ניתוח מיוחד: עלייה בבניית דירות 3 חדרים בישראל מתחילת השנה – וירידה בבניית דירות 4 חדרים

בני ברק מובילה בהתחלות הבנייה של דירות 3 חדרים, ירידה חדה בבניית דירות 4 חדרים בתל אביב
ירושלים השיאנית בבניית דירות גדולות - התחלות הבנייה של דירות 5-6 חדרים תפסו נתח של יותר מ-40% מכלל התחלות הבנייה

עלייה בבניית דירות 3 חדרים בישראל בו בזמן שבבניית דירות 4 חדרים נרשמה האטה - כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה לרבעון השלישי שבוצע בלשכת שמאי המקרקעין.
סך התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הסתכמו בכ-41 אלף, מתוך זאת החלו להיבנות 6,870 דירות בנות 3 חדרים, לעומת 6,325 דירות כאלה שהחלו להיבנות בכל שנת 2020.

אם קצב הבנייה יהיה דומה גם ברבעון הרביעי של השנה, יירשם זינוק של עשרות אחוזים בסיכום שנתי בבניית דירות 3 חדרים.

בני ברק מובילה בבניית דירות בנות 3 חדרים בתקופה הנבדקת עם 1,427 דירות שהחלו להיבנות מתחילת 2021 - זינוק חד לעומת 100 דירות כאלה בלבד שהחלו להיבנות בשנת 2020 כולה בעיר. תל אביב היא השנייה בדירוג עם 921 דירות 3 חדרים שהחלו להיבנות, לעומת 373 דירות ב-2020. נתיבות במקום השלישי עם 666 התחלות בנייה לעומת 465 אשתקד, אחריהן רמת גן (522 לעומת 888) ואשקלון עם 459 התחלות בנייה של דירות 3 חדרים לעומת 245 בלבד בשנת 2020.

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, "העלייה בבנייה של דירות 3 חדרים משקפת לתפיסתי את ההשלכות הכלכליות של משבר הקורונה על רוכשי הדירות ועל השוק כולו. מחירי הדירות הגבוהים שעלו בשנה האחרונה ביותר מ-10% וזינקו בעשרות אחוזים בערים ספציפיות באזורי הביקוש, גורמים ליותר ויותר זוגות צעירים לחפש דירת 3 חדרים כדירתם הראשונה ולא מיד דירות 4 חדרים או יותר, וההעדפות שלהם מגיעות לשטח ומתבטאות בבנייה בפועל. יחד עם זאת, אנו רואים כי אפקט הקורונה מורגש גם בדירות הגדולות – כשמשפחות עם ילדים מעדיפות דירות מרווחות שיאפשרו שהייה ממושכת בבתים - ובהתאם התחלות הבנייה של דירות כאלה תפסו נתח של כ-40% מכלל התחלות הבנייה בתקופה".

טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת הבונה פרויקטים למגורים בשכונות עיר היין וכוכב הצפון באשקלון, מוסיפה כי "תוכנית מחיר למשתכן היא הגורם העיקרי לכך שאשקלון מככבת בעלייה בהתחלות בנייה של דירות 3 חדרים. בשכונת עיר היין מכרזים רבים כללו רכיב של דירות לזכאי מחיר למשתכן, דירות אלו הן לרוב דירות בנות 3 חדרים שמחירן הוא עד 1 מיליון שקל, ושקהלי היעד שלהן הם זוגות צעירים שמסוגלים לעמוד במחיר כזה, ומשקיעים שמבינים את פוטנציאל התשואה וההשבחה של דירות קטנות ומוזלות. תכנון פרויקט שכולל דירות 3 חדרים משאיר שטחים עודפים רבים, כך ששאר הפרויקט כולל דווקא דירות גדולות יותר – בנות 5 חדרים, שנבנו בשכונה יותר מאשר דירות בנות 4 חדרים".
בדירות 4 חדרים מסתמנת ירידה לפי נתוני הלמ"ס - מתחילת 2021 החלו להיבנות 16,408 דירות בנות 4 חדרים, לעומת 24,009 דירות בכל שנת 2020. בתל אביב נרשמה ירידה חדה בבניית דירות 4 חדרים – נרשמו 735 התחלות בנייה מתחילת השנה לעומת 1,434 בשנת 2020 כולה. בירושלים נרשמו 579 התחלות בנייה לעומת 853 אשתקד ובקריית אונו 505 לעומת 1,073.

לדברי רן בן אברהם, המשנה למנכ"ל צמח המרמן הבונה בין היתר פרוייקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, "תל אביב, כמו מנהטן, לונדון או טוקיו מאוד מבוקשת אבל בעלת עתודות קרקע מוגבלות וביקוש עודף של העם היהודי לרכוש דירה בפריים לוקיישן של ישראל. לכן, מטבע הדברים מחירי הדירות מאוד יקרים ועיקר הביקושים הם לדירות קטנות. מצד שני תל אביב היא עיר מורכבת מבחינה נדל"נית וכוללת מגוון רחב של טיפוסי דירות. לדוגמא, בפרויקט ויצמן אותו אנחנו בונים בשיתוף רוזיו יש דירות 3 חדרים של 60 מ"ר ודירות גדולות של 90 מ"ר הן אומנם נחשבות דירות קטנות אבל יכולות בקלות יכולות להיכנס לפלח השוק של 4 חדרים. אני בכלל חושב שהגיע הזמן שהלמ"ס יתחיל לדבר יותר במ"ר ולא במספר החדרים. זה ייתן על השוק מידע מדוייק הרבה יותר.
בפלח הדירות הגדולות יותר - 5-6 חדרים - נרשמה יציבות יחסית בהתחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. החלו להיבנות בתקופה זו 8,504 דירות בנות 5 חדרים לעומת 11,358 בשנת 2020 כולה, ו-6,818 דירות בנות 6 חדרים לעומת 8,742 ב-2020.

בדירות 5 חדרים מובילה אור עקיבא עם 788 התחלות בנייה מתחילת 2021, לעומת 96 בלבד בכל 2020. אחריה באר יעקב עם 484 לעומת 86, ירושלים עם 432 לעומת 691, ביישובי יהודה ושומרון החלו להיבנות 379 דירות כאלה ובבאר שבע 365 לעומת 262 בכל שנת 2020. ירושלים מובילה את התחלות הבנייה של דירות 6 חדרים בתקופה זו עם 683 לעומת 477 ב-2020, יישובי יהודה ושומרון עם 336 לעומת 223, חדרה עם 245 לעומת 75, ובאר שבע עם 212 התחלות בנייה לעומת 505 בכל שנת 2020.
בדירות הקטנות ביותר בנות 1-2 חדרים מסתמנת ירידה בהתחלות הבנייה מתחילת השנה - החלו להיבנות 2,317 דירות כאלה לעומת 3,877 בכל שנת 2020.