מידרוג משנה את אופק דירוג סדרת האג"ח של ישרוטל משלילי ליציב ומותירה דירוג Aa3‎‎

בשל התחזקות הפעילות העסקית של החברה, אף לאורך תקופות הסגרים בתקופת הקורונה, לצד פרמטרים פיננסיים בולטים לחיוב
מידרוג מותירה על כנו דירוג מנפיק A1.il לישרוטל בע"מ (להלן: "החברה") וכן דירוג סדרה Aa3.il לאגרות החוב סדרה א' המגובות בבטוחה, ומשנה את אופק הדירוג משלילי ליציב. בנוסף, מידרוג מותירה על כנו דירוג לזמן קצר P-1.il לנייר ערך מסחרי שהנפיקה החברה בסך של עד 50 מיליון ₪ ע.נ.

שינוי האופק משלילי ליציב נובע בשל התחזקות הפעילות העסקית של החברה, אף לאורך תקופות הסגרים בתקופת הקורונה, לצד פרמטרים פיננסיים בולטים לחיוב המתבטאים ברמת מינוף נמוכה ותזרים גבוה באזורי פעילות מרכזיים של החברה



שיקולים עיקריים לדירוג

פעילות החברה בענף המלונאות מאופיינת ברמת סיכון ענפי גבוהה ביחס לענפי נדל"ן אחרים לאור חשיפה לתנודתיות מהירה בשל תנאי כלכלה או אירועים אחרים אשר יש בהם כדי להשפיע על ענף זה כגון משבר נגיף הקורונה וכדומה;
החברה הינה בעלת פעילות מלונאית ותיקה בישראל וכן הנהלה בעלת ניסיון רב בתחום המלונאות והינה בעלת מיצוב בולט בשוק המלונאות בישראל;
יחסי איתנות וכיסוי בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג תורמים לפרופיל הפיננסי הנתמכים במדיניות פיננסית שמרנית הנשמרת לאורך השנים; פעילות החברה חוותה התאוששות משמעותית, בעיקר ברבעון השני והציגה עמידות גבוהה בעת משבר הקורונה באזורי פעילות מרכזיים של החברה;
חשיפה לריכוזיות הפעילות באזור אילת וחשיפה לסיכונים רגולטוריים שונים משליכים לשלילה על סיכון החברה, יחד עם זאת החברה פועלת להגדלת פיזור פעילותה בעיקר על ידי ייזום מלונות חדשים;
גמישות פיננסית בולטת לחיוב הנובעת ממצבת נכסים שאינם משועבדים, שיעור מינוף נמוך במלונות החברה וממסגרות אשראי בלתי מנוצלות בהיקפים משמעותיים.



תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון כי במהלך החציון השני של שנת 2021 החברה תציג המשך שיפור בתוצאות, כאשר שנת 2022 כוללת הנחת קיטון של כ- 15% ב- EBITDAR ביחס לתחזיות של החברה, כתרחיש רגישות אפשרי לאור מגפת הקורונה. יצוין כי, מלונות החברה מוצגים בדוחות הכספיים על פי גישת העלות המופחתת ובמקביל לבחינת תרחישי הרגישות לשווי המלונות כתוצאה מהתפרצות מגפת הקורונה ביצעה מידרוג התאמות לשווים ההוגן של הנכסים על סמך הערכות שווי שסיפקה החברה ממעריכי שווי חיצוניים. מידרוג מעריכה כי שוויים של המלונות לא ייפגע באופן משמעותי לאור שיעור ההיוון הסביר.

להערכת מידרוג יחס חוב נטו ל-FFO בניכוי CAPEX ובנטרול דמי שכירות, צפוי לנוע בשנים 2021-2022 סביב 2.7-3.7, יחס מהיר לרמת הדירוג. יחס האיתנות, חוב נטו ל-CAP נטו בולט לחיוב לרמת הדירוג וצפוי לנוע בטווח 30%-25% בסוף 2022, וזאת לאחר התאמות מידרוג הכוללות בעיקר תוספת שווי הוגן של חלק משמעותי מהמלונות, CAPEX, השקעה בפעילות יזמית, חכירות חדשות, ו- FFO צפוי מפעילות השנה.

שיקולים מבניים לדירוג סדרה א'

בהתאם למתודולוגיית "שיקולים מבניים בדירוג מכשירי חוב בתחום המימון התאגידי - דוח מתודולוגי, ספטמבר 2019", ניתנה לאגרות החוב מסדרה א' תוספת דירוג של דרגה אחת מעל דירוג המנפיק.

בהתאם למידע שנמסר מהחברה, להבטחת אגרות החוב סדרה א' נרשם שעבוד קבוע וראשון על מלוא זכויותיה של החברה במלון ישרוטל אגמים באילת. בהתאם להערכת השווי ליום 03.03.2021 שוויו של המלון עומד על כ-313.5 מיליון ₪, מנגד, סך החוב המובטח בגינו, סדרה א', מסתכם ל- 138.4 מיליון ש"ח ע.נ.

לאור מאפייני הנכס מידרוג מגדירה את הבטוחה כחזקה. מידרוג בחנה תרחיש רגישות לשווי הנכס המשועבד של עד 50%, ותחת תרחיש הרגישות שעור ההשבה לחוב המובטח עולה על 70%. יצוין כי, התפרצות וירוס הקורונה עלולה לפגוע בתוצאות המלון ועל כן פגיעה כאמור נלקחה בחשבון בתרחיש הרגישות לשווי הבטוחה, עם זאת, מלון זה מתאפיין בעיקר בתיירות פנים אשר צפויה להיפגע במידה פחותה ביחס לתיירות חוץ.

אופק הדירוג

שינוי אופק הדירוג משלילי ליציב נבע מהשיפור המשמעותי בתוצאות החברה, (ביחס לשנת 2020 שהושפעה מהותית מהקורונה) הכולל ביקושים גבוהים ועליית מחירים ותפוסות, ומהערכת מידרוג כי לאור מהלכי החיסונים ושגרת הקורונה, גם במקרה של התפרצויות נוספות ההשפעה על ענף המלונאות ובפרט תיירות פנים ארצית תהיה מתונה לעומת שנת 2020.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג:

· גידול משמעותי בהיקף הפעילות תוך שמירה על פרמטרים תפעוליים בולטים, לרבות יחסי כיסוי ואיתנות וללא פעילות ייזום אגרסיבית.

· המשך שיפור ניכר בפיזור הגיאוגרפי במלונות החברה, הפועלת בישראל בלבד, ובעיקרה במלונאות נופש באילת וים המלח ומלונות היוקרה של הרשת ברחבי הארץ.

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

· סיכון של התפרצויות חוזרות במגפת הקורונה, כולל השפעות מהותיות על תיירות הפנים, מעבר לתרחיש הבסיס.

· פגיעה ברווחיות התפעולית של מלונות החברה, אשר תשפיע לשלילה על תזרימי המזומנים מפעילות ועל יחסי הכיסוי הנגזרים.

· שחיקה בפעילות המלונות תוך הרעה לאורך זמן ביחסי הכיסוי והאיתנות, בעקבות הרעה, בין היתר, בפעילות החברה או במבנה וחשיפה של ההכנסות למקורות נוספים בעלי סיכון.

· גידול בחשיפה של החברה לענפי פעילות שלא בתחום פעילות הליבה של החברה, אשר יש בהם כדי להשפיע על פרופיל הסיכון של החברה.

· שינוי במדיניותה הפיננסית של החברה לרבות נקיטת מדיניות אגרסיבית של חלוקת דיבידנדים.

ישרוטל בע"מ - נתונים עיקריים דוחות מאוחדים



החברה החלה ליישם את תקן דיווח כספי בין לאומי IFRS 16 לראשונה בדוחות הכספיים ליום 31.03.2019


פירוט השיקולים העיקריים לדירוג

ענף המלונאות מאופיין ברמת סיכון ענפי גבוהה ביחס לענפי נדל"ן אחרים

ענף המלונאות נחשב כענף בעל רמת סיכון גבוהה יחסית, בעיקר בשל תנודתיות הביקוש, שאינה קשורה בהכרח לאיכות הפעילות המלונאית ומושפעת מתנודות בכלכלה העולמית ומאירועים גיאופוליטיים. ההוצאה על תיירות ובעיקר תיירות נופש נתפשת בד"כ כהוצאות פנאי ומותרות ועל כן, בעת האטה או מיתון כלכלי עולמי או מקומי, ענף זה הינו מהראשונים להיפגע ובאופן משמעותי. מעבר לכך, מצב ענף המלונאות קשור קשר הדוק למצב המדינה שבה הוא נמצא. הרעה במצב הפוליטי והביטחוני השורר במדינה עלולה להביא לפגיעה משמעותית בתיירות, ובפרט בתיירות הנכנסת. התחרות בענף המלונאות כוללת לא רק את השוק המקומי אלא גם שווקים בעלי קרבה גיאוגרפית, הפונים לחתך תיירותי דומה (כך למשל העיר עקבה עשויה להוות תחרות לעיר אילת). שנת 2019 התאפיינה בשיא כל הזמנים בכניסת תיירים לישראל, עליה של כ-10.5% ביחס לשנת 2018[1] שהייתה שנת שיא בפני עצמה. בהתאם לסקירת [2]HVS למצב המלונאות בישראל בתחילת שנת 2020, טרם פרוץ משבר הקורונה קרוב ל-12,000 חדרים היו בתהליכי פיתוח שונים ועתידים להיפתח בשנים הקרובות, היקף המהווה גידול של כ- 22% להיצע החדרים הקיים. ככל הנראה, נוכח הנסיבות קיימת סבירות לדחייה של חלק מהפרויקטים שבתהליך. בניגוד לענף הנדל"ן המניב, אשר מסתמך על מספר מועט יחסית של שוכרים קבועים לטווח ארוך, מתבסס ענף המלונאות על מספר רב של לקוחות חד יומיים משתנים. כמו כן, ענף המלונאות הינו עתיר כוח אדם ודורש השקעות חוזרות (CAPEX) בהיקף משמעותי יותר. בשנים האחרונות משקלן של דירות AIRBNB מהווה נתח משמעותי יותר המהווה תחרות לענף המלונאות ולשם המחשה מספר הדירות המושכרות לזמן קצר בתל אביב באמצעות פלטפורמות AIRBNB ודומיהן עקף בשנת 2019 את היצע חדרי המלון בעיר. כך, בהתאם ל Airdna[3] מספר הנכסים והחדרים המוצעים הרשומים להשכרה לטווח קצר בעיר הגיע בשנת 2019 לכ-26,000, עלייה של כ-16% משנה שעברה. כך למשל, היצע הדירות והחדרים להשכרה בחודשים ספטמבר - אוקטובר עמד על כ-12,000 וזאת בהשוואה לכ-8,800 חדרי מלון בעיר. יש לציין שבשאר חלקי הארץ משקלן של דירות AIRBNB ביחס להיצע חדרי המלון נמוך בהרבה.

פעילות מלונאית ותיקה וכן הנהלה בעלת ניסיון רב בתחום המלונאות; פגיעה רחבה בענף התיירות והמלונאות בשנת 2020 נוכח התפרצות נגיף הקורונה, עם מגמת שיפור משמעותי בשנת 2021
החברה הינה אחת החברות הגדולות בתחום המלונאות בישראל