כיצד ענף הנדל"ן בישראל מתמודד עם אתגרי הבניה הירוקה ?

צילום: כפיר סיוון

התקן הישראלי לבניה ירוקה עוסק במספר תחומים שנועדו לתכנן ולבנות מבנים שהשפעתם על הסביבה פחותה, וכפועל יוצא מכך הם גם חסכוניים יותר באנרגיה- כלומר, בכסף, לדייר. בנוסף, התקן עוסק בנושאי בריאות ועל כן היתרונות שלו עבור משתמש הקצה מרובים וחשובים.

התקן הישראלי לבניה ירוקה קיים משנת 2005, כאשר ב- 2011 החל להיבדק ע"י מעבדות כגורם שלישי שמבטיח עמידה בדרישות התקן השונות. משנת 2013 ועד היום אימצו הערים הגדולות בארץ, החברות בפורום ה-15, את דרישות התקן כחלק מדרישות עירוניות וכחלק מהליך הרישוי. כעת, התקן הפך למחייב במסגרת הבניה הרוויה.

עד כמה הדרישות החדשות המחייבות משנות את ענף הנדל"ן הישראלי ? מומחים מעולם הנדל"ן מנתחים את ההשפעה על הענף.

"כולם מרגישים את ההתחממות הגלובלית ועל ידי בניה בהתאם לתקן 5281 באופן ארצי ניתן יהיה להפחית באופן משמותי את פליטת את גזי החממה מצדנו, וזו אחת המטרות העיקריות", מסביר גזבר איגוד מהנדסי ערים אדריכל דני גולדברג. "לבניה ירוקה יש גם יתרונות רבים נוספים כמו חסכון באנרגיה, ייעול ניהול החשמל ועלויות זולות יותר באחזקת בתים ומבנים. חלק ניכר מבניה ירוקה מתחיל מתכנון חכם. במידה שניתן לתכנן באופן המייצר מבנה שעומד בהוראות תקן 5281, אזי שכבר בשלב זה יש חסכון בעלויות. אז נכון - בניה ירוקה צפויה להוסיף בין 10 ל-20 אחוז לעלויות הבניה. אך מנגד - עלויות התחזוקה יורדות, ולאורך זמן העלויות מתקזזות".

גם הדס פאר, ראש תחום בניה ירוקה במעבדות איזוטסט, אשר מבצעת בדיקות התעדה לפרויקטים ירוקים, מסכימה כי שההשפעה על מחיר דירה ירוקה גבוה בכמה אחוזים בודדים לעומת דירה רגילה, אך בטווח הארוך - הרי מדובר בנכס שיחסוך לדיירים כסף במסגרת הוצאות ותשלומים רבים עבור אנרגיה.

הדס, האם ניתן לברר מהו הדירוג האנרגטי של הדירה והאם ניתן לשפר אותו ?

"ניתן לבקש את הדירוג האנרגטי של יחידת הדיור. אתם יכולים לנסות ולשפר את הדירוג, אם הוא לא מספיק גבוה בעיניכם, אך מומלץ לעשות זאת בשלב תחילת העבודות, כדי שייושם כחלק משלבי הבנייה. כחלק מכך ייתכן שתרצו לשפר את הזיגוג או להוסיף בידוד תרמי. כדי לקבל החלטות, מומלץ להיוועץ עם היועץ התרמי שחישב את הדירוג האנרגטי. דירוג אנרגטי C הוא, למעשה, שיפור של כ־20% לעומת צריכה אנרגטית של דירת ייחוס. נתוני דירת הייחוס נקבעו על־פי צריכת האנרגיה הממוצעת לבית אב בישראל על־פי נתוני הלמ"ס. דירוג אנרגטי B הוא שיפור של כ־30% חיסכון וכן הלאה".

מה כדאי לרוכש דירה לדעת בטרם הקניה ?

"כדאי לבדוק שהפרויקט קיים ברשימת הפרויקטים הירוקים של המשרד להגנת הסביבה. גם אם הפרויקט טרם סיים את הליך ההסמכה (אם הוא נמצא בשלבי ביצוע, למשל), הוא רשום במערכת. המידע הקיים שם מוגבל ומספק נתונים כלליים בלבד, אבל עצם קיומו במערכת מאפשר להבין שהוא מבוקר על ידי מעבדה מאושרת".

גם מנכ"ל יזמית הנדל"ן אסיה סיירוס, דורון עטיה, סבור כי החיוב בתקן הבנייה הירוקה ייקר את הבנייה. "מחיר הדירות יהיה יקר יותר, אך גם התוצאה תהיה איכותית יותר", הוא אומר. "אין ספק שזה נחמד לקבל בית מקיים ומואר, אך במצב של מחירי הדירות כיום - כשיש עלייה דו ספרתית באחוזים מבחינת מחירי הדירות - הצעד הזה עשוי להרחיק עוד יותר את חלום הדירה מהזוגות הצעירים. בניית ירוקה גם מאריכה משמעותית את הליכי הביורוקרטיה".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, סבור כי החובה לבנות לפי השיטה הירוקה ה משית עול נוסף על יוקר המחיה בישראל: "כאילו אין משבר דיור, משבר סחורות וחומרי בניה, משבר כוח אדם בענף, משבר הגירה ומשבר אשראי, המדינה בשלה. ליד ימין לא אכפת מה יד שמאל עושה וכך קיבלנו עוד 'עז', בדמות בניה ירוקה ויקרה יותר (מלשון דולרים כנראה), שהציבור הישראלי ישלם עוד קצת עבור קורת גג. ושלא יאמרו לנו אחר כך שמחירי הדיור מעניינים מישהו שם למעלה. אבל היי, לפחות נשמור על כדור הארץ בדירה שאין לנו".

גליה לוי, יו"ר המחלקה המסחרית בלשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, ציינה כי גם בתחום הנדל"ן המסחרי, בטווח הקצר, הבניה הירוקה תהיה אמנם כרוכה בעלויות גבוהות יותר לעומת בנייה קונבנציונלית. עם זאת, לדבריה, ההשפעה המשמעותית שלה היא בטווח הרחוק. "בנייה ירוקה היא מילה גדולה המכילה בתוכה המון פרטי פרטים, אשר לכל אחד מהם משמעות וערך שונים, כאשר שימוש ותכנון נכון של בנייה ירוקה תוביל לחיסכון משמעותי (כ- 20-30 אחוז) בעלויות חימום וקירור המבנה, חיסכון בהוצאות חשמל תאורה, הפקת חשמל באמצעות אנרגיה סולרית, שימוש נכון יעיל וחסכוני במים, תכנון שימוש יעיל ופונקציונלי בחללים של המבנה לטובת המשתמש והכי חשוב התרומה המשמעותית לשימור האקלים הסביבתי.

עם השנים ישראל עוברת תהליך של הטמעת חוקי הבנייה הירוקה בתחום הנדל"ן המסחרי עסקי וכן במבנים הציבוריים ואין ספק שהשקעה כזו בראייה לטווח רחוק תביא תועלת משמעותית הן לבעלי הנכסים, הן לשוכרים והן לעובדים ומתארחים בנכס והכי חשוב - הפחתה של זיהום הסביבה ושמירה על הבריאות של כולנו".