הפסד הכנסות לעיריית תל אביב

עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות

בפסק דין שניתן ביום חמישי האחרון על ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת יהודית שטופמן) דחה בית המשפט חמישה ערעורים שהגישה עיריית תל-אביב כנגד החלטות ועדות הערר המחוזית בהם נקבע כי אין העיריה רשאית לחייב בהיטל השבחה עקב אישור שימוש חורג מהיתר (זאת להבדיל מאישור שימוש חורג לזכויות המאושרות על פי תכנית).

בית המשפט קבע כי קיימת חשיבות שהמס שנגבה יהא מס אמת וגביית היטל השבחה בכל מקרה של אישור שימוש חורג מהיתר אינה מהווה מס אמת.

בפסק הדין נקבע כי מתן שימוש חורג מהיתר הינו אירוע במסגרתו ממומשות זכויות שקימות כבר ומשכך גביית היטל השבחה בנסיבות כאמור יהא מוצדק רק בנסיבות מיוחדות ומתאימות.

ההחלטה התייחסה לחמישה מקרים שונים, המקרה המרכזי הוא של נכסי יד חרוצים שרכשה נכס וביקשה היתר שימוש חורג מהיתר לטובת הפעלת אולם אירועים בנכס שכבר היה קיים בעת העסקה.
הבקשה אושרה על ידי הוועדה המקומית והיא הוציאה שומת היטל השבחה נוספת. ועדת הערר קבעה כי "היתר לשימוש חורג מהיתר לא מהווה אירוע מס עצמאי, אלא, ככל היתר בניה, אירוע מימוש", וכי ככל שמועד המימוש הקודם חלקי בלבד, הרי ייתכן שהיתר לשימוש חורג יהיה "מועד מימוש נוסף של הזכויות שלפי התכנית המקים חבות בתשלום ככזה".

בית המשפט אימץ את החלטת הועדה ובהחלטה נכתב כי: היתר לשימוש חורג מהיתר אינו מקנה שימוש זמין יותר לזכויות, שכן הזכויות כבר זמינות ורק 'ממתינות' למימוש. כלומר, אירוע המס הוא אישור התכנית והקניית הזכויות, מתן היתר לשימוש חורג מהיתר מהווה אירוע מימוש של אותם זכויות".

בית המשפט הוסיף: "מקובלת עלי אמירת ועדת הערר בערר יד חרוצים ולפיה 'עדיין קשה לראות את
ההצדקה שבהטלת היטל השבחה על בחירת נתיב בירוקרטי להוצאת היתר בניה או כמעין 'קנס'
המשולם על כך שהנישום בחר בדרך רציונאלית ויעילה שהדין נותן בידו – לבקש שימוש חורג מהיתר –
תחת הריסה המבנה ובנייתו בהיתר לצורך השימוש החדש. הכל כמובן כשהשימוש המבוקש תואם
ממילא את התכנית החלה'".

נכס נוסף שבו דן בית המשפט הוא נכס ברחוב הירקון בתל אביב המשמש כאכסניה שהעירייה דרשה היטל השבחה בגין אישור בקשה לחידוש שימוש חורג מהיתר שהוצא במקור לבית ספר כך שניתן יהיה לעשות בנכס שימוש כאכסניה.

עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות' שייצג את חברת נוף ים כחול לבן, בעלת הזכויות בנכס טען כי חיוב בהיטל השבחה בשל מתן אישור שימוש חורג משמעותו למעשה כפל מס שכן כבר שולם היטל השבחה על ידי בעלת הזכויות במקרקעין בעת מכירת הנכס, מכירה שנעשתה בתקופת הביניים.

עוד נטען כי התוכנית החלה על המקרקעין והמאפשרת את השימוש החורג מההיתר (שינוי מבית ספר לאכסניה) הינה תכנית משנת 1941 ולכן התוספת השלישית אינה חלה ואין לגבות בגינה היטל השבחה.

בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר והמשיבים בכל המקרים וביטל חיובי העיריה.

עו"ד אביעד שוב מציין כי מדובר בהחלטה עקרונית חשובה שכן עד היום עיריית תל-אביב (כמו עיריות נוספות) נהגה לדרוש תשלום היטל השבחה בכל מקרה של מתן שימוש חורג מהיתר באופן שהביא לעיתים רבות לתשלום כפול של היטל השבחה על ידי הנישום, האחד בעת מימוש המקרקעין, אז ממילא משולם היטל השבחה בגין מלוא הזכויות המאושרות לבניה במקרקעין ואילו בפעם השניה נגבה היטל השבחה בעת הגשת בקשה לשימוש חורג מהיתר הבניה שהוצא.