דולר

ההכנסות ברבעון הראשון 2020 הסתכמו בכ-22.8 מיליון שקל

הרווח הנקי ברבעון הסתכם בכ-16.4 מיליון שקל

במהלך הרבעון הראשון 2020 בוצעו שערוכים ל-12 מנכסי הקרנות, ובגין כך עלה ערכם (100%) של נכסים אלו בכ-44 מיליון דולר ממועד רכישתם

למועד פרסום הדוח, מחזיקה ומנהלת החברה קרוב ל-30,000 יחידות דיור
ב-89 מקבצי דיור בארה"ב וכן השקיעה באמצעות קרן החוב ב-4 עסקאות למתן הלוואות לביצוע רכישה של מקבצי דיור

שווי תיק הנכסים (100%) בארה"ב מוערך בכ-16 מיליארד שקל



גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "אנו פותחים את שנת 2020 עם המשך גידול ב-NOI מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב, ותוך המשך פעילות בתחום כאשר לאחרונה קרן ההשקעות השלישית רכשה מקבץ דיור בפלורידה תמורת כ-79.5 מיליון דולר ובתחילת השבוע ביצעה קרן החוב עסקה בהיקף של כ- 4.1 מיליון דולר למימון רכישת מקבץ דיור בטקסס. בימים אלו פוקד את העולם משבר הקורונה. החברה בוחנת באופן שוטף את השפעת האירועים ומבצעת התאמות ככל הנדרש. יחד עם זאת, החברה ממוקדת בסגמנט המגורים להשכרה בארה"ב שנחשב מהיציבים בשוק הנדל"ן בארה"ב, גם בתקופות של קשיים כלכליים, שכן קורת גג הינה צורך בסיסי ולא מותרות.
שיעור גביית שכר הדירה מהנכסים בחודש אפריל היה גבוה באופן יחסי ועמד על 97%, ושיעור התפוסה הממוצע נותר ללא שינוי על 93%. נמשיך לנהל בקפדנות את נכסי החברה לאור תקופת מורכבת זו ולפעול ליצירת ערך למשקיעים".


חברת אלקטרה נדל"ן, מקבוצת אלקו ובניהולו של גיל רושינק, פרסמה את תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון של שנת 2020.

תוצאותיה הכספיות של החברה משקפות את פעילותה של החברה בתחום הנדל"ן המניב, באמצעות פעילות מקבצי הדיור בארה"ב, שבה החלה להשקיע מאז תחילת שנת 2016, כאשר הכריזה על האסטרטגיה החדשה שלה, ולצד זאת נכסים שנותרו בבעלותה בגרמניה, בהודו ובישראל (נכסי אסטרטגיית המימוש).

בפעילותה בתחום מקבצי הדיור, נוצרים לחברה ארבעה מקורות הכנסה: (1) רווחים שוטפים כשותף מוגבל (LP) - רווח שוטף ויציב מהנכסים בהם מחזיקה החברה בהתאם לחלקה (FFO); (2) רווחי שיערוך כ- LP - רווחי שערוך מהנכסים בהם מחזיקה החברה בהתאם לחלקה; (3) דמי ניהול שנתיים שוטפים; (4) דמי הצלחה (Promote) כתוצאה מהשפעת הרווח משיערוך הנכסים או מימושם.


עיקרי תוצאות רבעון ראשון לשנת 2020

הכנסות אלקטרה נדל"ן ברבעון הראשון 2020 הסתכמו בכ-22.8 מיליון שקל, לעומת כ-36 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. עיקר הקיטון נבע מהשינוי בהכנסות מדמי הצלחה (Promote), זאת לאור העובדה שעבור נכסים, המוחזקים לדוגמא על ידי קרן להשקעות, ששוערכו או נמכרו בתקופת הדוח והמשקיעים המוגבלים בהם טרם קיבלו את החזרת התשואה המינימלית (אשר מחושבת כממוצע של כלל נכסי הקרן), החברה אינה זכאית עדיין לרישום הכנסות מדמי הצלחה. בנוסף, הקיטון נובע גם מקיטון מהכנסות נכסי אסטרטגיית המימוש בעיקר בשל מכירת נכס מניב בגרמניה בתקופה במקבילה אשתקד וכן מקבלת כספים ממימוש נכסים בהודו ברבעון המקביל אשתקד שנזקפו לרווח והפסד כתוצאה מהתיקון לתקן IAS28. מנגד, ברבעון הראשון 2020 נרשם גידול בהכנסות החברה מדמי ניהול ובחלק החברה בתוצאות מקבצי דיור בהתאם לשיטת השווי המאזני.

הרווח התפעולי של החברה ברבעון הראשון 2020 הסתכם בכ-17.3 מיליון שקל לעומת כ-27.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון נבע מהירידה בהכנסות, כאמור, בקיזוז קיטון בהוצאות הנהלה וכלליות.

הרווח הנקי של אלקטרה נדל"ן ברבעון הראשון 2020 הסתכם בכ-16.4 מיליון שקל (כ-15 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת רווח נקי של כ-16.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד (כ-15.4 מיליון שקל לבעלי המניות). השינוי ברווח נובע מהקיטון ברווח התפעולי, בקיזוז הכנסות מיסים בסך כ-1.3 מיליון שקל שרשמה החברה ברבעון, לעומת הוצאות מיסים בסך כ-7.8 מיליון שקל שרשמה החברה ברבעון המקביל אשתקד.

ממאזן החברה עולה, כי ההון העצמי של אלקטרה נדל"ן, ליום ה-31 במרץ 2020, הסתכם
בכ-427 מיליון שקל (מתוכו כ-390 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות).

תוצאות פעילות מקבצי הדיור שבבעלות החברה ברבעון הראשון 2020:

• ה-NOI מנכסים מנוהלים (100%) של פעילות זו ברבעון הראשון 2020 עלה בשיעור של כ-38% לכ-53 מיליון דולר לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
• ה-Same Property NOI (100%) במקבצי הדיור עלה בכ-9.7% לכ-37 מיליון דולר לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

קרנות השקעה במקבצי דיור בארה"ב
בשלוש השנים האחרונות גייסה אלקטרה נדל"ן כמיליארד דולר בארבע קרנות ההשקעה במקבצי דיור בארה"ב ממשקיעים ישראלים ובנוסף גייסה כ-600 מיליון דולר, בעיקר מגופים בארה"ב בעסקאות משותפות לצד הקרנות.

הקרן הראשונה:
בחודש פברואר 2018 הודיעה אלקטרה נדל"ן כי סיימה את שלב הגיוס לקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף של כ-215 מיליון דולר. נכון למועד פרסום הדו"חות, מחזיקה הקרן ב-18 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 6,404 יחידות דיור.

להלן נתונים הקשורים בפעילות הקרן הראשונה:

• במהלך הרבעון הראשון 2020 ביצעה הקרן שערוכים ל-7 מנכסיה. כפועל יוצא, עלה ערכם (100%) של נכסים אלו בכ-34.5 מיליון דולר ממועד רכישתם (מתוכם חלק הקרן כ-26.9 מיליון דולר) ובכ-9 מיליון דולר ממועד השערוך האחרון (מתוכם חלק הקרן כ-7.5 מיליון דולר).
• סך רווחי השערוך ממועד הקמת הקרן בגין 18 הנכסים שבבעלותה, ביחד עם החלוקות שבוצעו מנכסים אלו עד למועד פרסום הדוח, מהווים החזר על ההון המושקע (ROE) של כ- 59%.
• שכר הדירה הממוצע שנתקבל מנכסי הקרן עלה מיום הקמת הקרן בשיעור של כ-14%.
• ממועד הקמת הקרן ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ביצעה הקרן 12 חלוקות רבעוניות למשקיעיה בסכום מצטבר של כ-91 מיליון דולר (כ-42% מהיקף ההון העצמי של משקיעי הקרן.

הקרן השנייה:
בחודש יולי 2019, הודיעה אלקטרה נדל"ן כי סיימה את שלב הגיוס לקרן להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבויות של כ-462 מיליון דולר.
למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה הקרן 42 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 14,174 יחידות דיור), בהיקף השקעה כולל של כ-444 מיליון דולר.

להלן נתונים הקשורים בפעילות הקרן השנייה:

• במהלך הרבעון הראשון 2020 ביצעה הקרן שערוך ל-5 מנכסיה. כפועל יוצא, עלה ערכם (100%) של הנכסים בכ-9.1 מיליון דולר ממועד רכישתם (מתוכם חלק הקרן כ-4.6 מיליון דולר).
• ממועד הקמת הקרן, ביצעה הקרן שערוך ל 27 נכסים מתוך 42 הנכסים שבבעלותה. סך רווחי השערוך ביחד עם החלוקות שבוצעו (בגין נכסים אלה) עד למועד פרסום הדוח, מהווים החזר על ההון המושקע (ROE) של כ- 21%.
• שכר הדירה הממוצע שנתקבל מנכסי הקרן עלה מיום הקמת הקרן בשיעור של כ-6%.
• ממועד הקמת הקרן ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ביצעה הקרן 6 חלוקות רבעוניות למשקיעיה בסך מצטבר של כ- 30 מיליון דולר (כ- 6.5% מהיקף ההון העצמי של משקיעי הקרן).

הקרן השלישית:
בחודש דצמבר 2019, הכריזה החברה הקמת הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבות של כ-500 מיליון דולר. סך ההתחייבויות שנחתמו למועד פרסום הדוחות הכספיים עומד על כ-200 מיליון דולר.

למועד פרסום הדוחות הכספיים רכשה הקרן 12 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 3,487 יחידות דיור), בהיקף השקעה הונית כולל של כ-192 מיליון דולר.

קרן לגיוס חוב להשקעות במקבצי דיור:
בחודש דצמבר 2019, הכריזה החברה על הקמת הקרן הראשונה העוסקת במתן הלוואות ומכשירי השלמת הון עצמי לרכישת מקבצי דיור בהיקף התחייבות שמתוכנן להגיע לכ-200 מיליון דולר. סך ההתחייבויות שנחתמו למועד פרסום הדוחות הכספיים עומד על כ-120 מיליון דולר.
למועד פרסום הדוחות הכספיים השקיעה הקרן סך של כ-18 מיליון דולר בארבע עסקאות מימון לביצוע רכישה של מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב.


אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח ולאחריו:

• במאי 2020, קרן החוב הראשונה ביצעה עסקה למימון רכישת מקבץ דיור בטקסס הכולל 192 יחידות דיור. הקרן השקיעה כ-4.1 מיליון דולר בעסקת הון מועדף משתתף ברווחים (Participating Preferred Equity), הכוללת עדיפות בחלוקות השוטפות ובאירועים הוניים (עד להחזר של 11% IRR ) וכן מנגנון השתתפות ברווחים.
• באפריל 2020, קרן ההשקעות השלישית של החברה רכשה מקבץ דיור בג'קסונוויל, פלורידה, תמורת כ-79.5 מיליון דולר. ההון העצמי (100%) שהושקע הסתכם לסך של כ- 33.9 מיליון דולר (שיעור ההחזקה של הקרן בזכויות בנכס הינו 100%)

• במרץ 2020, חברה כלולה של החברה השלימה עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור באורנג' פארק, פלורידה שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ-37.1 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש ספטמבר 2015 בתמורה (100%) לסך של כ-20.5 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי (100%) שנבע מעסקת המכירה הסתכם לסך של כ-20.9 מיליון דולר. תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה כתוצאה מהמכירה הינו בסך של כ-1 מיליון דולר.

שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-27.5%.

• בפברואר 2020, קרן ההשקעות השלישית של החברה רכשה מקבץ דיור נוסף בצ'ארלסטון, דרום קרוליינה, ארה"ב, תמורת כ-34 מיליון דולר. ההון העצמי (100%) שהושקע הסתכם לסך של כ- 13.5 מיליון דולר (שיעור ההחזקה של הקרן בזכויות בנכס הינו כ- 60%)

• בפברואר 2020, ביצעה קרן החוב הראשונה השקעה בסך של כ-5.5 מיליון דולר בעסקת הון מועדף משתתף ברווחים (Participating Preferred Equity), הכוללת עדיפות בחלוקות השוטפות ובאירועים הוניים (עד להחזר של 12% IRR ) וכן מנגנון השתתפות ברווחים.

• בדצמבר 2019, חתמה חברה כלולה של חברה המוחזקת על ידי הקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב על עסקה נוספת למכירת זכויותיה במקבץ דיור באטלנטה, ג'ורג'יה שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ-31.65 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש מאי 2017 בתמורה (100%) לסך של כ- 22.6 מיליון דולר). בחודש ינואר 2020, הושלמה העסקה. תזרים המזומנים החופשי (100%) שנבע מעסקת המכירה הסתכם לסך של כ- 14.1 מיליון דולר מזה חלק החברה הינו כ-1.8 מיליון דולר.

שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-32%.

*תרגום הסכומים מדולר ארה"ב לשקלים בוצע לצורך נוחות בלבד.


אלקטרה נדל"ן מקבוצת אלקו מנהלת כיום קרוב ל-30,000 יחידות דיור ב-89 מקבצי דיור בארה"ב, וכן השקיעה באמצעות קרן החוב הראשונה ב-4 עסקאות למתן הלוואות לביצוע רכישה של מקבצי דיור. זאת, בהתאם לתכנית האסטרטגית שהציגה החברה בינואר 2016 ולפיה החברה תהפוך לזרוע הנדל"ן המניב של קבוצת אלקו, תוך התמקדות בתחום מקבצי הדיור בארה"ב, ותפעל באופן שיבטיח תזרים יציב ויאפשר יצירת ערך לבעלי המניות.