מידרוג קובעת דירוג A3 לחברת קרדן נדל"ן לגיוס של עד 160 מיליון שקלים

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
· יחסי איתנות בולטים לחיוב לרמת הדירוג. נכון ליום ה-30.09.2019 יחס האיתנות חוב נטו ל-CAP נטו עמד על כ-29%, ובהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג צפוי להישחק מעט ולנוע בטווח של כ-35%-40% לאור צרכי השקעות חדשות. עם זאת, על אף השחיקה המסוימת, יחס המינוף של החברה בולט לחיוב ותורם לפרופיל הסיכון של החברה.

· יתרות נזילות גבוהות ביחס לצרכי החוב של החברה. נכון ליום 30.09.2019 לחברה יתרות מזומן (סולו) של כ-70 מיליון ₪ והיקף תיק השקעות נזיל של כ-24 מיליון ₪. יתרות אלו צפויות לגדול בטווח הזמן הקצר-בינוני על אף צרכי השקעה חדשים לאור בחינה לגיוס אגרות חוב חדשות (סדרה ד') בהיקף של כ-160 מ' ₪ ערך נקוב, גיוס אשר בחלקו מיועד לצורך פירעונות שוטפים בסדרות אגרות החוב הקיימות.

· יחס כיסוי חוב נטו ל-FFO הולם לרמת הדירוג הצפוי לנוע בטווח של כ 16-12 שנים, נציין כי, יחס זה מושפע לחיוב מרווח גולמי מענף הביצוע, בו פועלת החברה באמצעות חברת אל-הר הנדסה ובנין בע"מ (להלן: "אל- הר"), ענף המאופיין ביחסי כיסוי מהירים יותר בהשוואה לענף הייזום למגורים. לאור זאת, מידרוג מצפה מהחברה ליחסי כיסוי מהירים מחברות אחרות בקבוצת ההשוואה.

· שיעור רווחיות נמוך ביחס לדירוג החברה בפרויקטים בביצוע, כאשר בהתאם לתחזיות מידרוג צפויים לנוע בכ-14%-16% בנטרול הוצאות מימון מהוונות.

· היקף תזרים נמוך ביחס לדירוג החברה, כך שהיקף ה-FFO הצפוי בהתאם לתחזיות מידרוג צפוי לנוע בכ-30-20 מיליון ש"ח בממוצע בתקופת התחזית.

· חשיפת החברה לענף הבניה והקבלנות אשר להערכת מידרוג הינו ענף מסוכן יותר ביחס לענף היזמות, באמצעות אחזקתה בחברת אל-הר הנדסה, בה החברה מחזיקה בבעלות מלאה מגדילה את פרופיל הסיכון.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח שימושים ומקורות תזרימים מהפרויקטים בתכנון ובביצוע תוך התחשבות בתרחישי רגישות ביחס להיקף ומועד קבלת התזרים. כמו כן, תחשיב הבסיס מניח רכישת קרקעות בהיקף של כ- 100-80 מ' ש"ח בכל שנה, וחלוקת דיבידנד, בהתאם למדיניות החברה ובהתאם להתחייבויותיה לבעלי אגרות החוב (עד כ-50% מהרווח הנקי). גיוס סדרה חדשה (סדרה ד') בהיקף של כ-160 מיליון ש"ח ערך נקוב נבחן תחת תרחיש הבסיס.

בנוסף, תרחיש הבסיס מניח עליה מסוימת בהיקפי הפעילות הקבלנית והיזמית, תחת שמירה על יחסי איתנות בולטים לרמת הדירוג. בהתאם לתרחיש הבסיס, יחס החוב נטו ל-CAP נטו צפוי לבלוט לחיוב ביחס לדירוג ולעמוד על טווח של 35%-40%. תרחיש הבסיס של מידרוג מניח שיעורי רווחיות של כ- 15% בפרויקטים בביצוע וכ- 13%-15% בממוצע בפרויקטים עתידיים אשר נמצאים בתהליכי תכנון שונים. בנוסף, יחסי הכיסוי צפויים להלום את רמת הדירוג, עם יחס חוב נטו ל- FFO אשר צפוי לנוע בטווח של כ 16-12 שנים.

אופק הדירוג
אופק הדירוג היציב משקף את הערכתנו, כי החברה תשמור בטווח הזמן הבינוני - ארוך על יציבות תזרימית מפעילות הייזום ויתרות נזילות מספקות לשירות החוב. היקף הפעילות צפוי לגדול, אך למרות פגיעה בשל כך ביחסיה הפיננסים של החברה, הם עדין צפויים להלום את דירוג החברה, ובפרט יחס האיתנות הצפוי לבלוט לחיוב לדירוג.