מלל הכתבה - טלנירי

הפוך לדף הבית

כלים לבעלי אתרים

תכנה לניתוח טכני

שלום אורח, לחץ כאן לכניסה למערכת

חיפוש הודעה בפורומים:

חזרה לפורום

09/05/22 08:22 מלל הכתבה /ו LIORPA

אשליית חוף המבטחים של הנדל"ן מתנפצת אל קרקע המציאות

כל עוד הנדל"ן טס והריביות בשפל, התשואה מול ההון הנמוך שהביאו הקונים הייתה פנטסטית • אך כשהשווקים רועדים, אין ודאות שהביקושים ימשיכו ברמות השיא
דרור מרמור05:58

אחת האשליות הגדולות ביותר בעולם ההשקעות מניחה כי הנדל"ן מהווה חוף מבטחים. כשהגלים בשוק ההון מתגברים, וכשהכסף של הציבור בורח ממניות ומקרנות נאמנות - הוא מגיע להשקעה יציבה ובטוחה בארבעה קירות. על אחת כמה וכמה כשגובר החשש לאינפלציה - ומי מגן טוב יותר משחיקה של הכסף שלנו מאשר הנדל"ן הפיזי, שלא יכול להתאדות בן לילה ויש לו "שווי אמיתי".

ומדוע זו אשליה? כי הכוחות שפועלים מנגד, ולוחצים כעת על שוק הנדל"ן, עלולים להיות חזקים בהרבה. ראשית, חשוב לזכור כי נדל"ן הוא עסק פיננסי ומימוני, הרבה לפני שהוא עסק של מלט וברזלים. זה נכון לרוכשי הדירות, שרובם ככולם נעזרים בהלוואות עתק, וזה נכון, כמובן, גם ליזמים. ואם צינורות האשראי מתייבשים או מתייקרים, מה שמוכרח לקרות כשהסיכון גדל וחוסר הוודאות בשיא, לא קשה לדמיין מה עלול לקרות לבניין הקלפים שבנינו פה (ולא רק בישראל, אלא בכל העולם).

- פרסומת -

לפני הכול, את ההוכחה החזקה ביותר לכך רואים כעת בבורסה, כשדווקא מניות הנדל"ן, יזמיות המגורים וחברות הנדל"ן המניב, מובילות את הירידות החדות. ישראל קנדה, למשל, גיבורת השנים האחרונות בבורסה ויזמית ששמה את ידה כמעט על כל קרקע אטרקטיבית שיצאה למכירה בתל אביב רבתי - צנחה מתחילת השנה ביותר מ־26%. מניות חנן מור ואזורים, מהשחקניות הבולטות והאגרסיביות בשנים האחרונות בייזום נדל"ן, איבדו יותר מחמישית משוויין. גם חברות הנדל"ן המניב הגדולות נמצאות בסחרור: אריות נדל"ן כמו מליסרון ועזריאלי ירדו מתחילת השנה, בהתאמה, ב־17% וב־13%, למרות הביטחון בדיבידנדים שהן משלמות מדמי השכירות שמגיעים אליהן מידי חודש, ושפע כותרות על הקונים שרצים בחזרה לקניונים.

ישראל קנדה סוחבת על הגב חובות מגופים שונים
ישראל קנדה, למשל, סוחבת על הגב חוב מבנקים, מגופים מוסדיים ומהציבור שרכש ממנה אגרות חוב בסכום כולל של 4.7 מיליארד שקל - יותר מהשווי הכולל שלה כרגע בבורסה בתל אביב. כשהיא קונה קרקעות במחירים מפולפלים, היא מזדרזת ליטול את כל הסכום, או כמעט את כולו, בהלוואות מבחוץ.

לאורך כל השנים האחרונות זו הייתה נוסחה מנצחת: כל עוד הנדל"ן טס והריביות בשפל, התשואה מול ההון הנמוך שהביאו הקונים מהבית הייתה פנטסטית. אבל כשהמגמה מתהפכת, החוב העצום הופך די בקלות להיות גבוה מערך הרכישה - מה שעלול לאלץ את הלווים לממש נכסים (קרקעות, בניינים, דירות) גם בהתפשרות על המחיר.

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות

כמה יעלה ועד בית בבניין בן 100 קומות? הדור הבא של המגדלים
בכמה נמכרה וילה עם שלושה מפלסים ובריכה ברמת השרון?
האם באמת יש בעיית היצע בדיור? לאן נעלמו 40 אלף דירות בעשור
מתחילים לסחור במניות? אל תתעלמו מהפן הרגשי - נהלו אותו

במהלך שנת 2021 גייסו חברות הנדל"ן הישראליות 30 מיליארד שקל מאגרות חוב מהציבור - 20% יותר מהשנה שלפניה ו־42% מכלל גיוסי החוב בבורסה של תל אביב. עזריאלי, למשל, לוותה מאיתנו 3.7 מיליארד שקל בריבית שצמודה למדד המחירים לצרכן - זה שכבר עלה ב־1.3% רק בחודשיים האחרונים (פברואר־מרץ).

המשכנתה הממוצעת זינקה ב־50% ב־5 שנים
מה שישראל קנדה או עזריאלי עשו בהיקפים עצומים, קוני הדירות עשו פה בקטן (יחסית). בחודש מרץ, למשל, המשכנתה הממוצעת מהבנקים עמדה על 975 אלף שקל, 50% בהשוואה למשכנתאות שלנו רק לפני חמש שנים, ונרשמו פה עסקאות בהיקפי שיא (כמעט 14 אלף נוטלי משכנתאות). מה גם שאפילו בבנק ישראל הודו לאחרונה כי חלק לא מבוטל מאותם קונים מצאו דרך לגייס חלק מההון העצמי מהלוואות משלימות ששמחו לחלק להם בחוץ.

ושוב, כל עוד הריביות בשפל ומחירי הנדל"ן רצים מידי חודש, לא הייתה לאף אחד סיבה לעצור את החגיגה. אך אם השווקים רועדים, אם יקר יותר לקחת משכנתה, ואם הרבה פחות ברור שיהיה מאיפה להחזיר מחר (ע"ע ההייטקיסטים והחלומות על אופציות) - אין שום ודאות כי הביקושים ימשיכו לרחף ברמות שיא ושנרצה, או שנוכל, להגדיל עוד ועוד את המשכנתאות ואת המינוף שאנחנו לוקחים גם מחר ומחרתיים.

- פרסומת -

מעבר למצוקת האשראי בעידן של ריבית עולה, גם משבר האספקה והסחורות צפוי להכות בנדל"ניסטים - מיזמיות המגדלים ועד רוכשי הדירות - שמגלים כי התייקרות מחירי הברזל, המלט והעץ מתגלגלים מהר מאוד למוצר שהם קונים. ושוב, כל עוד הנדל"ן מטפס, וכל עוד הגופים הפיננסיים פותחים את הכיס, כדאי לחרוק שיניים ולשלם 5%־10% נוספים בגין התייקרות הבנייה. אבל אם הסנטימנט משנה כיוון, לא בטוח שכולם ירצו או יוכלו להמשיך.

מתרבים סימני השאלה לגבי מגדלי המשרדים
בד בבד, מתרבים סימני השאלה גם לגבי הביקושים למגדלי המשרדים. לאותם יזמים שהבטיחו לנו כי "חברות ההייטק משלמות כל מחיר, ודאי אם מדובר בתל אביב". בשנים הקרובות יסתיימו לפחות מיליון מ"ר משרדים בתל אביב והסביבה, ומספיק שצמיחת ההייטק מעט תגמגם - בין השאר על רקע הסערות בשוקי ההון בניו יורק והקושי של חברות ההייטק לגייס עוד ועוד מזומנים - כדי שיזמיות המשרדים הנוצצים יקלעו למצוקה אמיתית.

בשורה התחתונה, קשה לדעת מה יקרה לנדל"ן בעקבות הטלטלות בשוק ההון. אבל אסור להשלות את עצמנו כי מדובר בעוגן יציב.

הצטרפו עוד היום לשירות האיתותים! למה אתה מחכה? לחץ כאן

אין לראות באמור לעיל משום עצה ו/או המלצה לפעילות כלשהי בניירות ערך.

טוען....

•הודעה ראשית •תגובה להודעה օהודעה ללא תוכן ☼ הודעה חדשה הודעה שנצפתה

הודעה נעוצה
סימון משתמשים: משתמש מחובר מנהל מומחה מנתח טכני כותב מוערך אורח חדשות טלנירי