איפקס קפיטל מרקטס בהמלצת מנייה ראשונה לחברת מגה אור של צחי נחמיאס

קבוצת מגה אור עוסקת בייזום וניהול של מרכזים מסחריים ולוגיסטיים מניבים בישראל

בבעלות החברה 23 מרכזים מניבים בפריסה ארצית, בעיקר בתחום המסחר, בהיקף של כ-177 א' מ"ר, בתפוסה של כ-99% ו- 10 מרכזים נוספים בהקמה בהיקף של כ–163 א' מ"ר, אשר צפויים להיפתח עד Q1/2018 ורובם בתחום מרכזי הניהול והלוגיסטיקה, מנוע הצמיחה הנוכחי של החברה.

23 נכסים בתפוסה מלאה מניבים תזרים בשיעור תשואה של כ-8.3%

 המרכזים המסחריים הפתוחים המהווים את ליבת הפעילות של החברה מניבים תזרים שנתי בהיקף של כ-60 מ' ₪, המשקף תשואה של כ-8.7% משווים בספרים המסתכם בכ-688 מ' ₪.

 בנוסף, לחברה 3 מרכזים לוגיסטיים ומרכז כנסים בשוהם בשווי כולל של כ-307 מ' ₪, המניבים תזרים שנתי בהיקף כולל של כ-24 מ' ₪.

10 מרכזי לוגיסטיקה, תעשייה ומסחר בהקמה – תוספת צפויה של כ-38 מ' ₪ ל-FFO

 לאור מיצוי פוטנציאל ההתרחבות בשטחי המסחר הפתוחים בארץ, החברה מפנה את משאבי הצמיחה שלה בעיקר לפיתוח בתחום מרכזי הניהול והלוגיסטיקה הנמצאים במחסור יחסי.
 מתוך 10 המרכזים בהקמה בהיקף של כ– 163,000 מ"ר, 6 מתוכם בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה, 3 מתוכם בתחום המסחר ופרויקט BOT למשטרת ישראל לתקופה של 25 שנה.
 למעט מרכז מגה לעסקים במודיעין אשר תהליך שיווקו טרם הושלם, כל שטחי הנכסים שבפיתוח שווקו באופן מלא והינם צפויים להתאכלס עד ל- Q1/18
 להערכתנו, עד להשלמת הפיתוח של הנכסים, עשוי שווים להסתכם בכ-700 מ' ₪ ותרומתם השנתית לתזרים התפעולי (NOI) והנקי (FFO) להסתכם בכ- 53 מ' ₪ ובכ-38 מ' ₪, בהתאמה.

 לאור כך, החברה צפויה להציג שיפור מהותי ב- NOI וב- FFO, אשר עשויים להסתכם החל מהרבעון הראשון בשנת 2018 בקצב שנתי של כ-141 מ' ₪ וכ- 81 מ' ₪, בהתאמה.
השבחת מקרקעין במודיעין ובמושבים למרכזים לוגיסטיים – פוטנציאל צמיחה משמעותי
 החברה מחזיקה בזכויות של 14 מתחמי קרקע שונים. להערכתנו, בשנתיים הקרובות החברה עשויה להתחיל לפתח מתוכם כ-4-5 מתחמים לוגיסטיים נוספים, בעיקר בקרקעות במודיעין ובמושבים, בהיקף של כ- 200 דונם, בהשקעה כוללת של כ-400 מ' ₪ ובתרומה תפעולית שנתית בהיקף של כ-30 מ' ₪.
הנהלה איכותית מנווטת ליעדFFO בהיקף של כ-100 מ' ₪ בתוך כ- 3 שנים
לסיכום, תמהיל הנכסים המניב, פורטפוליו המתחמים בהקמה והפוטנציאל הקיים בזכויות המקרקעין, מקנים פוטנציאל צמיחה בשיעור מואץ ובעלויות מימון נמוכות.
זאת, בזכות הנהלה איכותית, קריאטיבית ודינאמית המנווטת את החברה במסלול של צמיחה בת קיימא ברמת סיכון נמוכה, יחסית.
להערכתנו, במידה והחברה תצליח להשביח את זכויות המקרקעין בהיקפים שצוינו לעיל, עשוי התזרים השנתי התפעולי (NOI) והנקי (FFO) של החברה להסתכם בעוד כ-3 שנים בכ-170 מ' ₪ ובכ-100 מ' ₪, בהתאמה.
לאור כך, אנו ממליצים על מניית החברה בהמלצת קניה במחיר יעד של 32 ₪ למניה