כמה אפסייד מעריכים ב"רוסאריו מחקר וייעוץ" למניית מבנה נדל"ן?

רינת שילה, אנליסטית הנדל"ן של רוסאריו ייעוץ ומחקר: מבנה ממשיכה להראות תוצאות טובות, להציג שיפור ב- FFO, עליה בשיעורי התפוסה ואף גידול בשווי נכסים להשקעה
התפתחויות עסקיות
 הצעת רכש – סלע קפיטל - באמצע החודש הודיעה מבנה נדל"ן כי רכשה 6.15% ממניות סלע נדל"ן בעסקה מחוץ לבורסה. בנוסף הודיעה על הצעת רכש מלאה לרכישת מלוא מניותיה של סלע קפיטל נדל"ן. במידה והעסקה אכן תצלח המשמעות לחברה היא גידול בהון העצמי לרמות שלכ כ- 7.5 מיליארד ₪ כמו גם הגדלת פורטפוליו הנכסים אשר ישפיע כמובן על גידול ב NOI וב FFO , כמובן יאפשר פיזור סיכונים וצמיחה גדולה והצבת מבנה כאחת מבין חברות הנדל"ן המובילות בישראל.
 הגדלת כמות המתקנים הסולאריים – במהלך החברה הגדילה החברה את השקעתה בתחום האנרגיה הסולארית וחתמה על הסכמים להתקנת מרכות סולאריות על גבי 281 גגות של נכסים שבבעלותה. המשמעות היא הנבה שנתית של כ-22 מיליון ₪ החל משנת 2021. (בהשוואה לכ-7 מיליון ₪ לשנה היום) .
 חלוקת דיבידנד – החברה הכריזה על חלוקת דיבידנד בסך של כ-45 מיליון ₪ , בהמשך לחלוקת הדיבידנד ברבעון הקודם, שבוצעה לראשונה מאז שנת 2015.
 הסכמים לרכישת קרקעות – בנובמבר השנה , חתמה החברה ביחד עם אלקטרה השקעות על הזכות לרכישת מגרש במתחם האלף בראשון לציון. המגרש משתרע על פני 10 דונם, עם תב"ע להשכרה הכוללת כ-230 יחידות למעונות סטודנטים, כ – 200 יח"ד להשכרה, ועוד שטחי משרדים ומסחר. בנוסף רכשה שטח בירושלים הכולל מקבץ דיור המכונה "מלון חן" ומשרדים בשטח של כ-12,100 מ"ר.
תוצאות תפעוליות
 NOI – לתשעת החודשים הראשונים של השנה, רשמה מבנה תוצאות NOI של כ-497 מ' ₪ ביחס לכ-525 מ' ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה נבעה בעיקר מקיטון של כ-17 מיליון ₪ בגין מכירת נכסים בחו"ל, בהתאם לאסטרטגיית החברה וכן מהקלות לשוכרים בסכום כולל של 15.5 מיליון ₪. NOI same property בישראל לתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם לכ-424 מיליון ₪ בהשוואה לכ- 433 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד, בעיקר בשל הקלות לשוכרים.
 FFO – בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמד על כ- 300 מ' ₪ ביחס לכ- 296 מ' ₪ בתקופה המקבילה אשתקד, העליה ב- FFO , למרות הקיטון ב- NOI נובעת בעיקר מצמצום בהוצאות מימון.
 עליית שווי הוגן - בתשעת החודשים הראשונים הכירה החברה בעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה של 278 מיליון ₪. העלייה נבעה בעייקר משיפורים תפעוליים בנכסים כמו עליית מחירי שכירות ושיעורי תפוסה , כמו כן – גיבוש תב"ע לפרויקט הסוללים ולנכסים בירושלים.
 שיעור תפוסה – נכון ל- 30.09.20, שיעור התפוסה הממוצע של כלל נכסי החברה עומד על כ-90.5%.
סקירה פיננסית
 יתרות נזילות – יתרת מזומנים מסגרות אשראי בהיקף כולל של כ – 1.2 מיליארד ₪, בשילוב של 3.3 מיליארד ש"ח שווי נכסים בלתי משועבדים, מתוכם 2.9 מיליארד ₪ בישראל, שיכולים גם לשרת חוב וגם להיענות לעסקאות חדשות שיקרו בדרכם.
 יחס חוב ל CAP – ממשיך להצטמצם וכיום עומד על רמה של 43.9%, בהשוואה ל 49.2% בסוף 2019. (ו 71% בסוף 2016).
 עלות החוב, מח"מ ודירוג - עלות החוב המשוקללת של החברה עומדת כיום על שיעור של כ-2.74%, עם מח"מ של כ-4.3 שנים.
השקפת רוסאריו, שווי ומומנטום
לחברה 3 סגמנטים עיקריים: תעשיה ולוגיסטיקה – 482 נכסים, מרכזים מסחריים (17) , ומשרדים (45). מבנה ממשיכה להראות תוצאות טובות, להציג שיפור ב- FFO, עליה בשיעורי התפוסה ואף גידול בשווי נכסים להשקעה.
החברה הציגה בחמש השנים האחרונות הבראה פיננסית מהירה (יחס חוב ל cap של כ- 44% לעומת 71% ב 2016) ובמקביל המראה ניהולית ותפעולית מהירה – מיזוג מבנה וכלכלית, הצעת רכש לסלע קפיטל, הגדלת נפח הפעילות הסולארית, המשך ייזום משמעותי של נכסי Tier 1 הגדלת הפורטפוליו ועוד ועוד. היא הצליחה לייצר מהלכים בכל התחומים למרות הקורונה, שאת פירותיהם החברה תקצור בצורה יותר משמעותית בטווח הקצר – בינוני. מבנה היא חברה ללא גרעין שליטה, כשהמגמה היום היא חברתה הטובה ביותר – 37% של נכסי לוגיסטיקה משמעותם רוח גבית להמשך התנופה של החברה.

לפיכך, אנו מעריכים את השווי ההוגן של מבנה בכ-8 מיליארד ₪, המשקפים שווי של כ- 9.9 ₪ למניה ואשר מהווים upside של כ-18% ביחס למחיר השוק הנוכחי.

טווח מחיר 52 שבועות (₪ )
10.3 – 5.6
מחיר מניה נוכחי
8.37 ₪
שווי שוק (מ' ₪)
6,775
תמורה יומית ממוצעת (אלפי ₪)
16,246
החזקות ציבור (כולל מוסדיים)
73.02%

בהתאם להנחות אלו, אנו מעריכים את השווי ההוגן של מבנה בכ-8 מיליארד ₪, המשקפים שווי של כ- 9.9 ₪ למניה ואשר מהווים upside של כ-18% ביחס למחיר השוק הנוכחי.

תמצית גילוי נאות
הדו"ח מופנה למשקיעים מסווגים בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות ו/או הזמנה לרכוש או למכור את ניירות הערך הנזכרים בו. אין להסתמך על המידע הכלול בדו"ח ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי. הדו"ח אינו ניתוח מלא של כל העובדות והנסיבות הקשורות לאמור בו, ומשקף את הערכת עורכי הדוח בלבד למועד בו הוא נכתב.
במהלך השנה האחרונה, רוסאריו ו/או חברות מקבוצת רוסאריו, נתנו או עשויות היו לתת לחברה הנסקרת ו/או לחברות בקבוצת החברה הנסקרת שירותי גיוס חוב ציבורי או פרטי, ועשויות להחזיק בניירות הערך הנסקרים ו/או לבצע בהן עסקאות. ובנוסף, עשויות חברות מקבוצת רוסאריו לתת בעתיד שירותים פיננסיים לחברה או לחברות מקבוצת החברה, לרבות שירותי ניהול, הפצה וחיתום בהנפקות.