עדי גייר סמנכל השיווק של חב' עמרם אברהם

הבניין אחרי בדרך שרה 220 זיכרון יעקב--חב' עמרם את נידם

הפער בין דירה ישנה בבניין המיועד לפרויקט תמ"א 38, לבין הדירה החדשה לאחר הליך של הריסה ובנייה מחדש, יכול להגיע באזורי הביקוש למיליון שקל ואף יותר. אין ספק שמבחינת בעלי הדירות קיימת כדאיות כלכלית גבוהה בקידום הפרויקט של הבניין הישן בו הם גרים, אך מהצד של היזם – כמו גם של הרשויות המקומיות – לא תמיד קיימת כדאיות כלכלית, ונוצר הצורך לבחון את הפרויקט היטב לפני שיוצאים לדרך.

אז איך בודקים כדאיות כלכלית של פרויקט ? כיצד ניתן להעבירו לכדאיות ומה יש
לעשות כדי לאפשר התחדשות גם בפריפריה ?

עדי גייר סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת הנדל"ן עמרם אברהם: "באופן כללי, רצוי לבדוק כדאיות כלכלית של פרויקט עוד לפני הגשת הצעה לביצוע העסקה, כך שהיזם/הקבלן יהיה מוכן למסור את המידע המדויק ביותר ככל שניתן לדיירים המבקשים. הפעולות הנדרשות הן קבלת מידע על הבניין הקיים מהרשות העירונית: מפות, תכניות וכדומה. אשר מהן ניתן ללמוד על חלוקת הדירות, גודלן, חניות, שטחים ציבוריים ולהשוות מידע זה אל מול הקיים בשטח. חשוב לקיים ע"י מודד מוסמך מדידה הן של הדירות והן של השטח הציבורי כדי לקבל תמונה ריאלית על הבניין. יש ללמוד את התוכניות להתחדשות עירונית הרלוונטית ברשות העירונית, זאת על מנת שהיזם/קבלן יוכל לקבוע את קווי הבניין, צפיפות מותרת, גובה קומות המותר, מהו תקן חניה נדרש.

את כל הנתונים רצוי להעביר לטבלה שתשקף את כל הפרמטרים שנבדקו ותיתן השקפה על מה שניתן לתכנן ולבנות על המגרש הנתון, ובכלל זה את התמורות האפשריות שאפשר להציע לבעלי הדירות, כמו: הרחבת דירות, מרפסות, חניות, מעליות וכו'. במקביל תשקף הטבלה את יתרת התמורות ליזם/קבלן.
לאחר ניתוח הנתונים ניתן יהיה להגיש הצעה לדיירים, הבנויה על פי הפרמטרים שנבדקו תכנונית וכלכלית הן לדיירים, והן ליזם/קבלן".

גייר אומר כי, לדעתו על מנת לאפשר התקדמות של התחדשות עירונית גם בפריפריה יש על הרשויות המקומיות להסיר חסמים מקומיים ולתת מסלול ירוק ומהיר לבדיקות היתכנות של פרויקטים בעיקר פרויקטים מורכבים כגון פינוי בינוי ותמ"א 38/2 ששם היזם אינו יודע מה וכמה הרשות המקומית תסכים לאפשר וברוב המקרים העניין אקוטי לכדאיות הפרויקט.

בדיקות אלו מול הרשויות כמו גם היבטי ההשבחה שאמורה להיות משולמת לרשות לוקחות זמן והנ"ל עוד טרם תכנון מפורט והליכי הרישוי המקוון או ההכרזה.
החברה שלנו מעורבת בלא מעט מיזמי התחדשות עירונית בערים שונות ואין אחידות כלל , בכל רשות מקומית יש את החוקים/ הנהלים שלה.