רבוע כחול נדל"ן מדווחת על תוצאותיה הכספיות לסיכום שנת 2013

הרווח הנקי לשנת 2013 הסתכם בכ-149 מיליון ₪
גידול של כ-3.24% בהכנסות מדמי שכירות שהסתכמו לסך של כ-214.5 מיליון ₪
גידול של כ- 2.2% ב-NOI אשר הסתכם לכ- 215.4 מיליון ₪

זאב שטיין, מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן: "שנת 2013 הייתה שנת תנופה יזמית לרבוע כחול נדל"ן, בה החברה המשיכה לפעול להקמתם של עשרות אלפי מטרים חדשים וכ- 2,000 מקומות חניה שמהווים את מנוע הצמיחה העיקרי של החברה. כמו כן, סיימנו בהצלחה את שדרוג קניון הדר בירושלים ובניית קומת האופנה החדשה בו וכן השלמנו את המרכז המסחרי השכונתי ברכסים. במקביל, ביצענו גיוסי חוב ופרעונות שהאריכו את מח"מ החוב הממוצע וכן הקטינו את עלות האשראי המשוקללת של החברה"

גידול של כ-3.24% בהכנסות מדמי שכירות אשר הסתכמו לסך של כ- 214.5 מיליון ₪ בשנת 2013, לעומת כ- 207.7 מיליון ₪ בשנת 2012. הגידול נובע בעיקר בשל השכרת שטחי מסחר חדשים רובם במרכז המסחרי בקריית השרון – נתניה וכן בשל עליית המדד. הכנסות הרבעון הרביעי לשנת 2013 הסתכמו לסך של כ- 53.9 מיליון ₪ לעומת סך של כ-52.6 מיליון ₪ ברבעון המקביל אשתקד. גידול של כ-2.3%, הגידול נובע בעיקר מהשכרת שטחי מסחר חדשים ומעליית המדד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

השינוי בשווי הוגן נטו בשנת 2013 הסתכם לסך של כ-113.5 מיליון ₪. עליית הערך נובעת בעיקר מעלייה בתזרימי המזומנים להיוון כתוצאה מעליית המדד בתקופה וביחס למספר נכסים כתוצאה מהסכמי שכירות חדשים. כמו כן, בתקופת הדוח הפחיתו השמאים את שיעור ההיוון ב- 0.25% בחלק מהנכסים המסחריים של החברה זאת לאור ירידה בתשואות בעסקאות של נכסים מניבים במשק.
בשנת 2012 עליית ערך נדל"ן להשקעה הייתה בסך של כ- 76.1 מיליון ₪, ונבעה מעלייה בתזרימי המזומנים להוון. עלייה בתזרים המזומנים מנכסי החברה נבעה בעיקר משינוי בתזרים ההכנסות הצפוי הנובע מהיותם מושכרים בחוזי שכירות צמודי מדד, עדכון בדמי השכירות והסכמים חדשים ומעלייה בדמי השכירות הראויים (הנכללים בהיוון תזרים המזומנים מהנכס בתום תקופת החוזה).

ה-NOI בשנת 2013 הסתכם לכ-215.4 מיליון ₪ בהשוואה לכ-211 מיליון ₪ בתקופה המקבילה. גידול של כ-2.2% הנובע בעיקר מהגידול בהכנסות מדמי שכירות. ה-NOI של הקבוצה, כולל בנוסף לנתוני החברות המאוחדות חלק החברה בתוצאות הכספיות של חברות בשליטה משותפת בהתאם לשיעור החזקה בהן, שנכללו בדוחות הכספיים על בסיס שיטת השווי המאזני. ה-NOI לרבעון הרביעי 2013 הסתכם לכ- 54 מיליון ₪ בהשוואה לכ-53 מיליון ₪ בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-1.3%. הגידול ב- NOIנובע בעיקר מהגידול בהכנסות מדמי שכירות בתקופת הדוח מול התקופה המקבילה אשתקד, כמוסבר לעייל.

הרווח התפעולי הסתכם לסך של כ-319.6 מיליון ₪ בהשוואה לכ-325.7 מיליון ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. על אף העלייה בהכנסות מדמי שכירות, עלייה בסעיף שינוי בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה, נטו וקיטון בהוצאות הנהלה וכלליות, בין התקופות חל קיטון ברווח מפעילות הנובע מירידה בחלק החברה ברווחי חברה כלולה וחברות בשליטה משותפת, נטו.

הרווח הנקי בשנת 2013 הסתכם לסך של 148.7 מיליון ₪ לעומת 199.3 מיליון ₪. הקיטון השנתי נובע גם כן מירידה בחלק החברה ברווחי חברה כלולה וחברות בשליטה משוטפת, נטו. הרווח הנקי ברבעון הרביעי של שנת 2013 הסתכם לכ-68.8 מיליון ₪ לעומת רווח של כ-68 מיליון ₪, גידול של כ- 1.1%.

לחברה דירוג Credit review A1, ביחס לסדרות אגרות החוב שבמחזור וכן ביחס לאגרות החוב שהונפקו במסגרת הרחבות סדרה ד' והנפקת סדרה ה' בשנת 2013.

במהלך 2013 גייסה החברה כ- 276 מיליון ₪ ע.נ בדרך של הרחבת סדרה ד' במחיר המשקף תשואה שבין 2.6%-2.8%. בנוסף, הנפיקה החברה אגרות חוב סדרה ה' בהיקף של 121.7 מיליון ₪ בריבית של 3.3% במח"מ של 7.2.

בינואר 2014 ביצעה החברה מכרז החלפה מוצלח של אג"ח סדרה ב' באג"ח סדרה ה', במכרז הציעה החברה למחזיקי אג"ח ב' שבמח"מ 1.54, לרכוש עד 200 מיליון ₪ ע.נ בדרך של הצעת רכש חליפין חלקית, בתמורה להנפקה של עד 265.5 מיליון ₪ ע.נ. אגרות חוב סדרה ה' במח"מ 6.96. בדרך של הרחבת סדרה סחירה קיימת, לפי יחס החלפה של 1:1.3275 עבור אגרות החוב סדרה ב'. סה"כ נענו להצעה כ- 81.4% ממחזיקי אג"ח ב' ומכרז ההחלפה הושלם על מלוא ההיקף שהוצע.

הרחבות הסדרה והנפקת הסדרה החדשה מקטינות את עלות האשראי המשוקללת של החברה לכ-4.8%.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עומד על סך של כ-1.5 מיליארד ₪ נכון ל-31.12.2013 ומהווה כ -36% מסך המאזן.


זאב שטיין, מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן: "שנת 2013 הייתה שנת תנופה יזמית לרבוע כחול נדל"ן, בה החברה המשיכה לפעול להקמתם של עשרות אלפי מטרים חדשים וכ- 2,000 מקומות חניה שמהווים את מנוע הצמיחה העיקרי של החברה. כמו כן, סיימנו בהצלחה את שדרוג קניון הדר בירושלים ובניית קומת האופנה החדשה בו וכן השלמנו את המרכז המסחרי השכונתי ברכסים. במקביל, ביצענו גיוסי חוב ופרעונות שהאריכו את מח"מ החוב הממוצע וכן הקטינו את עלות האשראי המשוקללת של החברה"


התפתחויות בפרוייקטים
קמפוס קומברס ברעננה: הקמת מבנה משרדים על קרקע בסמוך לצומת רעננה צפון בשטח עילי של כ-23,000 מ"ר וכן כ- 3,500 מ"ר שטחי מרתף בתוספת של כ- 900 מקומות חנייה. הפרויקט יוקם עבור חברת קומברס אשר התחייבה לשכור את מרבית שטחי המבנה לתקופה של 10 שנים עם אופציה ל-3 תקופות הארכה המסתכמות לסך של- 5 שנים. הפרויקט צפוי להסתיים ברבעון הרביעי של שנת 2014 ואומדן דמי השכירות לתקופת השכירות הראשונה הינה כ- 1.8 מיליון ₪.
בתחילת 2013 מכרה החברה מחצית מזכויותיה במקרקעין ובפרויקט זאת תמורת 36 מיליון ₪. בנוסף שולם לחברה סכום של כ- 15 מיליון ₪ תמורת השתתפות הראל בהוצאות הקמת הפרויקט עד למועד החתימה על ההסכם. החל ממועד החתימה על ההסכם, יישאו הצדדים בחלקים שווים ביניהם בעלויות. כמו כן, החברה תהיה זכאית לתמורה נוספת בגין זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו בפרויקט בהיקף של 2500 מ"ר.
בחודש מרץ 2014, סוכמו התנאים בין החברה לבין חברות בקבוצת הראל, לקבלת מימון בגין חלקה בפרויקט הקמת משרדים להשכרה ברעננה, והסכם ההלוואה עתיד להיחתם בימים הקרובים. המימון בהיקף של כ- 105 מיליון ש"ח, אשר יועמד בהתאם להתקדמות הבניה, וישא ריבית משתנה הצמודה לריבית הפריים. קרן ההלוואה תיפרע בתקופה של 15 שנה החל ממאי 2015.
המרכז המסחרי בקריית השרון, נתניה: בסוף שנת 2012 נפתח המרכז המסחרי השכונתי בקרית השרון בנתניה לקהל הרחב. המרכז בבעלותן המשותפת של החברה והראל חברה לביטוח, בחלקים שווים ושטחי המסחר שבו מושכרים נכון להיום בתפוסה של כ- 100%. במגרש זכויות בנייה לכ-27,500 מ"ר למשרדים שמרביתם הושכרו והחלו באכלוס. החברה יוזמת תב"ע להרחבת השימושים לדיור מוגן / מגורי סטודנטים.
פרויקט הבנייה למגורים בשוק הסיטונאי בתל אביב: עד למועד אישור הדוחות נמכרו כ- 677 מהדירות בפרויקט המהוות כ- 94% יח"ד מתוך 722 יח"ד. בחודש יוני 2013, חברת המגורים חתמה על הסכם לליווי ומימון לפרויקט זה בהיקף של כ- 2 מיליארד ₪, בעיקר בגין ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות, בריבית משתנה בשיעור ריבית הפריים ובתוספת מרווח 2% לשנה.
בתחילת חודש אוגוסט התמלאו התנאים שנקבעו בהסכם מימון וחברת המגורים פרעה הלוואות, כולל הלוואה שנטלה לרכישת זכויות החכירה במקרקעין בשנת 2012 וזאת כנגד שחרור תקבולי מקדמות מרוכשי דירות. נכון ל- 31 בדצמבר 2013, שיעור המקדמות הינו של כ- 53.7% מסך תמורת יחידות הדיור שנמכרו.
קניון תל אביב במתחם השוק הסיטונאי: קניון במרכז תל אביב בשטח של כ-34,000 מ"ר אשר ממוקם בלב התרבותי של ת"א (בקרבה לסינמטק היכל התרבות, הבימה ועוד). שלב בנייה צפוי להסתיים במהלך הרבעון השלישי לשנת 2015. נכון ליום ה-31.12.2013, נחתמו התנאים המסחריים ביחס לכ- 11 אלף מ"ר משטחי המסחר לשיווק, כאשר מרביתם לשוכרי עוגן. בכוונת חברת הקניון להמשיך ולהתמקד בתקופה הקרובה בשיווק שטחי המסחר.
בשנת 2013 חתמה החברה על הסכם למימון בניית שלד הקניון בהיקף של כ- 450 מיליון ₪ בריבית משתנה בשיעור ריבית הפריים ובתוספת מרווח 2% לשנה. התנאים המתלים שנקבעו בהסכם התקיימו וההסכם נכנס לתוקף, כך שחברת הקניון פרעה הלוואות קיימות, כולל הלוואה שנטלה לרכישת זכויות החכירה במקרקעין בשנת 2012, זאת כנגד הלוואה במסגרת הסכם הליווי לפרויקט. כמו כן, באוגוסט 2013, התקבל היתר הבנייה להקמת הקניון, שטחי המסחר לאורך הרחוב ומרכז הספורט.
חניון גבעון, תל אביב (חלק החברה 50%): החברה התקשרה עם עיריית תל אביב בהסכם להקמה, הפעלה ומסירה (B.O.T) של חניון הכולל כ-1,000 מקומות חנייה ופתוח הפארק המיועד על גגו. מועד הפתיחה הצפוי הינו במהלך הרבעון השלישי לשנת 2014.
המרכז המסחרי השכונתי ברכסים הושלם ברבעון הרביעי המיועד למסחר ומרפאות בהיקף של כ- 2,600 מ"ר, מרבית שטחי המסחר הושכרו והחל תהליך האכלוס. ה- NOI המייצג של הפרויקט הינו 2.7 מיליון ₪ ובדצמבר 2013 שערכה החברה את הנכס ע"פ שווי של כ- 38 מיליון ₪.

אודות רבוע נדל"ן
רבוע כחול נדל"ן מתמחה בניהול נכסי נדל"ן מניב בישראל המושכרים ברובם כסניפי סופרמרקט באזורי ביקוש ובעלת תנופת יזום בתחום המסחר, מחסנים לוגיסטיים מתקדמים ומבני משרדים. בתחום הבניה למגורים, רבוע כחול נדל"ן שותפה ב-50% בפרויקט השוק הסיטונאי הכולל הקמת 722 יח"ד, קניון בהיקף של כ- 34 אלף מ"ר ומבני ציבור. בנוסף, החברה חנכה לפני כשנה מרכז מסחרי בשכונת קריית השרון ופועלת כיום להשלמת מבנה משרדים ברעננה שישמש כקמפוס החדש של חברת קומברס. החברה נסחרת במדד תל אביב 100. בבעלות החברה כ- 117 נכסים בשווי של כ- 3.5 מיליארד ₪ ודירוג Credit review A1 ממדרוג.
צילום:רמי זרנגר