מידרוג מותירה על כנו דירוג Baa1 לחברת אלקטרה נדל"ן

אופק הדירוג יציב
שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה נתמך, בין היתר, בהמשך מימוש נכסים אשר אינם בליבת פעילות החברה (להלן: "נכסי אסטרטגיית המימוש"), והתמקדות במקבצי דיור (נכסי מולטיפמילי) בארה"ב (להלן – "מקבצי הדיור"). מימושים אלה מייצרים לחברה יתרות נזילות התורמות ליכולת שירות החוב של החברה. בנוסף, ההתמקדות בענף המולטיפמילי בארה"ב תורמת לפרופיל העסקי של החברה, שכן מידרוג רואה בענף זה סיכון נמוך ביחס לענפי הפעילות של נכסי אסטרטגיית המימוש. מקבצי הדיור של החברה מאופיינים בפיזור שוכרים רחב ומשיעורי תפוסה גבוהים ביחס לרמת הדירוג, כאשר ליום 31.03.2018, שיעור התפוסה המשוקלל מסתכם לכ-94%. נכון ליום 31.03.2018, לחברה החזקות בכ-61 מקבצי דיור המכילים מעל ל-19 אלף יח"ד. החזקות אלה תורמות לפיזור הנכסי ולפיזור השוכרים של החברה, אשר צפויים להמשיך ולהשתפר עם מימוש נכסי אסטרטגיית המימוש.

יצוין, כי בנוסף להחזקות ההוניות במקבצי הדיור, החברה זכאית ל-50% מדמי ניהול הקרנות המחזיקות במקבצים. בנוסף, לחברה מנגנוני חלוקת רווחים עודפים (“promotes”) המניבים לה תשואה עודפת על ההשקעות ההוניות שלה במקבצי הדיור. היקף מאזן החברה, כמו גם היקף ההון העצמי שלה, מושפעים לחיוב ממנגנונים אלה (כ-180 מיליון ש"ח ליום 30.06.2018).

מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, משיעורי החזקה נמוכים במקבצי הדיור, כאשר נכון ליום 31.03.2018, שיעור ההחזקה המשוקלל של החברה במקבצי הדיור (לפי שווי) מסתכם בכ-10% בלבד. יש לציין, כי לחברה אין שליטה בלעדית על החלטות מהותיות במקבצי הדיור. בנוסף, שיעור המינוף ברמת הנכסים, המסתכם בכ-65% נכון ליום 31.03.2018, מוביל לגמישות פיננסית מוגבלת של החברה. דירוג החברה מושפע לשלילה גם מהיקפי EBITDA נמוכים ביחס לרמת הדירוג, כאשר היקף ה-EBITDA בתוספת דיבידנד ממוחזקות של החברה הסתכם בדוחות הכספיים לשנת 2017 בכ-30 מיליון ש"ח בלבד. לחברה יחסי כיסוי איטיים ביחס לרמת הדירוג, אשר צפויים להשתפר עם המשך ההתמקדות במקבצי הדיור.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, את עמידת החברה בתחזית תזרים המזומנים שהציגה למידרוג, הכוללת המשך מימושים של נכסי אסטרטגיית המימוש. יתרות הנזילות מהמימושים צפויות לשמש בעיקר להרחבת היקף הפעילות במקבצי הדיור (השקעות של כ-30 מיליון דולר בשנה), ולפירעונות חוב הקורפורייט של החברה (אג"ח ומסגרות אשראי). יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-65%-69% (כולל חלקה היחסי בחוב של חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני), ובכ-70%-75% לאחר נטרול ההון המתייחס למנגנוני promote שטרם מומשו. תרחיש הבסיס מניח תקבולים מדמי ניהול וחלוקות שוטפות ממקבצי הדיור. להערכת מידרוג, יחס חוב נטו ל-FFO (כולל חלקה היחסי בחוב של חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) צפוי להסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ-35-40 שנים.