מידרוג מותירה על כנו דירוג לדרבן השקעות A1

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
· פעילות החברה והתמקדותה בתחום הנדל"ן המניב בישראל תורמות ליציבות התזרימית של החברה
· יחסי איתנות בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, הצפויים להשתפר ולהסתכם בכ-38%-40% חוב נטו ל-CAP נטו
· יחסי כיסוי מהירים ביחס לרמת הדירוג, הנובעים בקיטון צפוי בחוב הפיננסי לצד שמירה על תזריםFFO יציב. יחס חוב נטו ל-FFO צפוי להסתכם בכ-13-11 שנים
· גמישות פיננסית הולמת לרמת הדירוג, אשר מחד מוגבלת בשל מיעוט נכסים לא משועבדים ביחס לסך נכסי החברה, ומאידך נכסים משועבדים בשיעור מינוף (LTV) נמוך המאפשר קבלת מימון נוסף בגינם
· תיק נכסים המאופיין להערכת מידרוג באיכות נכסים בינונית ושיעורי תפוסה אשר אינם בולטים לרמת הדירוג
· יתרות נזילות ומסגרות אשראי בלתי מנוצלות הולמות ליכולת שירות אגרות החוב, בפרט לאור אופן פריסת לוח הסילוקין של אגרות החוב
· חשיפה לנכס מהותי "יורו פארק" אשר מהווה כ-12% מה NOI, אשר לשותף המחזיק עם החברה בחלקים שווים בו, קיימת אופציה להעמיד למכירה לצד שלישי את זכויות החברה בנכס

אופק הדירוג
אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג כי בטווח הקצר-בינוני לא יחולו שינויים מהותיים בהיקף, שווי ,שיעורי התפוסה ובתמהיל השוכרים של מצבת הנכסים הקיימים של דרבן, וכן כי החברה תמשיך לשמור על ביצועיה התפעוליים בתיק הנכסים.

תרחיש הבסיס

[1]תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים של החברה בשנים האחרונות 87%-88% והמשך התמקדותה בפעילות בישראל תוך כדי צמצום הפעילות והחשיפה בחו"ל. להערכת מידרוג, היקף ה -FFO של החברה צפוי לנוע סביב 87-82 מיליון ₪ בשנים 2021-2019, ולייצר יחס כיסוי חוב נטו ל- FFO נטו של כ- 13-11 שנים

[2]. תרחיש הבסיס אינו מניח מכירת נכס מהותי של החברה ביקום ומימוש האופציה על ידי השותף בנכס. תרחיש הבסיס מניח המשך ייזום שלב א' בפרויקט "המיטב" בתל אביב, בו יוזמת החברה באמצעות שותף כ-170 יחידות דיור. מימון יתרת הפרויקט צפוי להסתמך על תקבולי דיירים לאור שיעור מכירות גבוה (129 יחידות דיור נכון ליום 30.09.2018). השלמת שלב א' צפויה להסתיים במהלך שנת 2021.

כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון הארכת המסגרת שהעמידה בעלת השליטה לחברה בסך כ-200 מיליון ₪ ומועד פירעונה הנוכחי - ינואר 2020. יחסי האיתנות ושיעורי המינוף צפויים להשתפר ביחס למצב כיום, ולנוע בטווח של 38%-40% חוב נטו ל-CAP נטו. תרחיש הבסיס של מידרוג אינו כולל חלוקת דיבידנד לחברת האם "כלכלית ירושלים בע"מ" בשנים 2021-2019.

לחברה יתרת נזילות של כ-74 מיליון ש"ח (סולו וחברות מאוחדות בניכוי חלק המיעוט) ,מסגרות אשראי סולו לא מנוצלות בהיקף של כ-161 מיליון ש"ח ופירעונות שנתיים בסך של כ-118 מיליון ש"ח בשנים 2021-2019 לפירעון סדרה ד' המייצר יחס נזילות לצרכי חוב לא מובטח של 100%, אשר על פי תרחיש מידרוג, צפוי לנוע בטווח של 90%-105% הנובע משימוש ביתרות הנזילות לצורך הפעילות השוטפת.



[1] תרחיש הבסיס כולל את הערכות מידרוג לגבי המנפיק, ולא את הערכות המנפיק.
[2] המדדים חוב נטו, CAP נטו ו- FFO נבחנו על בסיס גישת העמסת החוב היחסי של חברות כלולות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני. יצוין, כי המדדים חוב פיננסי, סך מאזן ו- CAPהינם בנטרול יתרת פיקדונות כנגד הלוואות.