הולכים על נדל"ן בחו"ל... מה חייבים לדעת?

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מפנים את כספי ההשקעה שלהם החוצה – לנדל"ן בניחוח חו"ל
הסיבה לכך ברורה, הקושי לרכוש נכס בישראל הפך כל כך קשה עד שכל יזם מקושר ברמה כזאת או אחרת בעיר או מדינה מציע לכם לרכוש דירה, משרד או שטח כמעט בכל מקום בעולם. כולם טוענים שזה זול, בטוח וממש משתלם. אבל גם במקרה זה, כמו מקרים אחרים של השקעה כדאי להבין למה נכנסים ואיך אתם מגנים על עצמכם ועל כספכם. לא כל השקעה בחו"ל היא השקעה טובה. בנוסף, כמו בכל ענף פופולארי קיימים לא מעט "חאפרים". גיל ברדה ועומר דניאל, מנכ"לים משותפים ב – "נדל"ן אחד על אחד" מסבירים מה הדברים שאתם חייבים לדעת לפני שאתם הולכים על עסקה כזו.

רישום העסקה – האם הדירה שלכם? או של החברה שדרכה רכשתם את הנכס? הישות המשפטית משתנה לפי סוגי מודלים שונים של השקעה. יש השקעות שהן יותר השקעה פיננסית ולא עסקת נדל"ן, כמו למשל במודל של קרן נדל"ן. במקרה כזה, למשקיע אין שליטה על נכסי הקרן והוא למעשה לא מחובר לנכס ספציפי אלא רק לרווחים או להפסדים של כלל הנכסים. כדי שתהיה לכם זיקה לנכס, עדיף שתירשמו כבעלי הנכס בצורת שותפות או כיחידים. אפשרות נוספת היא שאם בכל זאת מקימים חברה, יש להגדיר את הנכסים הספציפיים שהחברה קונה.

תשואה – תשואה היא מושג עתידי ולכן, אין ערובה לתשואה. כשחברת נדל"ן מבטיחה לכם תשואה, זאת נורה אדומה. הבטחה לתשואה בטוחה היא הטעייה במקרה הטוב ורמאות במקרה הרע. אפשר רק להעריך צפי לתשואה. גם במקרים בהם קיימת תשואה גבוהה מיידית, היא עלולה "לשקר" ולהוות תזרים זמני בלבד ולא רווח אמיתי.

מימון – נושא המימון הוא חשוב מאוד וכל משקיע צריך להבין לעומק את תנאי המימון שלו. למשל, אם הריבית על ההלוואה היא נמוכה יחסית, למשל 2.5% בשנה, עליכם לבדוק האם הריבית משתנה, צמודה ובעיקר איך היא תתנהג לאורך זמן ובתרחישים שונים? למימון חשיבות רבה להצלחתה של עסקה לאורך זמן, וזהו נתון שמשתנה דרמתית ממדינה למדינה ומעסקה לעסקה.

מי הפרטנר? – כדי להצליח עם נדל"ן במדינה זרה, אתם צריכים להבין במה ואיפה אתם משקיעים (מגורים/עסקים). קראו קצת על המדינה או העיר, נסו להעריך את מצבה. אל תאמינו לכל מה שאומרים לכם.

לפני שאתם נכנסים להשקעת נדל"ן בחו"ל, וודאו כי החברה שאתה אתם מבצעים את העסקה ממוקדת באזור בו צברה ניסיון ומוניטין. אם היא מציעה לכם להשקיע בכמה מדינות במקביל, יכול להיות שהיא לא מתמצאת מספיק טוב במדינות השונות.

לפני שנכנסים להשקעה, וודאו שהחברה עשתה כבר עסקאות באותה מדינה, קל וחומר באותה עיר. אל תתביישו לבקש לראות עסקאות לדוגמא אשר באמת הצליחו בפועל. הצלחה בהקשר זה נמדדת באמצעות שני פרמטרים: עליית ערך הנכס, כתוצאה מהתנודות בשוק, והשבחה בפועל, שבוצעה על ידי פעולות ספציפיות של החברה היזמית.

לסיכום, אם יש גוף מקצועי שמטפל באופן שוטף בנכסים מעבר לים, השקעות נדל"ן בחו"ל יכולות להיות מעניינות ובעלות פוטנציאל. אך כמובן שכל החלטה צריכה להתקבל אחרי מחשבה והבנה של כללי המשחק של אותו השוק.