רעידות אדמה - מצב הנדל"ן - עו"ד ברון ושות'

בעקבות רעידות האדמה בימים האחרונים, להלן התייחסותם של עוה"ד גלעד ברון ויעל פוסטלניקו ממשרד ברון ושות', המתמחה במיסוי, נדל"ן והתחדשות עירונית
"מיזמי ההתחדשות העירונית טובים לבעלי הדירות אך לעיתים על המיזם מועמסות עלויות נילוות באופן שהרווחיות נשחקת, באזורי הפריפריה גזרה זו מתווספת לסף הרווחיות הנמוך מלכתחילה של הפרויקטים, עד לכדי פגיעה בכדאיותם."

עו"ד גלעד ברון ממשרד ברון ושות', מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית: ״רעידות האדמה שהורגשו אתמול והיום באזור הצפון שבו והזכירו שמיקומה הגיאוגרפי של ישראל מציב אותה ברמת סיכון גבוהה לאירוע של רעידת אדמה משמעותי. במקרה כזה הדרך לנזקים קשים בחיי אדם וברכוש פרטי וציבורי – קצרה.

בישראל ניתן לזהות מספר רב של מבנים המוגדרים מסוכנים, בעיקר אלה שנבנו עד סוף שנות ה-70 ואשר לא נבנו על פי תקנים המקובלים בעולם המערבי. אם תחול רעידת אדמה משמעותית קיימת סכנה ממשית לקריסת מבנים אלו.

פרויקטים מסוג התחדשות עירונית על סוגיה קרי, תמ"א 38 לחיזוק ושיפוץ או להריסה ובניה, כמו גם פרויקטים לפינוי בינוי, הנם הפתרון הטוב והיעיל ביותר לאזרחי מדינת ישראל. פרויקטים המאפשרים ליזמים בכל אזורי הארץ לקבל זכויות בנייה תמורת חיזוק מבנים והתאמתם לתקנים העדכניים או לחילופין להרוס מבנים קיימים ומתחת להם להקים מבנים חדשים על פי התקנים המחמירים המקובלים, כאשר בסוף התהליך נהנים בעלי הדירות מיחידות חדשות בבניינים מוגנים.

לכן, יש להמשיך ולקדם במרץ פרויקטים מסוג זה, להסיר חסמים ולייעל את תהליך קבלת ההיתרים.

לצערנו קיימת בירוקרטיה מסורבלת וארוכה ויש לבצע מספר צעדים על מנת להקל בתהליך כדוגמת העברת סמכויות לידי גורם מרכז שכל תפקידו הוא קידום הליכי תכנון והיתרים, במקום להשאיר את הסמכות המלאה בידי הרשויות המקומיות, אשר לצערנו לעיתים מערימה קשיים מיותרים ומעכבת למשך שנים קידום והוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה."

עו"ד יעל פוסטלניקו, שותפה במשרד ברון ושות' מוסיפה: "לצורך כך הוקמה הרשות להתחדשות עירונית, אשר בין השאר תפקידה לייעל את תהליכי ההוצאה לפועל של הפרויקטים. במסגרת פעולתה תפעל הרשות להקמת מנהלות ייחודיות במסגרת הרשויות המקומיות, תפעל לניסוח הסכמי התחדשות עירונית אשר יהוו הבסיס להתקשרות בין בעלי הדירות ליזמים, תעניק מגוון סמכויות לרשויות המקומיות על מנת להקל על התשלומים השונים החלים על היזמים כגון הפחתה בהיטלי השבחה במסגרת פרוייקטים מסוג פינוי בינוי, הפחתה של אגרות בניה והקלה בארנונה וככל שיידרש גם תוכל להקצות קרקעות משלימות לפרויקטים שיידרשו לכך .

במסגרת תפקידה ומלבד קידום הפרויקטים תפעל הרשות גם בהסדרת הפרויקטים בפן החברתי באופן בו לדוגמא, בפרויקטים מסוג הריסה ובניה, הבניינים שנבנים חדישים יותר עם מערכות חכמות ויקרות ודיירים אשר נהגו לשלם דמי וועד פחותים, בהתאם לאופי הבניין, נדרשים במסגרת הפרויקטים החדשים לשלם דמי וועד או ניהול גבוהים יותר. במסגרת תפקידה תסדיר הרשות את גובה סכומים אלו באופן שאזרחים מבוגרים ו/או אוכלוסיות מוחלשות לא יחויבו לשלם את אותם סכומים גבוהים וכי היזם באופן עקיף ישא באותם הפרשי תשלום. הנושא כאמור הנו לטובת בעלי הדירות אך לעיתים מעמיס עלויות נלוות לפרויקט באופן שרווחיות הפרויקט נשחקת ובאזורי הפריפרייה עשויה גזרה זו להתווסף לסף הרווחיות הנמוך מלכתחילה של הפרויקטים, עד לכדי פגיעה בכדאיותם."