מידרוג מעלה את הדירוג לגב ים מ- Aa3 ל- Aa2

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג

העלאת הדירוג נובעת, בין היתר, מגידול במצבת הנכסים המניבה ובהיקף התזרים מפעילות שוטפת לאורך זמן. בפרט, הגידול במצבת הנכסים נובע מפעילות הייזום של החברה המבוצעת בצורה הדרגתית ושמרנית תוך שמירה על יציבות ואף שיפור ביחסי הכיסוי והאיתנות. כך, במהלך השנים הקרובות צפוי אכלוס של מספר נכסים הנמצאים היום בשלבי הקמה שונים.

כאשר הבולט ביניהם הינו בפרויקט ToHa 1 , בו החברה מחזיקה בכ- 50% ברחוב תוצרת הארץ בת"א. לאור זאת, צפוי המשך הגידול בתזרים השוטף בטווח התחזית. ממצבת נכסים איכותית המאופיינת בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך שנים. מנגישות גבוהה לשוק ההון הכוללת גיוסי חוב שוטפים והנפקות הון. מטרק רקורד משמעותי הכולל שנים רבות של פעילות והתמודדות עם מחזורים בשוק הנדל"ן בישראל. מאסטרטגיית ייזום, צמיחה ומינוף שמרניות התומכות בהעלאת הדירוג.

הדירוג נתמך, בין היתר, במצבת נכסים מניבים איכותית, המפוזרת באזורי ביקוש בישראל ומאופיינת בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך שנים, העומדים על כ- 98% (נכון ליום ה- 30.06.18), בעלת מח"מ חוזים הולם ושוכרים איכותיים. החברה פועלת להרחבת תיק הנכסים שלה במתחמים קיימים וחדשים, תוך שמירה על יתרונה היחסי במתן שירותים נלווים. כך, נכון למועד הדוח, לחברה מספר פרויקטים בהקמה כאשר בין העיקריים שבהם הינו פרויקט ToHa 1 (שלב א') ברחוב תוצרת הארץ בת"א, אשר צפוי להתאכלס בתחילת שנת 2019 הכולל כ-57,000 מ"ר עילי ובעל חוזים חתומים מראש ו-LOI בשיעור של 85%. כך גם, במהלך השנים 2019-2018, על פי הערכות החברה, צפויים להתאכלס מספר פרויקטים נוספים שנמצאים היום בשלבי ייזום ומרביתם מושכרים בשיעורים גבוהים מראש; נזילות וגמישות פיננסית הבולטים לחיוב לאורך זמן.

 נכון ל-30.06.18, על פי דוח כספי מאוחד, לחברה נכסים מניבים לא משועבדים בשווי כולל של כ- 5 מיליארד ש"ח (היקף הנכסים הלא משועבדים לפי חלק החברה הינו כ- 3.9 מיליארד ש"ח, ללא קרקעות וללא נכסים בהקמה) התורמים לפרופיל העסקי; יחסי האיתנות אשר צפויים, על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, להישחק במקצת ולנוע בטווח של 45%-44% חוב נטו לCAP- נטו (על פי דוח כספי מאוחד), אך עדיין צפויים להלום את רמת הדירוג; יחסי כיסוי ההולמים את רמת הדירוג, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס חוב פיננסי נטו ל-FFO צפוי לנוע בטווח של 11-13 שנים בטווח הבינוני, על פי דוח כספי מאוחד; אסטרטגיית מימון ורמות מינוף סולידיות אשר משפיע לחיוב על פרופיל הסיכון של החברה; פוטנציאל השבחה והגדלת התזרים הפרמננטי מתוך זכויות בנייה קיימות על קרקעות שבבעלות החברה, ללא צורך בהשקעת מקורות ניכרים למטרת רכישת קרקעות.

מנגד, לחברה פיזור נכסי נמוך ביחס לרמת הדירוג. כך, חלק ניכר מה- NOI ושווי הנכסים הינו מרוכז במספר מתחמים מרכזיים וחלק מהותי מנכסיה מצוי תחת חברת הבת מת"ם בה היא מחזיקה 50.1%. כך גם, איחוד חברת מת"ם משפיע לחיוב על יחסיה הפיננסים של החברה ובפרט על יחסי הכיסוי אשר בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, המניח איחוד יחסי של חברת מת"ם, אינם תואמים את המצופה לרמת הדירוג. יחד עם זאת, להערכת מידרוג , מיצובה הפיננסי הבולט של החברה, בשילוב עם גידול בהיקפי הפעילות ברמת הסולו, ממתן במידה מסוימת סיכון זה; לחברה חשיפה לענף ההיי-טק, שכן חברות מתחום פעילות זה אחראיות על חלק משמעותי מדמי השכירות, חשיפה זו מתמתנת, במדיה מסוימת, לאור גיוון תחומי הפעילות בענף ההיי טק ולאור איכות גבוהה של השוכרים; פיזור שוכרים חלש ביחס לרמת הדירוג אשר משליך לשלילה על הפרופיל העסקי; חלוקת דיבידנדים בהיקף מהותי ביחס ל- FFO של החברה (בנטרול חלק המיעוט במת"ם) משליך לשלילה על פרופיל הסיכון; חשיפה לשינוי מבני בקבוצת אי.די.בי וההגבלות החלות על החזקה בחברות בנות משכבה שלישית. כפועל יוצא מכך, על הקבוצה להסדיר בשנים הבאות את מבנה האחזקות בקבוצה בהתאם לחוק הריכוזיות ולבצע צמצום שכבות החזקה של חברות ציבוריות, המהוות שכבה שלישית, אשר עלול להשפיע על הדירוג. נציין כי בשלב זה, לאור אי הוודאות בנוגע לאופן יישום החוק, לא נלקחה בחשבון השפעה זו בדירוג.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון, גיוס אג"ח לצורך הפעילות השוטפת, שמירה על שיעורי התפוסה הגבוהים של הנכסים הקיימים, גידול בתזרים מפעילות שוטפת כתוצאה מנכסים שהקמתם ואכלוסם צפויים להסתיים במהלך השנים 2019-2018, בניהם, ToHa 1, בניין רביעי ברחובות ובניין שלישי בגב ים- נגב, ומבנה נוסף במת"ם-ים. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי האיתנות של החברה צפויים להישחק במקצת ולנוע בטווח של 45%-44% חוב נטו ל-CAP נטו (על פי דוח כספי מאוחד), ולהלום את רמת הדירוג. בנוסף, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי הכיסוי צפויים להלום את רמת הדירוג ולנוע בטווח של 11-13 חוב נטו ל -FFO בטווח הבינוני, על פי דוח כספי מאוחד. נציין כי, איחוד חברת מת"ם משפיע לחיוב על יחסיה הפיננסים של החברה ובפרט על יחסי הכיסוי, אשר בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, המניח איחוד יחסי של חברת מת"ם, אינם תואמים את המצופה לרמת הדירוג.

[1] מר יוסף זינגר המשמש כדח"צ בחברת דיסקונט השקעות בע"מ, אשר באופן עקיף (באמצעות חברת חברה לנכסים ולבניין בע"מ) בשליטה בחברה המדורגת, הינו בעל מניות המחזיקה במניות במידרוג בע"מ ומכהן בה כדירקטור. לבעלי המניות של מידרוג אין כל נגיעה לדירוגים הנקבעים על-ידי מידרוג.