התייחסות לדוחות אמות מערן אמודאי אנליסט בבית ההשקעות אפסילון

אפסילון

ü המשך איכלוס מגדל אטריום ונכסים חדשים שנרכשו במהלך השנה תרמו לעליה של 11% ביחס לרבעון המקביל ו- 0.6% ביחס לרבעון הקודם (בנכסים זהים נרשמה עליה של 2% ביחס לרבעון המקביל וירידה של 0.4% ביחס לרבעון הקודם).

ü הרבעון האחרון כבר משקף רמת NOI הקרובה למייצגת (מגדל אטריום כבר תורם כ- 72 מיליון ₪ ברמה שנתית, כ- 85% מהתרומה הצפויה באיכלוס מלא), למעט השלמת רכישת הנכס ברחוב הברזל (היקף ההשכרות עומד על כ- 90%), שהתרומה ממנו צפויה להתבטא בעיקרה בשנת 2018.

ü החברה ביצעה מימון מחדש בהיקף משמעותי, שהביא לתוספת חד פעמית של כ- 39 מיליון ₪ בהוצאות המימון (ופגע ב- FFO ברבעון הנוכחי), אך פירותיו צפויים להתבטא כבר ברבעון הקרוב ולחסוך כ- 13 מיליון ₪ בהוצאות המימון ברמה השנתית.

ü ה- FFO נפגע כתוצאה מפירעון ההלואה הנ"ל, אך בניטרול הוצאה זו הסתכם ה- FFO בכ- 110 מיליון ₪, המשקף גידול של כ- 17% ביחס לרבעון המקביל (גידול של כ- 10% ב- FFO למניה).

ü חשוב לציין, כי החברה צמחה ב- NOI בשנים האחרונות באמצעות השבחת נכסים, ייזום (בעיקר מגדל אטריום) ורכישת נכסים. כמעט מלוא התרומה (למעט שינויים קלים בהוצאות המימון שנבעו מהשפעה מקזזת של גידול בחוב אל מול ירידה ברבית) ירדה לשורת ה- FFO, כאשר היקף המיסים השוטפים נותר ברמות זניחות (היקף המיסים השוטפים הסתכם בשנת 2016 בכ- 10 מיליון ₪, שיעור של כ- 3% מהתזרים, לעומת שיעורים של 10%-20% בחברות הנדל"ן המניב האחרות). להערכתי, החברה ניצלה כבר את מרבית ההפסדים הצבורים שהיו לה ולכן ניתן לצפות בסבירות גבוהה לקפיצה דראמטית בהיקף המיסים השוטפים כבר בשנת 2018. מאחר שפירות הייזום (בעיקר תוצרת הארץ) יבואו לידי ביטוי לא לפני 2019, אני מעריך שהעליה במיסים השוטפים (שאותה אני צופה), תקזז במידה רבה את התרומה מהעליה הצפויה ב- NOI (המשך איכלוס הנכסים החדשים צפוי להביא לתוספת של כ- 24 מיליון ) וכן את התרומה החיובית ממיחזור החוב האחרון (כ- 13 מיליון ₪). לכן, סביר שהחברה תציג עדיין גידול קל ב- FFO ברבעון הקרוב, אך השפעת המס, צפויה להביא לכך, שבסבירות גבוהה העליה הרציפה בשורת ה FFO שהציגה החברה בשנים האחרונות כבר לא תחזור על עצמה בשנת 2018 (הכוונה בעיקר ביחס לתוצאות הרבעון הנוכחי), אלא אם תשכיל לרכוש נכסים חדשים.