מחקר יד2 חושף אילו ערים צפויות לגדול בשנים הקרובות‎

מאות אלפי דירות יתווספו לשוק הדיור בשנים הקרובות - אלו הערים שצפויות לגדול הכי הרבה
מחקר של אתר יד 2 ממפה את הגידול הצפוי באוכלוסיות הערים – כתוצאה מתוספת יחידות הדיור

מאות אלפי דירות חדשות צפויות להתווסף לשוק הדיור הישראלי בשנים הקרובות, ולהגדיל בעשרות אחוזים את אוכלוסיות הערים כתוצאה מהבנייה – כך עולה ממחקר שבוצע באתר יד 2.

המחקר בדק את כמות היתרי הבנייה המבוססת על נתוני הלמ"ס, ואת הבנייה החדשה בפועל בכל הערים בהתבסס על מידע שנאסף על-ידי צוות המידענות של יד 2 מפרויקטים בכל הארץ ונתוני הרשויות המקומיות – רק לדירות שנמצאות כבר בתהליך בנייה ובבקשה להיתר בנייה. את הנתונים הצליבו במחלקת המחקר עם מספר הנפשות הממוצע למשק בית וכך נגזר הגידול הצפוי באוכלוסיית כל עיר כתוצאה מתוספת יחידות הדיור.

הבדיקה גם הפרידה בין סוגי הפרויקטים בכל עיר – בנייה חדשה, התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי), ובנייה במסגרת מחיר למשתכן – והנתונים עשויים לרמז על אופייה הצפוי של כל עיר בטווח הזמן הבינוני.

לדברי יבין גיל מור מנכ"ל יד 2, "מטרת מדד המנופים של יד2 היא להצביע על ערים בהן היצע הדירות צפוי לגדול בשנים הקרובות באופן משמעותי. חלק מהערים צפויות לקלוט בשנים הקרובות אלפי משקי בית חדשים, דבר שמצריך היערכות להקמת תשתיות חדשות וקליטה של תמהיל אוכלוסיה מגוון".

מהמחקר עולה, כי בית שמש היא העיר שצפויה לגדול בשיעור החד ביותר בשנים הקרובות כתוצאה מתוספת הבנייה. לעיר צפויות להתווסף כ-9200 דירות חדשות בשנים הקרובות – מה שצפוי להגדיל ב-34.5% את אוכלוסיית העיר שמונה כ-131.4 אלף תושבים (נכון לסוף 2019). 87% מסך הבנייה בעיר בשנים הקרובות יהיו במסגרת מחיר למשתכן – כמעט 8,000 דירות !

את המקום השני תופסת העיר בת ים, שצפויה לגדול בכ-24% עם תוספת של 14 אלף יחידות דיור בשנים הקרובות. 60% מהבנייה תהיה בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לדברי סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים קבוצת מצלאוי, "העיר בת-ים רוויה בבניינים ישנים ומתפוררים, התחדשות עירונית היא הדרך לחדש ולחזק את העיר בצורה יעילה, אפקטיבית ולשנים רבות. במסגרת זו, אנו צפויים להתחיל השנה בפרויקט הפינוי בינוי מהגדולים בעיר ברחוב יוספטל שבמסגרתו ייהרסו 240 יחידות דיור ישנות וייבנו 1,078 דירות חדשות לצד שטחי מסחר ומשרדים - פינוי בינוי היום הוא בגדר משימה לאומית, ממש צו השעה ואנחנו גאים לקחת בזה חלק פעיל".

אחרי בת ים מדורגת במקום השלישי מודיעין שצפויה לגדול גם כן ב-24% ובה 69% מהבנייה תהיה במחיר למשתכן.

קריית גת מדורגת במקום הרביעי עם גידול צפוי של 22% באוכלוסיה ותוספת של כ-4200 דירות חדשות. 58% מתוספת יחידות הדיור בעיר יהיו בבנייה חדשה. לדברי אוהד יחזקאל, מנכ"ל מנהלת הסכמי הגג בקריית גת: "בשנתיים הקרובות צפויות להתווסף לקריית גת כ-4,500 יח"ד, רובן בשכונת כרמי גת. בהמשך, ב- 5-7 השנים הבאות, אוכלוסיית העיר צפויה לשלש את עצמה ולהגיע לכ-200,000 תושבים. השכונות המרכזיות שיתרמו לגידול זה הן 'צפון צפון' כבנייה חדשה ו'בני ישראל' בהתחדשות עירונית, שצפויה לכלול 2,700 יח"ד. הגידול הצפוי באוכלוסיה מגיע בד בבד עם פיתוח העיר, אזורי התעשייה והמסחר, הרחבת הנגישות אליה ובתוכה. כבר היום אזור התעשייה וההייטק של קריית גת הוא מהגדולים והמבוקשים ביותר במדינה. הנגישות הגבוהה כוללת רכבת מהירה מתל אביב, קרבה לכביש 6 וכביש 40 ועוד. קריית גת מושכת אליה ביקושים מצד אוכלוסיה מגוונת הן מתוך העיר והן מחוצה לה".

רמת גן במקום החמישי עם תוספת צפויה של 14,200 יחידות דיור שתגדיל ב-20.3% את אוכלוסיית העיר. 87% מתוספת יחידות הדיור יהיו בהתחדשות עירונית.

העיר אשקלון מדורגת במקום השישי מבחינת הגידול הצפוי – אוכלוסייתה צפויה לגדול בכ-18% הודות לתוספת של 9100 יחידות דיור חדשות, 83% מהן במסגרת מחיר למשתכן. לדברי טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת, "בשנה החולפת יצאו לשיווק הרבה פרויקטים בשכונה החדשה – עיר היין, ומכאן הגידול הצפוי באוכלוסיית העיר. מדובר במגה שכונה המשתרעת על פני 4,000 דונם וצפויה להכיל כ-40,000 תושבים. השכונה מתוכננת כך שתתאים באופן מושלם למשפחות צעירות, היא תכלול את כל השירותים הקהילתיים, כמו גני ילדים, בית ספר, פארקים ציבוריים, קופת חולים, מרכז קניות ועוד. פרויקטים רבים באשקלון כוללים דירות הנמכרות לזכאי מחיר למשתכן, בפרויקט שאנחנו מקימים בשכונה ישנן 101 יח"ד שמשווקות במסגרת זו. מיד בתום הסגר השני רוכשים רבים בחרו לממש את זכאותם ולרכוש את הדירות האלו בפרויקט. נראה שחוסר היציבות וחוסר הוודאות של המצב הפוליטי והכלכלי גרמו לאנשים למהר ולממש את זכאותם".

אחרי אשקלון נמצאת הרצליה במקום השביעי עם תוספת צפויה של 6100 יח"ד שתביא לגידול של כ-16% באוכלוסייתה. בהרצליה 39% מהבנייה תהיה בהתחדשות עירונית ו-36% בבנייה חדשה.

במקום השמיני מדורגת נהריה עם גידול צפוי של כ-15% באוכלוסייתה, הודות לתוספת של 3200 יחידות דיור. 50% מהבנייה תהיה במחיר למשתכן ו-31% בבנייה חדשה.

לדברי אלירן חזז, מנהל מכירות באלקטרה מגורים: "בין הבנייה החדשה בנהריה בולטת בייחודיותה 'שכונת הים אכזיב' הכוללת 30 בניינים בני 6-9 קומות ובהם 1,000 יח"ד מול הלגונה, הצופות לאחד החופים היפים והמיוחדים בישראל – אכזיב. השכונה כוללת גם מבני ציבור, גני שעשועים, גני ילדים, מרכזי מסחר ועוד. מגיעים לנהריה תושבים חדשים מכל קצוות הארץ - מהמרכז, מאזור ההר ומהצפון - שהבינו את הפוטנציאל של העיר".

אשדוד במקום התשיעי עם תוספת צפויה של 8700 יח"ד וגידול של 12% באוכלוסיה, ואת העשירייה סוגרת העיר ראש העין שצפויה לגדול ב-11.4% הודות לתוספת של 2200 יח"ד – 100% מהן במסגרת מחיר למשתכן.

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "הנתונים מלמדים על הנתח הגדול שתופסת ההתחדשות העירונית וההשפעות על התחלות הבנייה במידה והמדינה לא תדע לייצר אלטרנטיבה מהודקת חסרת חסמים לתמ"א 38 שאמורה להתבטל, כנ"ל לגבי מחיר למשתכן. אנחנו נמצאים כמה שנים עם שלטון לא יציב ללא התווית מדיניות דיור מסודרת שגורמת לירידה בהתחלות הבנייה. במקביל אנו רואים שלמרות הקורונה הביקושים לדירות ממשיכים לזנק. המדינה חייבת לתת על כך את הדעת ולשחרר כמה שיותר קרקעות. ביישוב כמו רמת גן לצורך הדוגמא ש-87% מהפרויקטים הם של התחדשות עירונית – ביטול התמ"א ללא תכנית מסודרת תיצור ירידה חדה בהתחלות הבנייה ועלייה חדה במחירים עקב הביקושים. עלייה שתשפיע בסופו של דבר בכל גוש דן".