מידרוג קובעת דירוג לחברת צמח המרמן Baa1 באופק יציב לגיוס של עד 100 מיליון שקלים

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה משקף את הוותק וניסיון החברה בתחום פעילותה; מיקום הפרויקטים של החברה אשר חלק ניכר בהם ממוקם באזורי ביקוש; קצב מכירות טוב בפרויקטים השונים בביצוע; איתנות החברה הולמת את הדירוג, נכון ליום 30.06.2017, יחס החוב ל-CAP עמד על כ- 61% והונה העצמי עמד על כ- 182 מיליון ₪ וזאת ביחס ל- 67% וכ- 140 מיליון ₪ בהתאמה, בסוף שנת 2016.

יש לציין כי השיפור בהיקף ההון העצמי של החברה וביחס החוב ל-CAP נובע בין היתר מכך שהחל מיום 1 בינואר, 2017 מיישמת החברה באימוץ מוקדם את תקן דיווח כספי בינלאומי (IFRS 15), בהתאם לתקן מכירה החברה בהכנסות ממכירת דירות לאורך זמן, על פי קצב ביצוע החוזה ולא על פי מועד המסירה כפי שנהגה עד כה; רווחיותה ממוצעת ביחס לענף: היקף פעילות החברה והונה העצמי הולמים את רמת הדירוג אך נמוכים ביחס לחברות המדורגות הגדולות במשק באופן שעלול לתרום לתנודתיות בהיקף ה- FFO ויחסי הכיסוי לאורך זמן; נכון ליום 30.06.2017, היקף ה- FFO עומד על כ-71 מיליון ₪, כפי שצוין לעיל, הגידול בהיקף נובע מאימוץ מוקדם של התקן – IFRS 15; לחברה גמישות ונזילות סבירות ביחס לרמת הדירוג, נכון ליום 30.06.2017, לחברה יתרות נזילות בסך של כ- 34 מיליון ₪ ומסגרות אשראי לא מנוצלות בסך של כ- 22 מיליון ₪; אתגרי החברה מתבטאים בעיקר בהמשך שמירה על היקף פעילות הקיים, באופן שמצריך את החברה לרכוש קרקעות בתנאי שוק. ההון העצמי הנדרש בהשקעה בקרקעות לצורך שמירה על היקף הפעילות של החברה הינו גבוה יותר ביחס לעבר ובנוסף היצע הקרקעות הזמינות לבנייה הינו נמוך יותר ביחס לעבר וכולל בין היתר מכרזים רבים של פרוייקטי מחיר למשתכן המאופיינים בשיעורי רווחיות נמוכים יותר.

לפיכך, שיעורי הרווחיות עשויים להיות נמוכים בהשוואה לעבר. יחד עם זאת, החברה יכולה להקטין חשיפה זו על ידי ביצוע עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית בהן ההון העצמי הנדרש נמוך יותר; חלק מהדירות למכירה של החברה הינם בטווח מחירי דירות היוקרה ובהתאם לכך, החברה חשופה לשיווק דירות אלה (במיוחד בדירות שנותרו למכירה בפרויקט נווה צדק), אשר יש בהן כדי להשפיע על תזרים ורווחיות החברה. עם זאת, יש לציין, כי היקף שווי המלאי של דירות אלו איננו מהותי ביחס לסך היקף שווי המלאי של החברה, באופן שממתן השפעה זו. כפי שצוין לעיל, אגרות החוב מסדרה ג' נושאות שעבוד על חשבון העודפים מפרויקטים ספציפיים, יצויין, כי, לאחר בחינת מידרוג לא נמצא מקום למתן דירוג שונה בגין סדרות האג"ח.

תרחיש הבסיס של מידרוג בטווח הזמן הקצר- בינוני לוקח בחשבון השלמת פרויקטים בביצוע ומימוש מלאי יח"ד בפרויקטים שבנייתם הסתיימה. השלמה ואכלוס של פרויקטים שהסתיימו ופרויקטים בביצוע שקרובים לסיום וצפויים להיות מאוכלסים בטווח הקצר- בינוני צפויים לתרום לתזרים החברה. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס החוב ל-CAP של החברה צפוי לעמוד בטווח הבינוני על בין 67%-65% (כולל איחוד יחסי של חוב של חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני). כמו כן, יש לציין כי תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון חלוקת דיבידנד בהתאם למדיניות החברה ובהתאם להתחייבויותיה לבעלי אגרות החוב ובאופן שלא יפגע בהיקף ההון העצמי. בתרחיש הבסיס נלקחו בחשבון רגישות ביחס לשיעורי הרווח הגולמי מהפרויקטים ובמועדי השלמתם.