מידרוג מותירה על כנו דירוג Aa2 לחברת אמות השקעות

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

· החברה מאופיינת בהיקף פעילות נרחב המצוי בצמיחה לאורך זמן, תוך כדי שמירה על פרמטרים פיננסיים ההולמים את רמת הדירוג.

· מצבת נכסים יציבה, ששוויה, נכון ליום ה-31.03.2019, עומד על כ-11.2 מיליארד ₪, כאשר בהתאם לדוחות הכספיים מאוחדים מורחבים לרבעון הראשון בשנת 2019 כ-93% משווי נכסי המשרדים ממוקמים באזורי ביקוש, אזור תל-אביב וגוש דן. כמו כן, נכסי החברה מאופיינים, בתמהיל שימושים מגוון ושיעורי תפוסה גבוהים, אשר עומדים באופן ממוצע, נכון ליום ה-31.03.2019, על כ-97.1%.

· החברה בולטת בהיקף הנכסים כאשר הפיזור מושפע לחיוב מריבוי הנכסים של החברה (מעל 100 נכסים) בתחום המשרדים, המסחר והלוגיסטיקה, ומריבוי שוכרים עם מעל 1,600 שוכרים. יחד עם זאת, נציין כי, פיזור החברה מושפע לשלילה מהתמקדות החברה בשוק הישראלי ולאור שני נכסים משמעותיים, מגדל אטריום ו-ToHa1, המהווים כ-13% וכ-7% מהיקף ה-NOI של החברה נכון למועד הדוח, בהתאמה.

· יחסי האיתנות והכיסוי הולמים את רמת הדירוג, נכון ליום ה-31.03.2019, יחס חוב נטו ל-CAP נטו הינו כ- 46%, יחס חוב פיננסי נטו ל-FFO LTM של החברה הינו כ-10.4 שנים והיקף ה-FFO LTM הינו כ-482 מ' ₪ בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים מורחבים של החברה. להערכת מידרוג, יחסי האיתנות והכיסוי של החברה צפויים להישמר ברמות אלו ולהלום את רמת הדירוג.

· הגמישות הפיננסית של החברה בולטת לחיוב לאור היקף משמעותי של נכסים לא משועבדים כך שמלוא נכסי החברה אינם משועבדים למעט נכסים בשווי של 3% בבעלות עם שותפים. נזילות החברה ביחס לצרכי שירות החוב הינה נמוכה ביחס לרמת הדירוג, לחברה מסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות בהיקף של 800 מ' ₪ (יש לציין כי מחצית ממסגרות האשראי, בהתאם למדיניות החברה כפי שהוצגה למידרוג, הן כנגד סכום זהה של ניירות ערך מסחריים שהנפיקה החברה) וזאת ביחס לפירעון שנתי של כ-405 בשנת 2019 ושל כ-529 בשנת 2020 מ' ש"ח, קרן אג"ח.

· שיעור הייזום של החברה מהווה כ-5% מסך המאזן של החברה, נכון ליום ה-31.03.2019. יש לציין כי להערכת מידרוג, לאור התפתחות החברה וגודלה, היקף הפיתוח העתידי והייזום לא צפוי להשפיע מהותית על הפרמטרים הפיננסיים של החברה. בנוסף, צמיחת החברה בשנים האחרונות והגידול בפעילותה מקנה לחברה יציבות רבה בנוגע לשינויים בפרמטרים הפיננסיים ואירועים נקודתיים בנכסיה.

תרחיש הבסיס של מידרוג לשנה הקרובה לוקח בחשבון מספר הנחות מרכזיות, בין היתר, השקעה עתידית בנכסים הנמצאים בייזום בהיקף של כ-589 מ' ₪ בשנה, חלוקת דיבידנד בהיקף של כ-440 מ' ₪ ותזרים מפעילות שוטפת בהיקף של כ-500 מ' ₪, גיוסים ופירעונות שוטפים של אג"ח, רכישת נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-200 מ' ₪ והנחת מימוש אופציות עד סוף שנת 2019 אשר בסבירות גבוהה שיתממשו בהיקף של כ-470 מ' ₪, בשנה הקרובה.

נציין כי הערכתנו בנוגע לסבירות מימוש האופציה נשענת על מועד פקיעתה, בחודש דצמבר 2019 ועל העובדה כי האופציה נמצאת "בתוך הכסף" וכי נדרשת שחיקה משמעותית בשווי המנייה כדי לצאת מטווח מחיר המימוש. נציין כי להערכתנו, ככל שלא ימומשו האופציות הפרופיל הפיננסי של החברה אינו צפוי להיפגע. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו צפוי לנוע בטווח של 44%-47% ויחס חוב פיננסי נטו ל-FFO צפוי לנוע בטווח של 10-12 שנים, בהתחשב בחלק היחסי של חברות המוצגות בשווי המאזני, יחסים ההולמים את רמת הדירוג.

...