CofaceBdi: 42% מהקבלנים יש להמשיך את תמ"א 38 באותה מתכונת

אייל ינאי מנכל משותף בי.די.אי שם צלם- עודד קרני

52% מהקבלנים צופים גידול או גידול מהותי בהיקף הפעילות של הענף ב-2020 כך עולה מסקר ציפיות הקבלנים אותו ערכה חברת המידע העסקי CofaceBdi לקראת כנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז שיערך באילת בסוף השבוע, בסקר ציינו 73% מהנשאלים כי הם צופים גידול או גידול מהותי בהיקף הפעילות של החברה בה הם עובדים. 8% בלבד צופים קיטון בהיקף פעילות הענף בשנה הבאה.

מחירי הדיור, כך לפי הקבלנים, צפויים להמשיך ולעלות: 65% מהנשאלים אמרו כי הם צופים עלייה במחירי הדירות בשנה החולפת, 28% צופים כי לא יחול שינוי כלל ו-7% בלבד מהקבלנים סבורים כי מחירי הדירות צפויים לרדת. מבין הנשאלים שצופים עלייה במחירי הדירות, הצפי הממוצע לעלייה יעמוד על 4.5%. השנה שיעור הקבלנים שמעריכים שמחירי הדירות יעלו הוא הגבוה ביותר מזה 3 שנים.

במסגרת הסקר עלה כי עלות המימון בענף התייקרה וזאת לאחר מגמת ירידה שנרשמה בשנים האחרונות. לשאלה האם חל שינוי ביכולת להשיג אשראי בענף ענו 37% מהמשיבים כי היכולת להשיג אשראי בענף עלתה או עלתה מאוד וזאת לעומת 18% שהשיבו כי היכולת להשיג אשראי ירדה.

בנוגע לעתידה של תכנית תמ"א 38, 42% מהקבלנים טוענים שיש להמשיך אותה באותה מתכונת, 43% טוענים כי יש לבטלה בשנים הקרובות ולהתמקד בתכנית פינוי בינוי ו– 15% ממליצים שתמ"א 38 תהיה באחריות הרשויות המקומיות.

בהתייחס לתרומתה של תוכנית מחיר למשתכן, 83% ענו כי התוכנית לא תרמה או תרמה מעט לבלימת מחירי הדיור. 7% ענו כי היא תרמה רק לפריפריה ו-10% בלבד מהקבלנים השיבו כי תרמה באופן משמעותי לבלימת מחירי הדיור.

הספק בקשר לתרומתה של התוכנית לירידה במחירים, עולה גם מהתשובה לשאלה המתייחסת לעתידה של התוכנית: 41% מהנשאלים סבורים כי יש להפסיקה לאלתר, 34% כי יש להמשיכה במתוכנת מצומצמת ובאופן מפתיע 25% השיבו כי להמשיכה במלוא התנופה.

הקבלנים שהשתתפו בסקר נשאלו גם מה היא לדעתם הסיבה לשחיקת הרווחיות בקרב קבלנים מבצעים: 39% השיבו כי הסיבה היא תמחור לקוי מצד הקבלנים המבצעים, 35% סבורים כי הסיבה היא מחסור בפרויקטים שמאלץ קבלנים לקחת פרויקטים בעלות רווחיות נמוכה ו-26% טוענים כי הסיבה נובעת מחלוקה לא הוגנת בין היזם לקבלן המבצע.

הקבלנים בסקר התבקשו להעריך מה הן הבעיות המרכזיות בענף הבנייה: 62% העריכו כי עודף בירוקרטיה מהווה את הבעיה המרכזית, 41% מהמשתתפים הצביעו על מחסור בהקצעת קרקעות לשיווק בשוק החופשי ו-41% על מחסור בעובדים מקצועיים, 21% העריכו כי הבעיה המרכזית היא הקושי בהתנהלות מול הבנקים בקבלת אשראי, 19% אמרו כי מדובר במוסר תשלומים ירוד ו-16% טענו כי המצב הפוליטי אחראי לכשלים בענף הבנייה.

צניחה של מספר הקבלנים בעשור האחרון

CofaceBdi מצאה כי מספר הקבלנים הפעילים בישראל ממשיך את מגמת הצניחה שלו. על פי הסקירה כיום פעילים בישראל כ- 5,700 קבלנים – כאשר בתחילת 2011 עמד מספרם על כ-7100 – כלומר, צניחה של כחמישית מהם באותה התקופה.

כאשר מחשבים רק את כמות הקבלנים שהפסיקו פעילותם (לא כולל כניסה של קבלנים חדשים לשוק) – עולה כי מספר החברות הקבלניות שנסגרו עומד בתקופה זו על 3,406. מספר הקבלנים החדשים שנוספו לשוק מאז 2011 עומד על 2,042 בלבד.

סיכון גבוה יחסית לממוצע במשק

על פי מדד הסיכון אותו עורכת CofaceBdi עולה כי הסיכון בקרב הקבלנים הפועלים בענפי הבנייה השונים אומנם הלך וירד ברבעונים האחרונים של השנה, אך הם עדיין נמצאים בסיכון גבוה יחסית לממוצע במשק. חשוב לציין, כי דווקא בחודשים בהם חלה ירידה בסיכון בענפי הבנייה, במשק כולו חלה אי יציבות מסויימת ועלייה בסיכון.

מהנתונים עולה כי ענף התשתית נמצא ברבעון השלישי של 2019 ברמת סיכון של 7.30. קבלני הבניה נמצאים ברמת סיכון ממוצעת של 7.20. ענף הנדלן המניב היה היחיד בו נרשמה עלייה בסיכון ברבעונים האחרונים וגם היא הייתה מינורית. עם זאת במוסר התשלומים בענף חלה החמרה וימי האשראי בפועל בענף עומדים על 99 יום לעומת 93 ימים במשק כולו.

אייל ינאי, מנכ"ל משותף בחברת CofaceBdi, מציין כי: "הירידה המינורית בסיכון בענפי הבנייה אולי מעודדת, אך עדיין היא גבוהה יחסית לממוצע במשק. מדובר בנתונים מדאיגים עבור הכלכלה הישראלית בכלל, ענף הבניה בפרט, ולחוסר היציבות הפוליטית שלא מאפשרת למקבלי ההחלטות לטפל בזינוק במחירי הדיור בישראל. בזמן שהביקושים לדירות בישראל ממשיכים לגדול, ברור לכולם שהגדלת היצע הדירות בישראל הוא הצד הבעייתי במשוואה. כדי לספק את אותן מאות אלפי יחידות דיור חדשות הדרושות לישראל בשנים הקרובות, יש צורך בחברות יציבות שיבנו אותן במהירות. כאשר מספר השחקנים בשוק הולך וקטן, באופן עקבי בעשור האחרון והסיכון הוא גדול, לא רק שהתחרות בענף נפגעת אלא גם היכולת של הענף לייצר את אותן כמות דירות נדרשת לצורך איזון מחירי הדירות.

הקבלנים הגדולים מצליחים לשפר את היחסים הפיננסיים שלהם

נתוני CofaceBdi מראים כי מרבית החברות הקבלניות הצליחו להתמודד עם התנאים בשוק באופן חיובי במידה רבה, והצליחו לשפר את היחסים הפיננסיים שלהם בשנה החולפת. כך למשל, קבלני הבניין הגדולים הצליחו להגדיל את שיעון ההון העצמי שלהם מסך המאזן לרמה של 31.4% במחצית הראשונה של 2019, לעומת 25.7% בתקופה המקבילה אשתקד. כמו כן הם הציגו שיפור בשיעור הרווח הגולמי, אך לא חוו שינוי בשיעור הרווח התפעולי ושיעור הרווח הנקי לפני מס מסך ההכנסות.

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "נתוני הסקר משקפים את המצב הבעייתי והקשיים הרבים בו נמצא ענף הנדל"ן, מצב אשר בין היתר מוביל גם לירידה מדאיגה במספר הקבלנים, במיוחד קבלני הביצוע והתשתיות. מצב זה נובע ברובו מחוסר הוודאות הפוליטי והמדיני בו אנו שרויים. הדרכים לפתרון הבעיות המרכזיות המעסיקות את חברות הנדל"ן כפי שעולה מהסקר, הן שחרור מסיבי של קרקעות לבניה בעיקר באזורי ביקוש, קרקעות שהיעוד שלהן יהיה לכלל השוק ולא לסקטור ספציפי.

בנוסף, הורדת המיסוי על התשומות בענף שכיום עומד על כ 50% וזה עוד לפני חישוב של רכיב הקרקע - מס שבח, מס רכישה, מע"מ, היטלי פיתוח, אגרות, מיסי קניה, מס מעסיקים ועוד. כמו כן, הכשרת עובדים מקצועיים בענף הבניה כך שניתן יהיה לבנות יעיל יותר ומהר יותר וקיצור הליכי הביורוקרטיה. אחת הדרכים הנוספות שיכולה לצמצם את מצוקת הדיור היא ההתחדשות העירונית המאפשרת תוספת של דירות חדשות במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות.

על מנת שהתוכנית תצליח הסמכויות בעניינה צריכות להיות בידי הממשלה שכן אנחנו רואים כיצד ראשי ערים משנים את המדיניות העירונית חדשות לבקרים. חייבת להיות אחידות במדיניות הממשלתית והמקומית מדיניות שתיקח בחשבון את צורכי התושבים ושמירה על ביטחונם שזו המטרה החשובה ביותר. פתרונות אלו יקרבו אותנו ליעד שהציבה הממשלה הקודמת– 2.5 מיליון דירות בשנת 2040".