אלקטרה נדל"ן: ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים של 2019 עלו בכ-20% לכ-118 מיליון שקל

אלקטרה נדלן

הרווח הנקי ברבעון השלישי 2019 הסתכם לסך של כ-27.4 מיליון שקל

ה-NOI (100%) מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב עלה בתשעת החודשים הראשונים של 2019 בכ-25.4% לכ-128 מיליון דולר

ה-Same Property NOI (100%) בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הסתכם לסך של כ- 58.8 מיליון דולר

החברה פועלת להקמת קרן שלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבות של כ-500 מיליון דולר

החברה הקימה קרן למתן הלוואות לרוכשי מקבצי דיור בהיקף התחייבות שמתוכנן להגיע לכ-150 מיליון דולר

החברה מחזיקה למועד פרסום הדוח, יחד עם שותפים, ב-27,587 דירות בארה"ב ב-82 מקבצי דיור; שווי תיק הנכסים (100%) בארה"ב מוערך בכ-13.7 מיליארד שקל

גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "תוצאות הרבעון השלישי ותשעת החודשים הראשונים של השנה מצביעות על היכולות המקצועיות שלנו בתחום מקבצי הדיור בארה"ב לצד היכולות התפעוליות של חברת הניהול שבבעלותנו ליצירת ערך. אנו ממשיכים לקדם ולפתח את אסטרטגיית החברה בתחום זה במדינות דרום מזרח ארה"ב, תוך המשך תהליך מימוש יתרת נכסי אסטרטגיית המימוש. המדינות בהן אנו פעילים בארה"ב מאופיינות בהגירה חיובית ומושכות אליהן הקמת מטות חדשים של חברות טכנולוגיה ושירותים. פורטפוליו הנכסים של אלקטרה נדל"ן גדל באופן קבוע וכיום אנו מנהלים בארה"ב נכסים בשווי (100%) של כ-13.7 מיליארד שקל בתחום מקבצי הדיור מסוג Multi-Family, עובדה אשר הופכת אותנו לאחת מ-50 החברות המובילות בתחום זה בארה"ב. בחודש יולי האחרון השלמנו את גיוס ההון לקרן השנייה המתמחה בהשקעה בתחום מקבצי הדיור בהיקף חסר תקדים בשוק המקומי של 460 מיליון דולר, ואנו מקדמים כיום הקמת קרן שלישית בהיקף התחייבויות של כ-500 מיליון דולר. מעבר לכך, הקמנו לאחרונה קרן למתן הלוואות לרוכשי מקבצי דיור בהיקף התחייבות שמתוכנן להגיע לכ-150 מיליון דולר. נמשיך לפעול במרץ להשאת ערך למשקיעים".

חברת אלקטרה נדל"ן, מקבוצת אלקו ובניהולו של גיל רושינק, פרסמה את תוצאותיה הכספיות לרבעון השלישי לשנת 2019.

תוצאותיה הכספיות של החברה לסיכום הרבעון השלישי לשנת 2019 כולה משקפות את פעילותה של החברה בתחום הנדל"ן המניב, באמצעות פעילות מקבצי הדיור, שבה החלה להשקיע מאז תחילת שנת 2016, כאשר הכריזה על האסטרטגיה החדשה שלה, ולצד זאת נכסים שנותרו בבעלותה בגרמניה, בהודו ובישראל (נכסי אסטרטגיית המימוש).

החברה, שמנהלת כיום 27,587 יחידות דיור ב-82 מקבצי דיור בארה"ב, נהנית במסגרת פעילות זו מ-3 מרכזי רווח במסגרת היותה בעלת השליטה בחברת הניהול (GP): (1) תזרים מזומנים ורווח שוטף ויציב מהנכסים בהם מחזיקה החברה בהתאם לחלקה (FFO); (2) דמי ניהול שוטפים; (3) דמי הצלחה (Promote) בעת מימוש נכסים ברווח.

עיקרי תוצאות תשעת החודשים הראשונים של שנת 2019

הכנסות אלקטרה נדל"ן בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 עלו בכ-20% לכ-118.3 מיליון שקל לעומת כ-98.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. השינוי נבע מגידול בהכנסות החברה מדמי ניהול, דמי הצלחה (Promote) ועמלות רכישה במקבצי הדיור בארה"ב לכ-לכ-68.8 מיליון שקל, לעומת 63.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, וכן מכך שבתקופה המקבילה אשתקד נרשמה הוצאה בסך כ-35 מיליון שקל בסעיף חלק החברה בתוצאות נכסי אסטרטגיית המימוש בהתאם לשיטת השווי המאזני, בגין מימוש נכס נדל"ן מניב בארה"ב באוקטובר 2018.

הרווח התפעולי של החברה בתקופה עלה בכ-62% לכ-88.8 מיליון שקל לעומת כ-54.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נבע מהעלייה בהכנסות, כאמור, לצד קיטון בעלות ההכנסות של נכסי אסטרטגיית המימוש ומקבצי דיור.

הרווח הנקי של אלקטרה נדלן בתשעת החודשים הראשונים של 2019 עלו לכ-70.4 מיליון שקל (כ-64.1 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת כ-22.6 מיליון שקל (כ-16.1 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח נבע בעיקר מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב.

עיקרי תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2019

הכנסות אלקטרה נדל"ן ברבעון השלישי 2019 הסתכמו בכ-38.2 מיליון שקל לעומת כ-55.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח התפעולי של החברה ברבעון השלישי לשנת 2019 הסתכם בכ-24.9 מיליון שקל לעומת כ-32.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח הנקי של אלקטרה נדל"ן ברבעון השלישי של 2019 עלה לכ-27.3 מיליון שקל (כ-23.4 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת כ-12.9 מיליון שקל (כ-9.5 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) ברבעון המקביל אשתקד. הרווח ברבעון נבע בעיקר מפעילות מקבצי הדיור בארה"ב. הגידול ברווח נבע בעיקר מהכנסות מיסים בסך 4.6 מיליון שקל שרשמה החברה ברבעון השלישי, בהשוואה להוצאות מיסים בסך 16.1 מיליון שקל שרשמה החברה ברבעון המקביל אשתקד.

ממאזן החברה עולה, כי ההון העצמי של אלקטרה נדל"ן, ליום ה-30 בספטמבר 2019, הסתכם בכ-366 מיליון שקל (מתוכו כ-338.2 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת כ-434.3 מיליון שקל (מתוכו כ-409 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) ליום 30 בספטמבר 2018. הקיטון בהון העצמי נובע בעיקר מיישום התיקון לתקן חשבונאות בינלאומי 28 (IAS28) אשר הביא להפחתת מלוא ההשקעה של החברה בחברות מוחזקות בהודו בסך של כ-107 מיליון שקל. יש לציין כי בהתאם להוראות התיקון לתקן IAS28 בעת מימוש הנכסים בהודו יזקפו התמורות כרווח בדוח רווח והפסד. ההון העצמי האפקטיבי של החברה ללא יישום התיקון כאמור ליום 30 בספטמבר 2019 על סך של כ-468 מיליון שקל, לעומת ההון הכלול בדוחות ליום 30 בספטמבר 2019 בסך של כ- 366 מיליון שקל.

קרנות השקעה במקבצי דיור בארה"ב (EMIF I, EMIF II)
עד כה גייסה אלקטרה נדל"ן 675 מיליון דולר לשתי קרנות ההשקעה במקבצי דיור בארה"ב.
הקרן הראשונה: בחודש פברואר 2018 הודיעה אלקטרה נדל"ן כי סיימה את שלב הגיוס לקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף של כ-215 מיליון דולר אשר הושקעו במלואם. נכון למועד פרסום הדו"חות, מחזיקה הקרן ב-20 מקבצי דיור בדרום-מזרח ארה"ב בהיקף של 7,176 יחידות דיור. להלן נתונים הקשורים בפעילות הקרן הראשונה:

במהלך תשעת החודשים הראשונים של שנת 2019, ביצעה הקרן שערוכים ל- 18 מנכסיה. כפועל יוצא, עלה ערכם (100%) של נכסים אלו בכ- 101 מיליון דולר ממועד רכישתם (מתוכם חלק הקרן כ- 64 מיליון דולר) ובכ- 68 מיליון דולר ממועד השערוך האחרון (מתוכם חלק הקרן כ- 32.5 מיליון דולר).

סך ההחזר על ההון הנקרא של הקרן הכולל את חלק הקרן בעליית שווי כלל נכסיה ממועד רכישתם, תזרים מימושים שבוצעו וחלוקות שוטפות מסתכם לכ- 117 מיליון דולר ו-TVPI ((Total Value to Paid-in-Capital של כ- 1.48.
שכר הדירה הממוצע שנתקבל מנכסי הקרן עלה במהלך התקופה בשיעור של כ- 12%.

הקרן השנייה: בחודש יולי 2019, הודיעה אלקטרה נדל"ן כי סיימה את שלב הגיוס לקרן להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבויות של כ-460 מיליון דולר. להלן נתונים הקשורים בפעילות הקרן השנייה:

למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה הקרן 42 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 14,174 יחידות דיור), בהיקף השקעה כולל של כ-451 מיליון דולר.

במהלך תשעת החודשים הראשונים של שנת 2019, ביצעה הקרן שערוך ל- 13 מנכסיה. כפועל יוצא, עלה ערכם (100%) של הנכסים בכ- 40 מיליון דולר ממועד רכישתם (מתוכם חלק הקרן כ- 22.4 מיליון דולר).
סך ההחזר על ההון הנקרא של הקרן, הכולל את חלק הקרן בעליית שווי כלל נכסיה ממועד רכישתם וחלוקות שוטפות מסתכם לכ- 39 מיליון דולר ו-TVPI ((Total Value to Paid-in-Capital של כ- 1.08.
שכר הדירה הממוצע שנתקבל מנכסי הקרן עלה במהלך התקופה בשיעור של כ- 5%.
ממועד הקמת הקרן ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ביצעה הקרן 4 חלוקות למשקיעיה בסך מצטבר של כ- 15 מיליון דולר.

הקמת קרן שלישית: החברה פועלת להקמת קרן שלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף התחייבות של כ-500 מיליון דולר.

למועד פרסום הדוחות הכספיים רכשו נציגי ה-GP עבור הקרן המוקמת מקבץ דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 329 יחידות דיור), בהיקף השקעה הונית של כ-24 מיליון דולר וכן השקיעו סך של כ-15 מיליון דולר בפקדונות (מתוך הון עצמי כולל של עסקאות בסך של כ-153 מיליון דולר) לרכישת 10 מקבצי דיור שעתידים להירכש על ידי הקרן ברבעון הרביעי של שנת 2019 וברבעון הראשון של שנת 2020.

החברה הקימה בחודש אוגוסט 2019 קרן למתן הלוואות לרוכשי מקבצי דיור בהיקף התחייבות שמתוכנן להגיע לכ-150 מיליון דולר. הקרן השקיעה סך של 3.1 מיליון דולר )המהווה 47.9% מההון העצמי הנדרש לרכישה) כהלוואה ליזם לביצוע רכישה של מקבץ דיור בפלורידה.

תוצאות פעילות מקבצי הדיור בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2019:

הכנסות מדמי שכירות בפעילות מקבצי הדיור (100%) בתקופה, הכוללת את השקעותיה הישירות של החברה ואת ההשקעות של קרנות הנדל"ן שהקימה עלו בכ-32.5% לכ-889.9 מיליון שקל, לעומת כ-671.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

הרווח התפעולי (100%) של פעילות מקבצי הדיור בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 עלה בכ-4.4% לכ-909.5 מיליון שקל לעומת כ-871 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

NOI (100%) של פעילות זו בתקופה עלה בשיעור של כ-25.4% לכ-128 מיליון דולר לעומת כ-102 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד. ה-Same Property NOI (100%) במקבצי הדיור, שהיו בבעלות החברה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019, עלה בכ-3% לכ-58.8 מיליון דולר לעומת כ-57 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

אירועים מהותיים בתקופת הדו"ח ולאחריו:

באוקטובר 2019 חתמה חברה כלולה של חברה המוחזקת על ידי הקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב על עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בג'ורג'יה שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ-62.25 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש מאי 2017 בתמורה (100%) לסך של כ-47.75 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי (100%) שינבע מעסקת המכירה יסתכם לסך של כ-25 מיליון דולר מזה חלק החברה הינו כ-2 מיליון דולר (כ-7 מיליון שקל). הרווח לפני מס שנצבר בחברה הכלולה ממועד ההשקעה הסתכם לסך של כ- 3.1 מיליון שקל מזה נכלל בתקופת הדוח רווח לפני מס בחברה הכלולה בסך של כ-1.1 מיליון שקל. שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ- 27%.

בספטמבר 2019 העלתה מידרוג את דירוג אגרות החוב של החברה מדירוג Baa1 באופק יציב לדירוג Baa1 באופק חיובי.
באוגוסט 2019, העלתה מעלות את דירוג החברה מדירוג של ilBBB באופק חיובי לדירוג ilBBB+ באופק יציב.
באוגוסט 2019, נכנסו מניות החברה למדד ת"א 90 ולמדד ת"א 125.

אוגוסט 2019, השלימה חברה כלולה של חברה המוחזקת על ידי הקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב עסקה נוספת (ובסה"כ מימשה הקרן מיום הקמתה שני נכסים) למכירת זכויותיה במקבץ דיור בפלורידה שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ- 45.75 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש מרץ 2017 בתמורה (100%) לסך של כ- 30.9 מיליון דולר). תזרים המזומנים החופשי (100%) שנבע מעסקת המכירה הסתכם לסך של של כ- 22 מיליון דולר מזה חלק החברה הינו כ-3 מיליון דולר (כ-10.9 מיליון שקל). הרווח לפני מס שנצבר בחברה הכלולה ממועד ההשקעה הסתכם לסך של כ-4.7 מיליון שקל מזה נכלל בתקופת הדוח רווח לפני מס בחברה הכלולה בסך של כ-3.8 מיליון שקל. שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ- 41%.

באוגוסט 2019, חתמה החברה על עסקה למכירת זכויותיה בשני מקבצי דיור בפלורידה שבארה"ב בתמורה (100%) לסך של כ-81 מיליון דולר (הנכסים נרכשו בחודש יוני 2016 בתמורה, במונחי 100% לסך של כ-47 מיליון דולר). העסקה הושלמה בחודש ספטמבר 2019. תזרים המזומנים החופשי (100%) שינבע מעסקת המכירה מסתכם לסך של כ-20.8 מיליון דולר. תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-7 מיליון דולר (כ-24.7 מיליון שקל), מזה חלק החברה כ-5.17 מיליון דולר (כ-18.2 מיליון שקל). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-30%.

באוגוסט 2019 חתמה החברה על עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בטקסס שבארה"ב בתמורה (100%) לכ-24.75 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש ספטמבר 2015 בתמורה (100%) לכ-21.75 מיליון דולר). העסקה הושלמה בחודש אוקטובר 2019. תזרים המזומנים החופשי (100%) שינבע מעסקת המכירה מסתכם לסך של כ-7 מיליון דולר. תזרים המזומנים החופשי שנבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-0.49 מיליון דולר (כ-1.7 מיליון שקל), מזה חלק החברה כ-0.46 מיליון דולר (כ-1.6 מיליון שקל). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו כ-12%.

באוגוסט 2019 חתמה החברה על עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור בפלורידה שבארה"ב בתמורה (100%) לכ-42.62 מיליון דולר (הנכס נרכש בחודש ספטמבר 2016 בתמורה, במונחי 100%ֵֵ, לכ-29.36 מיליון דולר). בחודש ספטמבר 2019 הושלמה העסקה. תזרים המזומנים החופשי (100%) שינבע מעסקת המכירה מסתכם לסך של כ-18.2 מיליון דולר. תזרים המזומנים החופשי שינבע לחברה הכלולה כתוצאה ממכירה זו הינו בסך של כ-4.79 מיליון דולר (כ-17.2 מיליון שקל) מזה חלק החברה כ-3.71 מיליון דולר (כ-13.4 מיליון שקל). שיעור התשואה הפנימי (IRR) של חברת הנכס הינו
כ-33%.

אלקטרה נדל"ן מקבוצת אלקו מנהלת כיום למעלה מ-27,587 יחידות דיור ב-82 מקבצי דיור בארה"ב, זאת בהתאם לתכנית האסטרטגית שהציגה החברה בינואר 2016 ולפיה החברה תהפוך לזרוע הנדל"ן המניב של קבוצת אלקו, תוך התמקדות בתחום מקבצי הדיוק בארה"ב, ותפעל באופן שיבטיח תזרים יציב ויאפשר יצירת ערך לבעלי המניות.