מידרוג קובעת דירוג A1 באופק יציב לחברת גירון פיתוח ובניה לגיוס של עד 200 מיליון שקלים‎‎

מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A1.il לאגרות חוב (סדרות ו', ז') שהנפיקה גירון פיתוח ובניה בע"מ (להלן: "החברה"). אופק הדירוג יציב. כמו כן מידרוג קובעת דירוג A1.il לאגרות חוב שתנפיק החברה בסך של עד 200 מיליון ש"ח ערך נקוב בסדרה חדשה. תמורת ההנפקה מיועדת להשקעות חדשות ולפעילות השוטפת
שיקולים עיקריים לדירוג

החברה פועלת בענף הנדל"ן המניב בישראל שהוא בעל מאפיינים סולידיים יחסית, עם גיוון ענפי בתחומי המסחר, המשרדים, הלוגיסטיקה והתעשיה, המצויים ברמות סיכון שונות זה מזה. התמקדות בנכסים מניבים, ללא מרכיב ייזום מהותי והחזקה בהם לאורך זמן, מצביעות על מדיניות עסקית ופיננסית שמרנית במידה התורמת להפחתת סיכון האשראי.

לאור ירידה בשיעור התחלואה בישראל ושיעור גבוה של מחוסנים, חלו הקלות משמעותיות במגבלות שהוטלו והחל מפברואר 2021, המשק חזר לפעול תחת מגבלות מינוריות. על פי התחזית מחודש אוקטובר 2021[1], צופה בנק ישראל דעיכה הדרגתית של המגפה, לצד גלי תחלואה נוספים והקלות "רכות" שיביאו לפגיעה מוגבלת במשק, כך שהתוצר צפוי לצמוח בשיעור של 5.5% ו- 7% בשנים 2021 ו-2022, בהתאמה.

נכסי החברה מציגים טרק רקורד יציב עם שיעורי תפוסה גבוהים לאורך השנים. כך, נכון ליום 30.09.2021 שיעור התפוסה המשוקלל בנכסי החברה עמד על כ- 95%. החברה מציגה לאורך שנים צמיחה עקבית ומתונה בהכנסות משכר דירה, ובפוטנציאל לפיתוח של נכסים קיימים.

מינוף מתון במידה בולטת לחיוב לרמת הדירוג, עם יחס חוב נטו ל-CAP נטו, נכון ל- 30.09.2021, של כ-38%, ובהתאם לתרחיש הבסיס מידרוג מניחה כי היחס ינוע בשיעור של 46%-43%. יחס כיסוי חוב נטו ל- FFO צפוי, תחת תרחיש הבסיס של מידרוג, לנוע בטווח של 13 עד 15 שנים.

גמישות פיננסית חזקה, כאשר כלל נכסי החברה חופשיים משעבוד, וזאת לאחר הפירעון המוקדם של סדרה ה ב- 30.09.2021.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, יציבות בהכנסות החברה, תוך שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים בנכסי החברה. מידרוג מעריכה כי החברה עשויה לבצע השקעות מהותיות בשנה-שנתיים הקרובות במטרה להרחיב את היקף הפעילות. מידרוג הביאה בחשבון כי ההשקעות תבוצענה בהתאם למדיניות הסולידית שאפיינה את החברה עד כה. אנו מעריכים המשך חלוקת דיבידנד ושמירה על יתרות נזילות מהותיות בדומה לעבר. כמו כן, נלקחו תרחישי רגישות לשווי הנכסים ולתוצאות הפעילות, לרבות פגיעה אפשרית בהכנסות ובשווי הנכסים.

אופק הדירוג

אופק הדירוג נותר יציב לאור הנחת תרחיש הבסיס כי הנכסים ישמרו על תפוסות גבוהות בסבירות גבוהה וכי צפויה יציבות יחסית ביחסים הפיננסים של החברה בטווח הדירוג.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:

גידול משמעותי בהיקפי פעילות החברה אגב שיפור בפיזור הנכסים

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

ירידה מתמשכת בשיעורי התפוסה הכוללים

שחיקה משמעותית ביחסי הכיסוי של החברה אשר אינה נתמכת בגידול במצבת הנכסים


פירוט השיקולים העיקריים לדירוג

סביבת פעילות אשר נתמכת בכלכלה יציבה ובמגמות ביקוש יציבות לאורך זמן

נגיף הקורונה מייצר אי-ודאות ותנודות כלכליות בעולם כולו ובישראל. בשנת 2020 המשק הישראלי פעל חלקית. לאור ירידה בשיעור התחלואה בישראל ושיעור גבוה של מחוסנים, חלו הקלות משמעותיות במגבלות שהוטלו והחל מפברואר 2021, המשק חזר לפעול תחת מגבלות מינוריות. על פי תחזית בנק ישראל, הוא צופה דעיכה הדרגתית של המגפה, לצד גלי תחלואה נוספים והקלות "רכות" שיביאו לפגיעה מוגבלת במשק, כך שהתוצר צפוי לצמוח בשנים 2021 ו-2022 בשיעור של 5.5% ו- 7%, בהתאמה. התחזית מגלמת את ההערכה כי המשק ימשיך בהתאוששות מהמשבר והפעילות ב- 2022 צפויה להיות נמוכה ב- 2% בבמוצע שנתי מהתקופה שלפני המשבר. עפ"י הלמ"ס[2], בהתאם לנתוני אוקטובר האחרון, שיעור האבטלה עמד בחודש זה על 5.2%, שיעור המהווה ירידה משמעותית ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

החברה פועלת בענף הנדל"ן המניב בישראל בדגש על מסחר ותעשייה, אשר מהווים נכון ל – 31.12.2020 כ- 40% ו- 42%, בהתאמה, מסך ה- NOI המותאם (בנטרול הקלות שניתנו בתקופת הקורונה). הצמיחה ב- NOI לאורך השנים האחרונות לצד ירידה בשיעורי ההיוון[3] כפי שמוצג בתרשים 1, תרמו לעליית שווי נכסי החברה בספריה.

להערכתנו תחום התעשיה והלוגיסטיקה בעל סיכון נמוך יותר מתחום המסחר היות והינו תחום בצמיחה, בין היתר לאור הגידול המהיר במסחר המקוון אשר צפוי להימשך. תחום המשרדים מראה יציבות יחסית, אולם שינויים במודל העבודה עשוי להביא לשינויים בטווח הבינוני-ארוך. להערכתנו תחום המסחר הינו בעל סיכון גבוה יותר, בפרט קניונים ומרכזים סגורים, אך עם זאת ההקלה במגבלות הקורונה הביאה לפעילות הדומה בהיקפה לתקופה שלפני הקורונה. ככל ולא תתרחש עלייה משמעותית בתחלואה, מידרוג מעריכה כי המרכזים המסחריים ימשיכו להתאושש, אך בקצב איטי יותר לאור העלייה במסחר המקוון ועודף ההיצע הקיים והעתידי בשוק הנדל"ן המסחרי.


מצבת נכסים מניבה בעלת טרק רקורד יציב ותפוסות גבוהות לאורך שנים ומנגד, פיזור נכסי חלש והיקף פעילות נמוך

נכון ל- 30.09.2021, לאחר רכישת בית אבגד ברמת גן במהלך השנה, לחברה 18 נכסי נדלן מניב ברחבי הארץ, והיא פועלת כאמור בעיקר בתחומי המסחר, המשרדים והתעשיה. עם היקף מאזן של כ-1.7 מיליארד ₪ והיקף NOI של כ- 71 מ' ₪ בארבעת הרבעונים האחרונים, גודלה של החברה מהווה גורם שלילי בדירוג.

מצבת הנכסים של החברה, ובכללם הקניון באשקלון, היא בעלת ותק פעילות חיובי, המתבטא בצמיחה עקבית בהיקפי ה- NOI של הנכסים וכן בשיעורי תפוסה גבוהים מאוד לאורך שנים, אף בעתות משבר. כך, נכון ליום ה- 30.09.2021, שיעור התפוסה המשוקלל בנכסי החברה הינו כ-95%. פיזור הנכסים של החברה חלש ביחס לרמת הדירוג לאור נכס מרכזי, קניון אשקלון, המהווה כ- 33% מהשווי הנכסי של החברה ומסך ה- NOI ומעלה את סיכון האשראי. שלושת נכסיה העיקריים של החברה מהווים במצטבר כ- 52% מהשווי הנכסי וכ- 50% מסך ה- NOI. יצוין כי פיזור השוכרים, גם הוא בולט לשלילה לרמת הדירוג, בפרט לאור מספר נכסים בעלי שוכר יחיד. עם זאת, ניכר כי החברה מתבססת על שוכרים איכותיים וותיקים, חלקם בחוזים ארוכי טווח, אשר להערכתנו ממתנים במידת מה את סיכון הריכוזיות.