לידר שוקי הון: תחילת סיקור ללהב בהמלצת קניה

כמה אפסייד מעריך האנליסט רז דומב מלידר שוקי הון, לחברת להב?
להב פועלת מאז 2012 בנדל"ן מסחרי בגרמניה ובאנרגיה מתחדשת בישראל. במהלך 2020 ,אבי לוי, המנכ"ל המוערך של מליסרון בעבר, רכש את השליטה בלהב והחל לכהן כיו"ר הדירקטוריון של החברה. בנוסף, החברה נהנית מחיזוק משמעותי של איליק רוז'נסקי, סגן יו"ר הדירקטוריון, האחראי על הפיתוח העסקי החברה.
הפעילות העיקרית של להב הינה בתחום הנדל"ן המסחרי בגרמניה, בדגש על מרכזים מסחריים שכונתיים, המעוגנים בשוכרים המספקים צרכי נוחות לסביבה הקרובה. נכון למועד זה, החברה מחזיקה ב-70 נכסים מניבים ברחבי גרמניה ובנכס אחד בישראל.
רכישת השליטה על ידי אבי לוי לפני כשנה והזרמת הון משמעותית לתוך החברה העלתה את להב מדרגה ומאפשרת לה לחפש מנועי צמיחה משמעותיים שיסייעו לחברה להמשיך ולגדול . להערכתנו, להב צפויה להיות בשנים הבאות מהחברות היותר דינמיות
ואקטיביות בשוק כאשר הניסיון הרב שיש לאבי לוי, אלי להב, איליק רוז'נסקי וחווה זמיר יתמכו ב פע ילותה של החברה. אנו סבורים, כי עסקת דלק ישראל הינה changer game עבור להב, אשר עשויה לייצר אפסייד משמעותי מאוד עבורה לאורך השנים
הקרובות. לאור האמור, אנו מתחילים לסקר את להב בהמלצת קניה, במחיר יעד של 5 ₪ למניה.

תחילת סיקור ללהב בהמלצת קניה
להב הינה חברה ותיקה שהתאגדה בישראל בשנת 1963 .
החברה הינה ציבורית מאז 1983 ,כאשר בשנת 2012 שונה שם החברה לשמה הנוכחי.
שינוי מבנה הבעלות. במספר עסקאות שבוצעו ב-2019 ו-2020 רכש אבי לוי, המנכ"ל המוערך של מליסרון בעבר, את השליטה בחברה והחל לכהן כיו"ר הדירקטוריו ן של החברה בפברואר 2020 .מבנה הבעלות הנוכחי כולל החזקה של 44.4% על ידי אבי לוי וכן, החזקה של כ-%17 על ידי משפחת להב. בנוסף, איליק רוז'נסקי המכהן כ סגן יו"ר הדירקטוריון ומתפקד כאחראי על הפיתוח העסקי של להב, יחזיק בכ-%7 מהחברה(בהנחת מימוש  אופציות).
מיקודה העסקי של החברה הינו בנדל"ן מניב בגרמניה ובאנרגיה מתחדשת בישראל. החברה פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי בגרמניה, בדגש על מרכזים מסחריים שכונתיים, המעוגנים בשוכרים אשר מספקים צרכי נוחות ויומיום לסביבה הקרובה.
נכון למועד זה, החברה מחזיקה ב-70 נכסים מניבים ברחבי גרמניה ובנכס אחד בישראל. בנוסף, החל משנת 2012 החברה פועלת בהצלחה בתחום האנרגיה המתחדשת.
רכישת השליטה בדלק. במהלך אוקטובר 2020 ,השלימה החברה את רכישת גרעין השליטה בדלק (70%) בחלקים שווים, יחד עם חברת ב.ג.מ (חברה בבעלותו המלאה של אורי מנצור
אשר פועלת עם החברה בשיתופי פעולה רבים גם במסגרת פעילות הנדל"ן בגרמניה) בתמורה לכ-525 מיליון ₪ (חלק החברה 262.5 מיליון)

נדל"ן מניב
פעילותה של להב בתחום הנדל"ן המניב ממוקדת בגרמניה. החברה החלה את פעילותה בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה בשנת 2012 ,מאז ביצעה להב שורה ארוכה של עסקאות, שמעמידות את פורטפוליו הנכסים הנוכחי של החברה על 70 נכסים ברחבי גרמניה.

האסטרטגיה העסקית של החברה הינה רכישה בחלק מהמקרים עם שותפים של נכסים מסחריים שכונתיים המעוגנים בשוכרים חזקים המעניקים לסביבה צרכי נוחות ושירותים יומיומיים. בנוסף, החברה דוגלת בניהול אקטיבי של הנכסים לצורך מיצוי הפוטנציאל
הגלום בהם, לרבות על ידי החלפת שוכ רים, העלאת שיעורי התפוסה, שדרוג הנכסים והארכת שכירויות קיימות עם שוכרים חזקים.
פורטפוליו הנכסים של החברה בגרמניה כולל כיום 70 נכסים מניבים, בשווי כולל של כ-955 מיליון ₪ )חלק החברה כ-677 מיליון ₪ (עם שטח להשכרה של כ-190 אלף מ"ר ) חלק החברה כ-137 אלף מ"ר( ושיעור תפוסה ממוצע של כ-%94 .קצב ה-NOI השנתי של
הפורטפוליו הנוכחי הינו כ-38.5 מיליון ₪ לשנה.

להב מציגה היסטוריה מוכחת של הצפת ערך.
כאמור, לאורך השנים החברה ביצעה שורה ארוכה של עסקאות לרכישת נכסים לצד
מימוש נכסים בהם החברה מעריכה כי מיצתה את פוטנציאל עליית הערך. הניהול האקטיבי של הנכסים מאפשר ללהב להציג בעקביות, בפרק זמן קצר, שיפור בפרמטרים התפעוליים של הנכסים הנרכשים, בין היתר על ידי שדרוג ושיפוץ הנכסים, העלאת שיעורי התפוסה ושיפור תנאי ההסכמים. השיפור המהיר בפרמטרים התפעוליים מאפשר לחברה להציף ערך עבור בעלי המני ות, הן על ידי שיפור התשואה על הנכסים הקיימים והן על ידי רישום רווחי הון משמעותיים כתוצאה ממימוש נכסים בהם ההנהלה מחליטה כי פוטנציאל הצפת הערך מוצא.
דוגמא לכך היא שרק במהלך 2020 ביצעה החברה 6 עסקאות למכירת נכסים בפורטפוליו ) 2 מתוכם נרכשו רק כ-5 חודשים לפני מימושם(, בתשואות של כ-%5 ,תוך יצירת רווחי הון )לפני מס( בהיקף של כ-2.3 מיליון אירו.
פעילות דפנסיבית לקורונה. האסטרטגיה של החברה, שהינה החזקה של נכסים שכונתיים המספקים צרכי נוחות ושירותים יומיומיים פעלה לטובתה עם התפרצות משבר הקורונה. סגמנט הפעילות של החברה הינו דפנסיבי ופעילותה אף הושפעה לחיוב במשבר
הקורונה, שכן המגבלות על שטחי המסחר לא כללו סגירה של חנויות המספקות צרכי נוחות, לרבות סופרמרקטים, חנויות "עשה זאת בעצמך" ועוד. לאור זאת, גם בשיא המשבר כ-%88 מהשטחים הקיימים במרכזים שבבעלות החברה פעלו כרגיל. בנוסף, חשוב לציין כי
ממשלת גרמניה העניקה סיוע משמעותי לקמעונאים, כאשר לא נותקו יחסי העובד-מעביד מול עובדים ודמי השכירות שלהם המשיכו להיות משולמים כרגיל.

אנרגיה מתחדשת
החל משנת 2012 פועלת להב בתחום האנרגיה המתחדשת בישראל. לאורך השנים פעלה החברה באמצעות החברה הבת להב הרים ירוקים. החברה פעלה בייזום, הקמה, רכישה, אחזקה וניהול של מערכות לייצר חשמל פוטו וולטאי בישראל. בשנת 2018 מכרה
החברה %50 מהמניות לג'נריישן קפיטל ובהמשך אותה שנה בוצעה רכישה של החברה הציבורית סולגרין, במסגרתה כלל הפעילות של החברה רוכזה תחת סולגרין.
במהלך 2019 בסופו של הליך התמחרות בין להב לג'נריישן קפיטל )בעלות השליטה ב להב הרים ירוקים( נחתם הסכם למכירת כל החזקתה של החברה בלהב הרים ירוקים, תמורת 44.4 מיליון ₪. התמורה שיקפה לסולגרין שווי של כ-126.8 מיליון ₪, גבוה בכ-%50
משווי השוק של סולגרין באותו מועד.
לאחר מכירת כל החזקתה בתחום האנרגיה המתחדשת ב-2019 ,החברה פעלה באופן מי ידי במטרה לחזור ולקדם פעילות בתחום.
לאור זאת, במרץ 2020 הודיעה החברה כי חתמה על הסכם לרכישת מניות, במישרין ובעקיפין, של 6 חברות הפועלות בתחום האנרגיה הסולארית בישראל, אשר בבעלותן 89 מתקנים סולאריים קטנים ומתקן סולארי בינוני אחד, בהספק מותקן מצטבר של כ-4.8 מגה וואט.
להב פועלת במטרה להעמיק את דריסת הרגל שלה בתחום, בין היתר על ידי רכישת פרויקטים מניבים נוספים והן באמצעות יזמות בקרקעות, כאשר כיום מצויה בהליכי ייזום, בנייה ותכנון של פרויקטים בהספק כולל של עשרות מגה וואט. פורטפוליו הנכסים הנוכחי
של החברה מייצר הכנסות שנתיות בסך של כ-10 מיליון ₪ ו-NOI בסך של כ-8 מיליון ₪.

רכישת השליטה בדלק
באוקטובר 2020 השלימה החברה, יחד עם חברת ב.ג.מ )בחלקים שווים( את רכישת השליטה במניות דלק )%70 )בתמורה ל-
525 מיליון ₪. הפעילות שנרכשה כוללת הפעלה של 240 תחנות תדלוק )54 תחנות תדלו ק וקרקעות נלוות הינן בבעלות( ו-160 חנויות
נוחות )רשת מנטה(. ה-EBITDA של דלק בשנת 2019( בנטרול EBITDA בגין נכסים שנמכרו לצדדים שלישיים אחרים( הסתכמה בכ-186 מיליון ₪.
האסטרטגיה של השותפות ביחס לדלק כוללת פיצול החברה ל-2 חברות נפרדות. חברת נדל"ן אשר תחזיק בבעלות על 54 תחנות התדלוק והקרקעות ותשכיר אותן לחברה התפעולית. החברה התפעולית תהיה אחראית על ההפעלה של 240 תחנות תדלוק ו-160 חנויות הנוחות.
חברת הנדל"ן – פעילותה של חברת הנדל"ן צפויה ליהנות מתזרים חזק ויציב בגין השכרת הנכסים לחברה התפעולית. בנוסף, השותפות יפעלו לקדם את מיצוי הפוטנציאל הקיים בנכסים ובקרקעות, תוך קידום תוכניות חדשות להרחבת הנכסים הקיימים והקמת נכסים חדשים, כאשר כבר בשלב הראשוני הן צופות קידום הקמה של כ-000,10 מ"ר בשנתיים-שלוש הקרובות.
החברה התפעולית – מטרת השותפות בנוגע לחברה התפעולית הינה לשפר את הפעילות התפעולית הנוכחית של רשת מנטה.
בשורה התחתונה, להערכתנו עסקת דלק מהווה קרש קפיצה משמעותי עבור להב. מדובר בעסקה משמעותית שמעלה את להב מדרגה. בשנים האחרונות דלק לא הייתה בליבת הפעילות של קבוצת דלק ואנו מעריכים, כי מיצובה במרכז תשומת הלב של הנהלת להב יאפשר להציף מהעסקה ערך משמעותי לבעלי המניות. אנו מתרשמים לחיוב מהמינויים שביצעה החברה בחודשים האחרונים, פליקס שופמן, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של מליסרון נבחר לכהן כמנכ"ל חברת הנדל"ן של דלק ישראל ויורם איל, מי שהיה אחראי על ההצלחה של Yellow ,מונה לתפקיד מנכ"ל דלק ישראל.

תמחור
בשנים האחרונות הוכיחה הנהלת להב באופן עקבי את יכולה לייצר ערך למשקיעים. רכישת השליטה על ידי אבי לוי לפני כשנה והזרמת הון משמעותית לתוך החברה העלתה את להב מדרגה ומאפשרת לה לחפש מנועי צמיחה משמעותיים שיסייעו לחברה להמשיך
ולגדול וראיה לכך, היא רכישת השליטה בד לק ישראל. להערכתנו, להב צפויה להיות בשנים הבאות מהחברות היותר דינמיות ואקטיביות בשוק כאשר הניסיון הרב שיש לאבי לוי, אלי להב, איליק רוז'נסקי וחווה זמיר ולבעלי התפקידים הנוספים בחברה יתמכו בהצפת הערך
בפורטפוליו הנכסים הנוכחי וברכישה של נכסים נוספים. אנו סבור ים, כי עסקת דלק ישראל הינה changer game עבור להב, אשר עשויה לייצר אפסייד משמעותי מאוד עבורה לאורך השנים הקרובות. לאור האמור, אנו מתחילים לסקר את להב בהמלצת קניה, במחיר יעד
של 5 ₪ למניה.