מידרוג קובעת דירוג מותנה Baa1 עם אופק יציב לחברת MDG

לגיוס של עד 570 מיליון שקלים‎‎ באמצעות סדרה חדש
מידרוג קובעת דירוג מותנה Baa1.il(P) לאגרות החוב (סדרה ד') שתנפיק MDG Real Estate Global Limited (להלן: "החברה") באמצעות סדרה חדשה מובטחת בסך של עד 570 מיליון ₪ ערך נקוב (כ- 180 מ' דולר). אגרות החוב (סדרה ד') תהיינה מובטחות בשעבוד ראשון בדרגה על נכס מלונאי המוכר בשם 34st Hotel המוחזק ע"י 34-10 Development LLC חברה בת של החברה המוחזקת ע"י החברה בשיעור של 100% באמצעות החברה הבת (100%) 34-10 Manager LLC ובכפוף להסכם בין מלווים כפי שייחתם עם מלווה ה-EB5 ולשעבוד ראשון בדרגה על המבנים שהוקמו על הנכס המשועבד וחפצים המחוברים לקרקע או למבנים באופן שהם מהווים חלק מהם, והכל כפי שיירשם בשטר הנאמנות לאגרות החוב. תמורת הנפקת אגרות החוב תשמש את החברה לצורך פירעון החוב הבכיר על 34st Hotel.
התנאים להסרת סימון דירוג מותנה P לאגרות החוב (סדרה ד'):
מילוי כל התנאים בשטר הנאמנות הקשורים לרישום השעבוד על המלון לטובת הסדרה המובטחת, לרבות חתימה על הסכם בין מממנים מול הלוואות EB5.
כמו כן מידרוג קובעת דירוג Baa2.il לאגרות חוב שתנפיק החברה באמצעות סדרה חדשה (סדרה ה') בסך של עד 350 מיליון ₪ ערך נקוב; מהם עד 50 מ' ₪ערך נקוב אשר יגויסו במזומן והיתר במסגרת הצעת רכש חליפין לאגרות חוב סדרה ג'.
אופק הדירוג יציב.

שיקולים מבניים למתן הטבה דירוגית בגין אגרות חוב סדרה ד':
אגרות החוב שיונפקו (סדרה ד') מובטחות בשעבוד ראשון בדרגה על הנכס מלון Marriot Courtyard המוכר בשם 34st Hotel בעל 399 חדרים הממוקם ברובע מנהטן בניו יורק ופועל תחת דגל הרשת Courtyard by Marriott ("בית המלון"). בית המלון החל לפעול בחודש נובמבר 2019 ומוחזק על-ידי 34-10 Development LLC חברה בת בעקיפין של החברה המוחזקת על ידי החברה בשיעור של 100% באמצעות החברה הבת 34-10 Manager LLC. שעבוד הנכס לטובת מחזיקי אגרות החוב כפוף בין היתר לחתימה על "הסכם בין מלווים" כפי שייחתם בין הנאמן לאגרות החוב (סדרה ד') לבין מלווה ה-EB5 הנחות. נכון ל-30.09.2021 יתרת חוב ה-EB5 ב- 34-10 Manager LLC עמדה על כ- 8.0 מ' דולר מתוך מסגרת הלוואות EB5 של עד 11 מ' דולר. מידרוג הביאה בחשבון כי הלוואת ה-EB5 תיוותר בדרגת חוב נחות כפי שהיא היום, גם לאחר המימון מחדש של בית המלון באמצעות גיוס אג"ח (סדרה ד').
מידרוג בחנה את טיב הבטוחה ואת יחס ההשבה לסדרה המובטחת תחת תרחישי רגישות לשווי הבטוחה. מידרוג מעריכה את מאפייני הנכס כבטוחה באיכות "גבוהה", לאור מיקומו המרכזי ואיכותו, תנודתיות בינונית בשוויו וכן לנוכח מבנה הבטוחה. מידרוג בחנה את שיעור ההשבה מהנכס המשועבד למחזיקי אג"ח (סדרה ד') תחת תרחיש רגישות ביחס לשווי ההוגן של הנכס המשועבד ליום 30.09.2021 הנע עד כדי 40% משוויו ובהתחשב במאפייני הנכס. להערכת מידרוג, תחת תרחישי הרגישות, יחס ההשבה למחזיקי אג"ח (סדרה ד') לסדרה עולה בסבירות גבוהה על 70%. בהתאם לכך מידרוג העניקה לאג"ח (סדרה ד') הטבה דירוגית בגובה נוטש אחד מעבר לדירוג המנפיק ודירוג חוב הבכיר שאינו מובטח.