מידרוג מוציאה מבחינה את הדירוג של חברת אקסטל ומותירה על כנו דירוג A3

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג
מידרוג מוציאה מבחינה את דירוג אגרות החוב שהנפיקה החברה. בחינת הדירוג התייחסה לדיווחי החברה ממרץ 2018 אודות חלוקת דיבידנד בהיקף של 75 מיליון דולר והתפטרותם של שני דירקטורים בחברה. בנוסף, החברה דיווחה ב-29.8.18 על חלוקת דיבידנד נוספת בסך של 50 מיליון דולר. עם זאת, הודעת החברה בדוחות הכספיים ל-30.6.18 על כך שהיא מחזיקה במלוא סכום פירעון הקרן של סדרת אג"ח א' בדצמבר 2018 (50% מהסדרה), יחד עם חתימה על הסכם מימון למסגרת אשראי מתאגיד JP Morgan והמדיניות הפיננסית שמסרה החברה לידי מידרוג בנוגע לשמירת נזילות ומסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות, ממתנים את השפעת החלוקות האמורות לעיל. יש לציין, כי חלוקות דיבידנד נוספות שאינן בתרחיש הבסיס של מידרוג, כפי שיפורט להלן, עלולות להשפיע לשלילה על דירוג החברה.

דירוג החברה נתמך בותק ובניסיון הנהלת החברה בפעילות יזמית בניו יורק ובפלטפורמות ניהול, ייזום, רכישת והשבחת נכסים. היקף הפעילות של החברה, בולט לחיוב לרמת הדירוג. נכון ל-30.6.18, היקף ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.2 מיליארד דולר וצפוי לגדול בכ-120 מיליון דולר בהתאם להודעת החברה על תרומת זכויות בעל השליטה בנכס ברחוב 54, במנהטן. בנוסף, החברה נמצאת בשלבים לבניית מעל ל-2,000 יחידות דיור. יש לציין, כי שיעורי רווחיות הפרויקטים הצפויה הינה בולטת בהתייחס לחברות ההשוואה. כך למשל, בהתאם לדוחות הכספים של אקסטל, נכון ל-31.12.17, פרויקטי היזום Central Park Tower (להלן:”CPT”) ו-One Manhattan square המצויים במנהטן צפויים להניב רווח גולמי של כ-44% וכ-28%, בהתאמה. מלבד פרויקטי היזום, לחברה החזקות בפורטפוליו נכסים מניבים המצויים במיקום מרכזי המאפשרים לה גמישות ויכולת מימוש.

מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפת החברה לסיכונים המאפיינים את ענף הייזום בסקטור דיור היוקרה אשר משפיעים על קצב המכירות בפרויקטים. לאור קצב המכירות התנודתי, החברה תלויה ביכולתה לפעול בסביבת מימון מורכבת יחסית ומיצירת תזרים מזומנים על ידי מימוש, מימון מחדש והכנסת שותפים לנכסי החברה. תחזית החברה שהוצגה למידרוג מציגה מספר מקורות תזרימיים הצפויים להוות מקור להתמודדות עם תנאי השוק. בנוסף, לחברה מספר פרויקטים מצומצם בהשוואה לרמת הדירוג באופן היוצר תלות בפרויקטי יזום מהותיים.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח שמירה על יתרת נזילות משמעותית יחד עם מסגרות אשראי חתומות ופנויות בהיקף של כ- 100 מיליון דולר במקביל לאי חלוקת דיבידנד בשנת 2019. על פי התרחיש, איתנות החברה מחד תושפע לטובה מתרומת זכויות בעל השליטה בנכס ברחוב 54 ומפירעון תשלום סדרת אג"ח א' בדצמבר 2018, אך מנגד מניחה חלוקת דיבידנד בסך של 50 מיליון דולר; מידרוג מצפה, כי רמת המינוף תיוותר ברמתה נכון ל-30.6.18. תרחיש הבסיס מניח, כי החברה תשלים את מכירת הנכס המניב 555 Tenth Avenue (אשר יתרת המזומנים נטו צפויה לפרוע חלק מחוב ל-RXR) וכי החברה תיצור מקורות תזרים במהלך שנת 2019 על ידי מכירות בפרויקט OMS (אם כי יתכן בקצב איטי מהמצופה) וקבלת מימון בגין יתרת מלאי גמור בפרויקט, אשר אמורים לשמש לפירעון יתרת חוב RXR ולהותיר לחברה יתרת נזילות נוספות. בנוסף, מידרוג מצפה, כי לחברה ינבעו תזרימי מזומנים נוספים, אם כי בהיקפים נמוכים יותר, ממכירות בפרויקטים אחרים של החברה. יחסי הכיסוי של החברה עשויים להיות תנודתיים וזאת בהתאם למועד מסירת דירות.