מידרוג קובעת דירוג A3 לאפריקה ישראל נכסים

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג נתמך בהיקף סך נכסים והיקף מאזן משמעותיים כך למשל, היקף נכסי הנדל"ן של החברה ליום 30.09.2018 מסתכם לסך של כ- 9 מיליארד ₪ והיקף המאזן ל- 10 מיליארד ₪ (יצוין כי מידרוג בוחנת את החברה לאחר איחוד יחסי של חברות מוחזקות מהותיות); באיכות הנכסים אשר ברובם הינם נכסים מרכזיים הממוקמים במיקומים אטרקטיביים בערים מרכזיות, איכות זו באה לידי ביטוי בתפוסות גבוהות כאשר רובם המכריע של הנכסים המניבים מציג תפוסות של 90-100% לאורך זמן חלקם עם שוכרים יציבים ואיכותיים (משרדי ממשלה, חברות היי-טק מובילות, חברות תקשורת בינלאומיות ועוד); בפיזור שוכרים עם למעלה מ- 1000 שוכרים שונים וללא תלות בשוכר עיקרי, הכולל משרדי ממשלה המושכרים לתקופות ארוכות; בפיזור גיאוגרפי וגיוון מקורות ההכנסה הכוללים מניבים למסחר, מניבים למשרדים, ייזום למגורים במרכז-מזרח אירופה, השכרות לגופים עסקיים ולמוסדות ממשלתיים, ופרוייקטי BOT ודיור להשכרה ארוכי-טווח בישראל; ביחסי איתנות הולמים לרמת הדירוג עם יחס חוב נטו ל-CAP נטו, כאשר היחס המשתקף מהמאזן ליום 30.09.2018 עומד על 52% ותחת תרחיש הבסיס צפוי לעלות עד ל- 62-65% אך עדיין להלום את רמת הדירוג; מהיקף FFO גבוה לרמת הדירוג, עם FFO של 186 מ' ₪ לתשעת החודשים שנסתיימו ב- 30.09.2018, ובהתאם לתרחיש הבסיס צפוי לעמוד בטווח הזמן הבינוני על כ- 240 מ' ₪ לשנה, ויחס כיסוי חוב ל-FFO, הצפוי לעמוד בטווח הזמן הבינוני על 26-29 שנים, יחס הולם לרמת הדירוג. כאמור, מקורות ההכנסה כוללים בין השאר ייזום למגורים אשר הינו בעל אופי תנודתי אולם תורם לגיוון מקורות ההכנסה של החברה; בנזילות וגמישות גבוהות ביחס לצרכי שירות חוב האג"ח, הכוללות יתרות מזומנים והשקעות לז"ק בהיקפים של מאות מיליוני ₪, מסגרת אשראי של 300 מיליון ₪ (המנוצלת כיום בחלקה אולם להערכתינו מלוא האשראי בגין המסגרת ייפרע בטווח הזמן הקרוב ויותיר לחברה מסגרת בלתי-מנוצלת), וכן נכסים מניבים וקרקעות הפנויים משעבוד או משועבדים להבטחת חוב בשיעור LTV נמוך; מהנהלה מנוסה ובעלת Track-Record משמעותי הכולל התמודדות בתקופות משבר.

הדירוג מושפע לשלילה מהמודל העסקי היזמי של החברה והחשיפה לפעילות זו, כאשר מרכיב היזמות צפוי להתרחב בשנים הקרובות עם התקדמות הביצוע של פרוייקטים יזמיים ו- BOT רחבי היקף שהחלו בשנים האחרונות. להערכת מידרוג מגזר הייזום תנודתי ביחס לתחום הנכסים המניבים ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. עם זאת, החברה מציגה Track Record חיובי במגזר זה, לרבות רכישה, תכנון, שיווק, אכלוס ומימוש של נכסים בישראל ובמזרח אירופה; מחשיפת החברה לשווקים מתפתחים ובייחוד לרומניה (המדורגת בדירוג Baa3 באופק יציב ב- Moody's), המרכזת חלק ניכר מה-NAV שלה.

מנגד, מידרוג מציינת לחיוב את פעילות החברה בישראל ובצ'כיה, באופן התורם להפחתת התלות והחשיפה לשווקים מתפתחים; מתלות בנכסים עיקריים, כך למשל הנכס העיקרי של החברה - קניון קוטרוצ'ן שברומניה - מהווה כ- 30% מצבר הנכסים המניבים ומסך ה-NOI של החברה, כמו-כן חלק מנכסי החברה הינם בנייני משרדים במתחמים (כדוגמת קריית וייצמן רחובות, איירפורט סיטי בלגרד ועוד) וככאלו הם חשופים לאותם סיכונים מקומיים באופן המגביר את חשיפת החברה לסיכוני שוק; מחשיפת החברה לשחיקה בשע"ח של האירו אל מול שקל בייחוד לאור היות סדרות האג"ח הקיימות במחזור שקליות וצמודות מדד (כמו כן, קיים סיכון מובנה במדינות הפעילות, כאשר שחיקה במטבעות המקומיים לעומת האירו עלולה לפגוע ביכולת השוכרים לעמוד בתשלומי שכר הדירה) , יצוין כי ככל שיונפקו סדרות חדשות, לחברה עומדת האפשרות לצמצם את החשיפה המטבעית בגין הסדרות החדשות ע"י המרת התזרימים לאירו.