זינוק בהתחלות בנייה בתמ"א 38 ירידה בפינוי בינוי

42% מהתחלות הבניה במחוז תל אביב במסגרת תמ"א 38. מכלול מימון נדל"ן : יזמי התמ"א יתקשו להתרחב לייזום של פרויקטי פינוי בינוי ללא תשתית הונית מתאימה
המתוכנת הקיימת של תמ"א 38 עומדת להסתיים בקרוב, ותוכנית חלופית מקודמת על ידי שרת הפנים איילת שקד במרץ רב. בינתיים בשטח יזמים ובעלי דירות מנסים להאיץ את הפרויקטים במסגרת תמ"א 38-1 ותמ"א 38-2 לפני תום התוכנית הוותיקה מאחר וקיימת ודאות מלאה באשר לזכויות שהיא מקנה.
ניתוח של נתוני הלמ"ס שביצעה חברת מכלול מימון נדל"ן בחן את התחלות הבנייה של תמ"א 38 ופינוי בינוי לפי המחוזות השונים והמגמה הכללית מראה שבשנה האחרונה ( יוני 2020-יולי 2021 ) חלה ירידה של כ- 15% בהתחלות בנייה של פרויקטים במסגרת פינוי בינוי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לעומת עלייה של כ- 18% בהתחלות בנייה במסגרת תמ"א 38 ( חיזוק ותוספת קומות והריסה ובנייה מחדש )
התחלות בנייה במסגרת פינוי ובינוי ותמ"א 38 היוו השנה 20% מסך התחלות הבנייה לעומת 18% בתקופה המקבילה, כאשר התחלות בנייה במסגרת תמ"א 38 היוו כ- 14% מהתחלות הבנייה והתחלות הבנייה במסגרת פינוי בינוי כ- 6%.
כאשר בוחנים את התחלות הבנייה לפי מחוזות מגלים כי במחוז תל אביב 52% בהתחלות הבנייה נבנו במסגרת התחדשות עירונית, 42% מהן במסגרת תמ"א 38.
איילת רוסק מנכ"לית מכלול נדל"ן ומבעלי מכלול מימון מציינת כי לעובדה שכל דירה שנייה במחוז תל אביב נבנית במסגרת התחדשות עירונית יש מספר משמעויות. המשמעות היא שלמעלה ממחצית מהדירות שנבנות לא מוצעות למכירה כי הן חוזרות לדיירים המקוריים של הבניין ולכן יש לקחת בחשבון שמלאי הדירות שמוצע למכירה קטן בהרבה מהבנייה בפועל. משמעות נוספת באה לידי ביטוי בעלייה בביקוש לדירות לשכירות בערי המרכז אלו לתקופת הבנייה שעלולות להשפיע בעתיד על עלויות השכירות של היזמים. בכל מקרה, ברור כי ללא תוכניות התחדשות עירונית, לא יהיה שום סיכוי למחוז ת"א לספק את הביקוש הגבוה לדירות ומחירי הדירות יאמירו עוד יותר.
במחוזות האחרים השיעור של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית נמוך יותר כך לדוגמא במחוז ירושלים שיעור התחלות הבניה בהתחדשות עירונית עומד השנה על 16% לעומת 13% אשתקד, במחוז חיפה 16% לעומת 12% אשתקד וסה"כ כ- 1000 יח"ד שהחלו להבנות השנה במסגרת התחדשות עירונית.
במחוז המרכז 15% התחלות בניה במסגרת התחדשות עירונית לעומת 17% אשתקד. בפריפריה עדיין ניתן לראות שיעור מזערי של התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית. במחוז הצפון החלו להבנות 313 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית המהוות 4% ואילו במחוז הדרום 789 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית המהוות כ- 8% מהתחלות הבנייה.
איילת רוסק מנכ"לית מכלול נדל"ן ומבעלי מכלול מימון מציינת כי העובדה שרוב פרויקטי ההתחדשות העירונית היום הם במסגרת תמ"א 38 מאפשרת להרבה יותר שחקנים לפעול בשוק שכן ההון העצמי הנדרש לצורך הקמת פרויקטי תמ"א 38 קטנים אינו גבוה. האתגר של אותם יזמים קטנים ובינוניים יהיה כאשר הם ירצו לעבור ולקדם גם פרויקטים גדולים של פינוי ובינוי ולמעשה לעבור לשחק במגרש של הגדולים. האפשרויות העומדות בפניהם הם שיתופי פעולה עם יזמים גדולים או כניסה למסלול של צמיחה באמצעות פתרונות מימון חוץ בנקאיים שבימים אלה מקדמת מכלול מימון, שיאפשרו להם לגדול באופן מבוקר ולהגדיל בהדרגה את היקפי הפרויקטים אותם הם יוזמים בתחום ההתחדשות.


לדברי רוני בריק, יו”ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון ונשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, "התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי שבידי המדינה להגדלת היצע הדירות בשוק ולמיגון הבתים שכל כך חשוב במציאות חיינו בישראל. ירידה בהתחלות הבנייה של דירות בפינוי בינוי במחצית הראשונה איננה מבשרת טובות לתחום, במיוחד לאור סיומה הקרב של תמ"א 38 שאחריה הפינוי בינוי יתפוס חלק משמעותי יותר מהשוק. המדינה חייבת לעודד יותר התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט - במתחמים שלמים ובהיקפי ענק, ולסייע לרשויות המקומיות לקדם אותה בתחומן על ידי סיוע באישור מדיניות תכנון ועל ידי תקציבים מתאימים לחידוש התשתיות, מוסדות הציבור, מוסדות חינוך וקהילה, שטחים פתוחים ופארקים ציבוריים".
לדברי רוני צברי, מנכ"ל ובעלים של חברת צברים היוזמת פרויקטי התחדשות עירונית בכל הארץ "אני מעריך שנמשיך לראות עלייה חדה בפרויקטים של תמ"א 38 גם בתקופה הקרובה. אנחנו בחברה רואים עלייה בפניות של ועדי בתים הן בשל החשש שהחלופה של תמ"א 38 תהיה פחות משתלמת והן בשל התמוטטות המבנים שגרמה ללחץ אצל בעלי השיכונים הוותיקים. בנוסף, הורדת אחוז ההסכמה לביצוע פרויקט תמ"א 38 מ-80% עשוי גם הוא לתרום להתחלות בנייה של תמ"א 38. עם זאת, צריך לזכור כי העלייה בפניות שאנו מקבלים היום תהפוך ל"התחלות בנייה" רק בעוד מספר שנים. הפרויקטים שאנו רואים עכשיו בנתוני התחלות הבנייה הם פרויקטים שישבנו בצנרת התכנון במשך 3-4 שנים ולצערי אף למעלה מכך בשל חסמים רבים. לדוגמא בימים אלה התחלנו את הביצוע של פרויקט "יובל" ברחוב הציונות בירושלים. פרויקט שהתחלנו לעבוד עליו לפני מספר שנים".