רוסאריו בהמלצה חיובית על מישורים: אפסייד של 32% על מחיר השוק

"מימושי הנכסים האחרונים מעידים על כך שאין סיבה שהחברה תיסחר על פחות מההון שלה"‎‎
נקודות עיקריות
אסטרטגיה ברורה של השקעה בנכסים אשר להם פוטנציאל השבחה משמעותי – החברה עומדת ביעדים שהיא מציבה לעצמה כאשר השיערוכים על הנכסים נרשמים בזכות התייעלות תפעולית פר אקסלנס (ולא בזכות שינוי בשיעורי היוון):

ארה"ב – נכסים שנרכשו בחמש שנים האחרונות עם NOI כולל של 25 מיליון ₪, מניבים כיום 39.3 מיליון ₪ בשנה.
הנתונים הללו מתורגמים לשווי נוכחי של 456 מיליון ₪ לעומת 336 מיליון ₪ ברכישה, כלומר גידול בשווי של כ- %35 .
נכון להיום, ניתן לשקלל גם את ההכנסות המעודכנות מהנכס בטמפה (הסכם בית הקולנוע) וכך, 48 מיליון ₪ NOI כיום, לעומת 33 מיליון ₪ מתורגמים לצמיחה של כ- %44 ב- NOI.

ישראל – NOI כולל מייצג היום של 27.5 מיליון ₪ לעומת 7.6 מיליון ברכישה הגוזר שווי של כ- 394 מיליון ₪ היום לעומת 283 מיליון ₪ ברכישה. דוגמא בולטת לשיפור מהיר שנרשם הוא הנכס בחיפה שנרכש בשנת 2017 ,לא מאוכלס, כיום %96 תפוסה והנבה שנתית של 10 מיליון ₪.

FFO - השיפור התפעולי המשמעותי בנכסים בא לידי ביטוי בתוצאות ה- FFO וכך בתוך חמש השנים החברה שיפרה דרמטית את תוצאותיה ומ FFO שלילי בשנת 2016 של 3.75 -מיליון ₪, ב 2020 ,שנת קורונה, עמד על 16.1 מיליון ₪, ובנירמול שנתי של תשעת החודשים הראשונים של 2021 - על 26 מיליון ₪. בנוסף לכך, רכישת שני הנכסים שהחברה הודיעה על רכישתם לאחרונה – הנכס בטקסס ובהנחת השלמת הרכישה של הנכס בנשר מתורגמים לתוספת של כ– 13.5 מיליון ₪ ל- FFO השנתי.

מזומן בקופה – (סולו מורחב), נכון ל-30.09.21 הסתכם לכ- 147 מיליון ש"ח לאחר גיוס סדרת אג"ח חדשה בחודש יולי בהיקף של כ- 118 מיליון ₪. החברה משכילה לנצל את המזומנים שברשותה לרכישה של נכסים נוספים עם פוטנציאל לאפסייד משמעותי (כפי שעשתה עד כה), וכך מייצרת עוד ערך, תזרים, וגידול נוסף ב FFO .

מאבק השליטה בין בלוטרייך לשניידר הגיע לקיצו. כבר לפני שנתיים. נכון להיום אלכס שניידר מחזיק בכ- %45 מההון גיל בלוטרייך %15 ,מוסדיים %13 והשאר בידי הציבור.

סקייליין הופכת ממשקולת למנוף – עסקת המכירה מוכיחה כי השווי ההוגן של נכסיה עולים על שווים בספרים. העסקה מגדילה גם את ההון העצמי של סקייליין.

מאקרו – החששות ממרכזי מסחר פתוחים, בארה"ב וגם בישראל, התבדו. המרכזים הפתוחים הוכיחו שהם פחות פגיעים,
המרכזים בארה"ב במיוחד, משרתים אוכלוסיה צמודה וימשיכו לשמור על איתנות בהמשך.

דיבידנד – FFO חיובי וגבוה, ייתכן ויתורגם גם לחלוקת דיבידנד. מה שלא היה אפשרי בשנים עברו.

ביצועים תפעוליים ופיננסיים
 שיעור תפוסה – בארה"ב %99 ,בישראל – %92 .
NOI סולו מורחב – הסתכם בכ-24.2 מיליון ש"ח לעומת כ-15.9 מיליון ₪ ברבעון המקביל אשתקד.

יחס חוב ל CAP נטו – %58 .

שווי ומומנטום
שתי המשקולות שהעיבו על שווי מנית מישורים נפלו: סיכסוך בעלי המניות הגיע לקיצו, וסקייליין הוכיחה שחור על גבי מכירה ששווי הנכסים שלה גבוה משווים בספרים, ועל הדרך הגדילה את ההון העצמי שלה. בנוסף לכך, נמשכת מגמת הצמיחה ב- FFO ,למרות הקורונה ובשנה הבאה , בעיקר לאור שתי הרכישות האחרונות בנשר, וטקסס ה- FFO צפוי לגדול ב %50 נוספים!
החברה מנתבת את המזומנים שברשותה להשקעות נוספות, תשואת ה FFO גדלה ותעמוד בשורה אחת עם החברות המובילות בשוק. מימושי הנכסים שנתבשרנו עליהם בחציון האחרון, הן בארה"ב והן בישראל, שנחתמו בשווי ספרים ויותר מעידים על כך
שאין סיבה שהחברה תיסחר על פחות מההון שלה. השוק, ככל הנראה גם היה סקפטי לגבי יכולות החברה להוציא לפועל אסטרטגיה של רכישת נכסים בדיסטרס והשבחתם. אסטרטגיה כזו היא אכן מאתגרת, במיוחד בתקופה קורונה, אבל היא עובדת.
החברה עמדה ביעדים, הנכסים מאוכלסים במלואם.

החברה יוצאת לדרך חדשה, מייצרת ערך, עם נכסים חזקים, FFO חיובי וצומח, ומשקולות שמפנות את הדרך.

בהתאם לכל אלו, אנו מעריכים את השווי הכלכלי הראוי לחברה בכ- 543 מ' ₪ המשקף שווי ראוי למניה של כ- 16₪ ואשר מגלם Upside של כ- %32 ביחס למחיר השוק הנוכחי.


אחזקות ציבור (כולל מוסדיים)
39.85%