מליסרון מסכמת שנה נוספת של צמיחה

אבי לוי, מנכל מליסרון

ה-FFO בשנת 2018 גדל בכ-8.6% לכ-695 מיליון שקל

התזרים מפעילות שוטפת עלה בשנת 2018 בכ-30.2% לכ-647 מיליון שקל

שיעור המינוף על נכסי החברה ((LTV ירד ב-1.7% במהלך 2018 ל-53.0%

דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד בסך של 240 מיליון שקל בגין רווחי 2019

ליאורה עופר, יו"ר מליסרון: "זו הייתה שנה נוספת בה מליסרון המשיכה להציג צמיחה עקבית בפרמטרים הפיננסיים והתפעוליים וזאת למרות חששות רבים מהעומד לקרות בשוק הקמעונאות ומהדרך שבה אנשים ימשיכו לצרוך. בשנתיים האחרונות, מתעוררים מספר סימני שאלה על איך וכיצד תתעצב חווית הקניה בקרב הצרכן, אילו מגמות גלובליות יגיעו למשק הישראלי ומה תהיה השפעתן.

החברה מתמודדת ותדע להתמודד בהצלחה עם סימני שאלה אלה. במהלך שנת 2018 המשיכה מליסרון להשקיע רבות בנראות הקניונים שבבעלותה ובתמהיל השוכרים, תוך עדכונו לצרכי הקהל. שמירה על רמת פדיונות גבוהה ויציבה בקניוני הקבוצה מעידה על הצלחתנו".

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון: "אנו גאים לסכם את שנת 2018 עם צמיחה ושיפור בפרמטרים התפעוליים. התזרים היציב שמניבים נכסינו, מאפשר לנו להמשיך לפתח וליזום פרויקטים חדשים אשר יהוו את מנוע הצמיחה של החברה בשנים הבאות, תוך שמירה על מעמדנו המוביל בתחום הקניונים ומרכזי המסחר בישראל. היכולת שלנו לספק לקהל הצרכנים חווית קניה ייחודית ואטרקטיבית, מסייעת לנו להתמודד בהצלחה עם האתגרים השונים הניצבים לפתחנו, ביניהם: התגברות התחרות בקניונים הפיזיים ובמכירות באינטרנט, ושינויים בסביבה הכלכלית והעסקית. אנו חשים בטחון רב לגבי ההמשך, ומאמינים כי מליסרון תמשיך לחזק את מיצובה כשחקנית מובילה בשוק הקניונים והמשרדים בישראל".
דגשים עיקריים:

חברת מליסרון מציגה שנה נוספת של ביצועים חזקים בכל הפרמטרים התפעוליים, תוך הגברת היעילות התפעולית בנכסים, הגדלת בסיס הנכסים והתמקדות בנדל"ן מניב מסחרי ומשרדים.

פילוח נכסי הקבוצה - 67% מה-NOI מיוחס למתחמי קניות אזוריים המתאפיינים במיקומים מרכזיים בלב ערי המטרופולין ולהערכת הקבוצה קניונים אלה ימשיכו להתחזק, כפי שהתחזקו בשנת 2018 עם צמיחה של כ-1.5% ב-NOI, לצד עומסי שכירות נוחים בטווח של 8%-11%, 20% מה-NOI מיוחס לפעילות המשרדים , 13% מה-NOI מיוחס לפעילות הקניונים המקומיים.

הפדיונות בקניונים - רמת הפדיונות בנכסי הקבוצה נותרה גבוהה ושמרה על יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד

ייזום פרויקטים - במהלך השנה האחרונה סיימה החברה את בניית מספר פרויקטים אשר הוסיפו למצבת שטחיה מעל 48 אלף מ''ר. שטחים אלה אוכלסו כמעט במלואם וצפויים להניב לחברה תוספת NOI של כ- 35 מיליון ש''ח לשנה. בין הפרויקטים ניתן למצוא את: בניין B בפארק עופר 2 בפתח תקווה, בניין מלנוקס ביוקנעם, הרחבת שטחי מסחר בעופר דודג' סנטר נצרת ובמתחם העודפים חוצות המפרץ.

לחברה מספר פרויקטים בהקמה, שבנייתם החלה, ושיגדילו את סך שטחי המשרדים שבבעלות הקבוצה בכ-159 אלף מ"ר בתוך כ-5 שנים.
שיעור תפוסה – החברה ממשיכה להציג שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים של כ-98% במרכזים המסחריים ושל כ-96% במשרדים.

שיעור מינוף (LTV) – שיעור המינוף על נכסי החברה ירד בכ- 1.7% במהלך השנה ונכון לתאריך הדוח עומד על 53.0% וזאת בהמשך למגמת החברה להורדת שיעור המינוף לאורך השנים (בשנת 2014 עמד שיעור המינוף על כ- 60%).

פדיון מוקדם של אג"ח (סדרה ט') – בחודש ספטמבר 2018 ביצעה החברה פדיון מוקדם מלא של יתרת אגרת החוב (סדרה ט') באמצעות הרחבה של סדרה ט"ז. במהלך השנתיים האחרונות, צומצמה יתרת פירעונות החוב לשנת 2020 בכ-1.4 מיליארד שקל, כחלק מאסטרטגית החברה לשיפור חוסנה ולהקטנת המינוף הפיננסי.

פוטנציאל מחזור חוב בטווח הקצר-הבינוני – בין השנים 2019 עד 2021 צפויה החברה לפרוע חוב בסך של כ-3.3 מיליארד שקל הנושא ריבית אפקטיבית משוקללת העומדת על 4.2%, בעוד שכיום לחברה היכולת לגייס חוב בריבית נמוכה יותר (סדרה י''ז של החברה במח''מ של מעל 7 שנים, ללא שיעבוד נסחרת בתשואה לפדיון של כ- 2.6% ).

עיקרי התוצאות לשנת 2018

ה-NOI המיוחס לבעלי המניות לשנת 2018 עלה בכ-1.5% לכ-1.09 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.07 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול ב-NOI הושג ע"י איכלוס ותחילת הנבה של נכסים שבנייתם הושלמה (מגדל בית עופר רעננה, מגדל משרדים בעופר הקניון הגדול פ"ת, ובניין A בפארק עופר פ"ת 2) וזאת למרות ירידה של כ-9 מיליון שקל בגין נכסים שמומשו.

ה-FFO המייצג של הקבוצה עלה בשנת 2018 בכ-8.6% לכ-695 מיליון שקל, בהשוואה לכ-640 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. צמיחה זו הושגה בעיקרה על ידי הגדלת ה-NOI בסך כ-16 מיליון שקל, מקיטון בהוצאות הריבית הריאלית בסך של כ-32 מיליון שקל, ומקיטון בהוצאות המיסים השוטפים (בנטרול השפעת המדד) בסך של כ-13 מיליון שקל. גידול זה הושג למרות מימושו של נכס בתום הרבעון הראשון של השנה, שהקטין את ה-NOI בכ-9 מיליון שקל ביחס לשנת 2017.

החברה סיימה את שנת 2018 עם רווח נקי של כ-631.6 מיליון שקל (מהם כ-584.4 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), בהשוואה לרווח נקי של כ-850.7 מיליון שקל (מהם כ-775.7 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בתקופה המקבילה אשתקד. הקיטון ברווח הנקי נובע בעיקרו בשל ירידה בהכנסות מעליית ערך שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-345 מיליון שקל, וזאת משום שבתקופה המקבילה אשתקד נכלל בה הכנסה גבוהה במיוחד מאחר ובוצעה הפחתת שיעורי היוון לתזרימי המזומנים הצפויים בחלק מצומצם מהנכסים. בנוסף, לאור שינוי בשיעורי המדד בין התקופות המדווחות (בשנת 2018 עלה בכ- 1.2% בעוד שבשנת 2017 עלה רק בכ- 0.3%) נרשמו הוצאות מימון בגין הפרשי מדד על חוב החברה בסכום עודף של כ- 75 מיליון ש''ח שהקטינו אף הן את שורת הרווח הנקי בשנת 2018 ביחס לשנת 2017.
בנטרול השפעות אלה, הציגה החברה שיפור בכל המדדים הפיננסים.

החברה רשמה בשנת 2018 גידול של כ-30.2% בתזרים המזומנים שנבע מפעילות שוטפת לכ-647 מיליון שקל, בהשוואה לכ-497 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

נתונים מתוך המאזן:
שווי הנדל"ן להשקעה, נכון ליום ה-31.12.2018, הסתכם בכ-18 מיליארד שקל, גידול של כ-309 מיליון שקל משוויו ליום 31.12.17. הגידול נובע בעיקר מעליית שווי שנוצרה בעת עדכון שמאי חיצוני לנכסי החברה והתקדמות בקצב ההשקעות בפרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה, וזאת למרות גריעת נכס שמומש במרץ השנה בסך של 159 מיליון שקל.

שיעור ההיוון המשוקלל (CAP RATE) הנגזר משווי הנדל"ן המניב של הקבוצה, נכון ליום 31.12.18, עומד על 7.21%.
שיעור המינוף על נכסי החברה (LTV), נכון ליום ה- 31.12.2018,עומד על כ-53.0%.

האמצעים הנזילים של הקבוצה (מזומנים ונכסים פיננסיים לזמן קצר), נכון ליום 31.12.18, הסתכמו בכ-526.1 מיליון שקל.
סך ההון העצמי של הקבוצה, נכון ליום 31.12.18, הסתכם לסך של כ- 6 מיליארד שקל.

אירועים נוספים בתקופת הדוח:
במקביל לפרסום הדוחות, אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 240 מיליון שקל בגין רווחי 2019.
במרץ 2018, התקשרה החברה עם צד שלישי בהסכם למכירת מלוא זכויותיה במרכז המסחרי "עופר חונים קונים", לפי שווי של 178 מיליון שקל. בעקבות המימוש, הכירה החברה ברווח של כ-19 מיליון שקל.

חברת מליסרון, בשליטת עופר השקעות ובניהולם של ליאורה עופר (יו"ר) ואבי לוי (מנכ"ל), הינה חברה המתמחה בהקמה, החזקה וניהול של קניונים ומתחמי משרדים וקמפוסי היי טק הממותגים תחת השם "עופר" והינה מהחברות המובילות בישראל בתחום זה. נכון ליום 31 בדצמבר 2018, בבעלות החברה ובניהולה 24 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-748 אלף מ"ר שטחי השכרה המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ-97%. בין הנכסים המרכזיים של מליסרון: עופר הקריון, עופר רמת אביב, עופר גרנד קניון באר-שבע, עופר גרנד קניון חיפה, עופר רחובות, עופר גרנד קניון פתח-תקוה, עופר בילו סנטר outlet, פארק עופר פתח תקוה ועוד.