ריט 1 דיווחה על תוצאותיה לשנת 2021

ריט1

ריט 1- תקציר תוצאות ל 31/12/21

מתום הסגר ברבעון 1 מגמה של חזרה לשגרה ועליה חדה בביקוש למשרדים ובפעילות מרכזי המסחר והחניונים

שיעור ההשכרות במגדל ברעננה הוא כ 55%

לחברה 50 נכסים מניבים, כ 590 א' מ"ר בשווי של כ-6.4 מיליארד ש"ח בפיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי רחב. שיעור התפוסה ממשיך להיות גבוה ויציב, כ-97.3%. התפלגות סקטוריאלית לפי שווי הוגן: משרדים 51%, מסחר 26% (בעיקר מרכזים פתוחים), תעשיה ולוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים וחניונים 23% (לעומת 9% בסוף 2011).

תחזית החברה לשנת 2021, למיטב הערכת החברה במועד זה:

אומדן ה- NOI של החברה לשנת 2022 הינו כ- 390-400 מיליון ש"ח (מאוחד מורחב).

אומדן ה- FFO הריאלי של החברה לשנת 2022 הינו כ- 294-304 מיליון ש"ח.

אומדן ה- FFO הריאלי למניה של החברה לשנת 2022 הינו כ- 1.59-1.64 ש"ח למניה. תשואה של כ 7.9% (מחיר מניה 20.69 ב 10.3.22).

*התחזית אינה כוללת תרחיש של החמרה משמעותית נוספת במגבלות על הפעילות הכלכלית בהמשך השנה בעקבות מגיפת הקורונה. להרחבה ראו בדוח דירקטוריון.

הדיבידנד הצפוי בגין 2022 הינו כ-148 מיליון ש"ח, 80 אג' למניה, עליה של כ 8% לעומת אשתקד. הדיבידנד נמצא בצמיחה זו השנה ה – 14 ברציפות. תשואת הדיבידנד הינה כ-3.9% ביחס למחיר המניה הנוכחי.

השפעות הקורונה בתקופת הדוח

בתחום המשרדים, המהווה כ- 51% מתיק הנכסים המניבים של החברה, החזרה לשגרה בשנת 2021 לוותה בצמיחה מואצת, בעיקר בענף ההייטק, והובילה לעלייה בביקוש לשטחי משרדים ובהתאם לעלייה בשעורי התפוסה ובדמי השכירות.

בתחום המסחר, המהווה כ- 26% מתיק הנכסים המניבים וכולל בעיקר מרכזי קניות פתוחים, נרשמה עלייה משמעותית בפדיונות וברמת הפעילות העסקית, וזאת החל מתום הסגר בתחילת השנה. הפגיעה בהכנסות החברה כתוצאה מהקלות שכר דירה לשוכרים, בשל הסגר, בסך של כ- 6 מיליון ש"ח, הוכרה במלואה ברבעון הראשון של שנת 2021. מאז ועד למועד פרסום דוח זה לא ניתנו הקלות שכר דירה בסכומים מהותיים.

תחומי הפעילות תעשייה ולוגיסטיקה ובתי חולים סיעודיים, מהווים ביחד כ- 19% מתיק הנכסים המניבים של החברה. בתחום התעשייה והלוגיסטיקה התעצמו במהלך שנת 2021 הביקושים לשטחים להשכרה, לצד עליה בדמי השכירות. בהכנסות החברה מתחום בתי חולים סיעודיים, נרשמה יציבות בשנת 2021.

בתחום החניונים, המהווה כ- 4% מתיק הנכסים המניבים של החברה, נרשמת התאוששות ועלייה משמעותית ברמת הפעילות מאז תום תקופת הסגר. בסה"כ נרשמה פגיעה מצטברת בהכנסות בסך של כ- 3 מיליון ש"ח, בעיקר כתוצאה מירידה במופע המזדמנים.

למועד פרסום דוח זה, שיעור הגבייה של חיובי דמי השכירות (בכלל תחומי פעילות החברה) הינו גבוה, בדומה לתקופה שלפני משבר הקורונה.


איתנות פיננסית ונזילות גבוהה

ריט 1 נהנית ממעמד איתן הודות לאסטרטגיה שמרנית הנגזרת, בין היתר, ממגבלות רגולטוריות.

· דירוגAA/Stable ע"י מעלות S&P.

· תיק נכסים מניבים נקי משעבודים (למעט 12% בבעלות עם שותפים).

· איתנות פיננסית ושיעור מינוף נמוך ביחס לענף. הון עצמי למאזן כ-47.3% בדוח הכספי המאוחד (IFRS)

· יתרות נזילות גבוהות. למועד פרסום הדוח - מזומנים ונכסים פיננסיים, כ- 200 מיליון ש"ח ומסגרות אשראי מאושרות ופנויות כ-275 מיליון ש"ח.

· מרווח גבוה של כ-5.1% בין שיעור התשואה המשוקלל על הנכסים (6.73%) לעלות המימון הצמודה המשוקללת (1.66%). המרווח גבוה אף יותר, כ- 6.1%, מול עלות החוב השולית, שנגזרת ממחיר אג"ח (סדרה ז', מחמ 7.2) שנסחרת בצמוד+0.6%.

· נגישות גבוהה מאוד לשוק ההון ולאשראי בנקאי בעלויות נמוכות. מח"מ חוב מהארוכים בענף (כ-5.1 שנים) וחלויות חוב נמוכות יחסית בשנים הקרובות.

· החברה גייסה במהלך 2021 כ 420 מ' ש"ח בהרחבת סדרות אג"ח ארוכות, בתשואות נמוכות. בנוסף הנפיקה בדצמבר מניות, שנהנו מביקוש יתר, בסך של כ 122 מ' ש"ח המשקף מחיר מניה של 21.81.


עסקאות בתקופת הדוח

החברה ביצעה רכישות בהיקף כולל של כ 600 מ' ש"ח במהלך 2021:

מקרקעין בייעוד של מבני תעשייה ולוגיסטיקה בית שמש –בינואר 2021 זכו ריט 1 (40%) ושותף (60%), במכרז של מנהל מקרקעי ישראל לרכישת שלושה מגרשים הממוקמים בבית שמש, בשטח כולל של כ- 48.1 דונם, בעלות של כ- 82 מיליון ש"ח. בכוונת השותפים להקים מבנים המיועדים להשכרה לשימושי תעשייה ולוגיסטיקה, בשטח כולל של כ- 50,000 מ"ר. בנובמבר 2021 החלו עבודות בניה באתר.

לוגיסטיקה בנאות חובב - במרץ 2021 רכשה החברה נכס בשטח של כ- 15,600 מ"ר המשמש לאחסנה, בתמורה של כ- 80 מיליון ש"ח. הנכס מושכר לשוכר יחיד לתקופה ארוכה. החברה התחייבה לרכוש כ 2,500 מ"ר נוספים (בבניה) בתמורה לסך של כ- 11 מיליון ש"ח, שישולם עם אכלוסם ותחילת תשלום דמי השכירות בגינם. דמי השכירות השנתיים המשולמים על ידי השוכר הנם בסך של כ- 4.6 מיליון ש"ח (כ- 5.3 מיליון ש"ח בגין הנכס + התוספת לכשתושלם).

בית חולים סיעודי בחיפה - במאי 2021 רכשה החברה 50% מבית חולים סיעודי הממוקם בלב חיפה, בתמורה ל- 85 מיליון ש"ח. בית החולים הסיעודי כולל 12 מחלקות שונות, כ- 410 מיטות אשפוז, ומושכר למפעיל בית החולים הסיעודי בהסכם שכירות ארוך. השוכר אחראי באופן מלא לניהול הנכס כולל בהיבט הרגולטורי. ה- NOI של החברה בגין חלקה בנכס, משקף תשואה שנתית של כ- 7%.

תעשיה ואחסנה באזור התעשייה ציפורית- ביוני 2021 רכשה חברה בת של החברה (מוחזקת בשיעור 67%) מחברה פרטית שטח של כ- 20 דונם ומבנים קיימים בהיקף של כ- 9,500 מ"ר הממוקמים באזור התעשייה ציפורית ומשמשים לתעשייה ואחסנה תמורת כ- 33 מיליון ש"ח.

בנוסף, רכשה החברה 67% ממניותיה של החברה הפרטית, המחזיקה בקרקע בשטח של כ- 100 דונם באזור התעשייה ציפורית ("המתחם"), בתמורה לכ- 67 מיליון ש"ח. יתרת מניותיה של החברה הפרטית נרכשו ע"י שותף של החברה בתמורה לכ- 33 מיליון ש"ח. בכוונת החברה הפרטית לבנות על המקרקעין מבנים המיועדים להשכרה לשימושים של תעשייה ואחסנה בהיקף של כ- 75,000 מ"ר.

מרכז מסחרי SOHO בנתניה - בנובמבר 2021 רכשה החברה 50% ממרכז מסחרי SOHO באזור התעשייה בנתניה, בסמוך למתחם איקאה. שטח המרכז כ 14,700 מ"ר וכ 424 חניות, בתמורה ל כ 126 מיליון ש"ח. הנכס מושכר לכ 40 שוכרים, לתקופות שכירות של עד 7 שנים+ אופציות הארכה. שיעור התפוסה בנכס הינו כ 96%. ה NOI השנתי הצפוי לחברה מהנכס בתפוסה מלאה משקף תשואה שנתית של כ 6.5%.

חברה פרטית, אשקלון- באוגוסט 2021 רכשה החברה, ביחד עם שותף 67% ממניותיה של חברה פרטית בתמורה של כ- 138 מיליון ש"ח. לאחר הרכישה, מחזיקה החברה ב-90% מהון המניות של החברה הפרטית. זו מחזיקה מחצית מקרקע באשקלון, בשטח של כ- 57 דונם (יתרת הזכויות בקרקע מוחזקת על ידי ביג מרכזי קניות בע"מ), וכן הינה בעלים של קרקע סמוכה נוספת בשטח של כ- 56 דונם המיועדות לתעסוקה ולמסחר. בכוונת החברה הפרטית לבנות על המקרקעין מבנים להשכרה.

מרכז מסחרי בגני תקווה - בדצמבר 2021 הושלמה רכישת 50% מרכז מסחרי חדש בגני תקווה, הכולל שטח להשכרה למשרדים ומסחר בהיקף של כ- 9,000 מ"ר מרני צים מרכזי קניות בע"מ. תמורת הרכישה הסתכמה בכ- 113 מיליון ש"ח. בהתאם להסכם בין הצדדים, בתום חמש שנים ממועד הסגירה תבוצע התאמה לתמורה. יעדי ה- NOI המובטחים לחברה מהנכס בחמש שנות ההפעלה הראשונות משקפים תשואה שנתית ממוצעת בשיעור של כ- 6.5%.

מקרקעין בייעוד של מסחר ומשרדים, גני תקווה - בינואר 2022, לאחר תאריך הדוח, התקשרה החברה באמצעות חברה פרטית משותפת לה ולרני צים מרכזי קניות בע"מ, בהסכם לרכישת כ 93% משטח מגרש של כ 12.5 דונם בסמוך למרכז המסחרי שלהן בגני תקוה ובתמורה לכ 124 מ ש"ח. החברה מחזיקה 45% ממניות החברה הפרטית. בכוונת החברה הפרטית לבנות על המקרקעין מבנים המיועדים להשכרה לשימושים של מסחר ומשרדים בשטח כולל של כ- 25,000 מ"ר.

רכישת קומות נוספות במגדל דניאל פריש בתל-אביב - בפברואר 2022, לאחר תאריך הדוח , רכשה החברה 5 קומות משרדים בשטח של כ- 3,570 מ"ר במגדל בן 25 קומות ברחוב דניאל פריש בתל-אביב, בתמורה לסך של כ- 66 מיליון ש"ח . הנכס מושכר במלואו לשוכר אחד, לתקופת שכירות ארוכה. ה- NOI השנתי מהנכס משקף תשואה שנתית של כ- 5.1%.

הנכס מצטרף ל- 10 קומות ו- 235 מקומות חניה במגדל שנרכשו על ידי החברה בשנת 2008, כך שלאחר רכישתו מחזיקה החברה ב- 15 קומות משרדים במגדל בשטח כולל של כ- 11,000 מ"ר ובכ- 235 מקומות חניה בחניון המגדל.

מתחם אינפיניטי פארק- רעננה - החברה ממשיכה לקדם את תוכניותיה לפיתוח מתחם "אינפיניטי פארק" ("המתחם") הממוקם בצומת רעננה, בנקודת המפגש של עורקי התנועה המרכזיים, התחבורה הציבורית, ותחנת רכבת ישראל שפועלת בתוך המתחם. המתחם המשודרג, מתוכנן כסביבת עבודה אורבנית ומתקדמת.

החברה, ביחד עם השותף במתחם, ממשיכים בהקמת מגדל אינפיניטי (חלק החברה- 50%). המגדל החדש, בשטח עילי של כ- 60,000 מ"ר ב- 30 קומות, נבנה בסטנדרטים ותקני בנייה מתקדמים. בנייתו של מגדל אינפיניטי החלה במחצית שנת 2019, וההשקעה הכוללת בהקמתו נאמדת בכ- 450 מיליון ש"ח (מתוכה, כ- 210 מיליון ש"ח הושקעו עד לתאריך הדוח על המצב הכספי). סיום הבנייה של המגדל צפוי במחצית הראשונה של שנת 2023. למועד פרסום דוח זה, נחתמו הסכמי שכירות ביחס לכ- 55% משטחי המשרדים במגדל החדש.

במקביל לסיום בנייתו של מגדל אינפיניטי, צפויה גם השלמתו של הפארק הירוק בשטח של כ- 6 דונם הצמוד למגדל אשר יכלול שטחי מסחר, אזורי ישיבה והסעדה. עלות הקמתו נאמדת בכ- 25 מיליון ש"ח.

בנוסף, החברה ממשיכה לקדם את התכנון לשדרוג המבנים הקיימים במתחם (אינפיניטי קמפוס ואינפיניטי פלאזה) הכוללים כיום כ- 90,000 מ"ר (חלק החברה למועד פרסום זה, כ- 60%). עבודות השדרוג צפויות להתחיל בתחילת שנת 2023, בסמוך לעזיבתו של השוכר העיקרי במתחם כיום, אמדוקס. השדרוג מתוכנן באופן שיתאים את המבנים הקיימים לסטנדרטים הגבוהים של המתחם, והוא צפוי לכלול, בין היתר, החלפת המעטפות של חלק מהבניינים והחלפת מרבית המערכות האלקטרומכניות. העלות הכוללת של השדרוג נאמדת למועד זה בכ-220-240 מיליון ש"ח וסיומו צפוי במחצית הראשונה של שנת 2024. למועד פרסום דוח זה נחתמו הסכמי שכירות ביחס לכ- 20% משטחיהם של אינפיניטי קמפוס ופלאזה.

במרץ 2022, לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הודיעה החברה על כוונתה לממש זכות סירוב ולרכוש 6,600 מ"ר משרדים וכ 175 מקומות חניה במתחם בתמורה ל 89 מ ש"ח מידי סאנפלאואר בכפוף לבדיקות נאותות, קבלת אישורים וחתימה על הסכם מכר.

מתחם תעשיה ולוגיסטיקה כפר מסריק- החברה ממשיכה בפיתוח מתחם תעשיה ולוגיסטיקה בכפר מסריק שבו היא מחזיקה 50%. המתחם, שיכלול כ 30,000 מ"ר (מהם כ 8,000 כבר מניבים), מושכר במלואו.

לינק לדיווח : https://mayafiles.tase.co.il/rpdf/1436001-1437000/P1436268-00.pdf