אדגר: איפקס קפיטל בהמלצת קנייה במחיר 6.9 ש"ח למניה - פוטנציאל עלייה של 28%‎

למרות הקורונה, השיפור בשיעור השיווק נמשך ומסתכם לסוף הרבעון בכ-%90
למרות הסביבה המאתגרת, החברה חתמה מתחילת השנה על 23 חוזי שכירות חדשים בשטח
כולל של כ-15 אלפי מ"ר, וחידשה 40 חוזים קיימים בשטח כולל של כ- 18.5 אלפי מ"ר. לאור
כך, שיעורי התפוסה והשיווק נכון לסוף ספטמבר המשיכו להשתפר והסתכמו לרמה של כ-
%87 וכ-%90 ,בהתאמה
 החברה מציגה יציבות בהכנסות נטו מהנכסים )NOI )אשר כאשתקד הסתכמו מתחילת השנה
בכ-168 מ' ₪.
 להערכתנו, השיפור בשיעור השיווק ואכלוסו הצפוי של בניין C בזכות ההשקעה בחללי
העבודה המשותפים בחמש הקומות בבניין, עשויים להביא לגידול שנתי בהיקף של כ-25 מ' ₪
בהכנסות ולקצב שנתי של כ-109 מ' ₪ בתזרים הנקי FFO
 בחודש אוקטובר הודיעה מגדל על רצונה להמיר החזקתה בשיעור של 19.9% בחברת הבת בפולין, לכ-%7 ממניות החברה. זאת, על פי יחס המרה המבטא את היחס בין ההון העצמי של החברה לבין ההון העצמי של חברת הבת ביום הדוחות הכספיים לרבעון השני. כתוצאה מכך,יגדלו מספר המניות וה- FFO של החברה בכ-11.3 מ' ובכ-5 מ' ₪, בהתאמה. בנוסף, יגדל ההון של החברה בכ-90 מ' ₪ וההון הצף לשיעור של כ-%30.
 החברה נמצאת בעיצומו של תהליך השבחה של נכס במרכז וורשה לחללי עבודה משותפים
בהיקף של כ-4 א' מ"ר ובהשקעה כוללת של כ-74 מ' ₪. תהליך ההשבחה והפיתוח צפוי
להסתיים בסוף 2021 ויתרת עלותו מסתכמת בכ-25 מ' ₪. הנכס צפוי להניב בתפוסה מלאה
כ-6 מ' ₪ NOI החל משנת 2022.

החברה משווקת ומקימה מתחמי עבודה פתוחים ביתרת הנכסים הלא מניבים שלה בבלגיה
המסתכמים בכ-200,4 מ"ר, בהשקעה נותרת של כ-20 מ' ₪. ה- NOI הצפוי מהנכסים בהקמה
ובשיווק עשוי להסתכם בכ-3 מ' ₪, אולם מטעמי שמרנות יתרת ההשקעה נגרעה מהיקף
המזומן בעוד סעיף הגידול בהכנסות לא נלקח במודל.
לסיכום, לאור המשך הצמיחה הצפויה ב-FFO של החברה אשר להערכתנו עשוי להסתכם בכ-
120 מ' ₪ החל משנת 2022 ,המשקף תשואת FFO בשיעור של כ-%16 בנטרול נכסים עודפים על
מחיר היעד; אנו ממשיכים להמליץ על מניית החברה בקניה במחיר יעד של 6.90