מאות ביקורות במסגרת מבצע מע"מ ארצי בענף עסקאות נדל"ן חשפו חשד להעלמת הכנסות בסכום מצטבר של 127.4 מיליון ₪ בענף

רשות המיסים

עובדי מע"מ התפרסו בכל הארץ במבצע ביקורות ארצי שהתמקד הפעם בענף עסקאות נדל"ן, ועוסקים בענפים המשיקים לתחום הנדל"ן, (כגון עורכי דין, אדריכלים מעצבי פנים וכד'). במסגרת המבצע נערכו ביקורות בקרב 238 עוסקים מתחום הנדל"ן, והתגלו ממצאים ראשוניים ב-65 תיקים בהיקף מס של 21,658,322 ₪ המהווים העלמת הכנסות בסכום של 127,401,894 ₪.

בענף המקרקעין מבוצעות עסקאות בהיקפים גבוהים, כשבחלקן יתכן אופי עסקי החייב במס. לעיתים מתבצעות עסקאות מכר מקרקעין בעלות אופי עסקי, אשר אינן מדווחות כעסקאות החייבות במס, למרות מאפיינים עסקיים בולטים כגון: מספר רב של עסקאות בתקופה קצרה, היקף גבוה, ידע, בקיאות ומנגנון. הטענה הנפוצה היא, שמבצע העסקאות אינו "עוסק" ועל כן המכירה אינה "במהלך עסקו" אלא בכובע פרטי.

על מנת לסתור טענה זו ערכה רשות המסים בדיקה בקרב מבצעי עסקאות המקרקעין, בדגש על המבחנים שנקבעו בפסיקה, הכוללים בין היתר: טיב או אופי הנכס, תדירות העסקאות, ההיקף הכספי, אופי המימון, תקופת האחזקה בנכס, ייעוד בתמורה, ידע ובקיאות בתחום, קיום מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת, פעילות לפיתוח והשבחה, יזמות ושיווק ומבחן ה"על"- הנסיבות האופפות את העסקה.

במהלך הביקורת שנערכה על ידי עובדי משרד מע"מ ירושלים, נמצא שעו"ד מירושלים, הרשום במע"מ כעוסק בעריכת דין, הינו בעל מספר רב של נכסים מושכרים, מכר 3 משרדים במרכז העיר ירושלים. ממצאי הביקורת העלו כי עורך הדין לא דיווח למע"מ על מכירת המשרדים, כשמדובר בהיקף של כ-5 מיליון ₪ שלא דווחו למע"מ, כאמור.

במהלך ההכנה לקראת המבצע, אותרה מתווכת במקרקעין עם מספר רב של פעולות במקרקעין. מהביקורת עלה כי המתווכת מכרה, נכון למועד הביקורת, כ- 20 מגרשים ל- 11 רוכשים שונים בשווי של כ- 300 אלף ש"ח למגרש, כלומר עסקאות בסך של כ- 6 מיליון ש"ח שלא דווחו למע"מ.

במהלך המבצע אותר תושב חוץ שפתח חברה ורכש דירות שבגינן ניכה מס תשומות אך "שכח" לדווח על מכירתן. בנוסף, ניכה מס תשומות בגין שיפוץ דירתו הפרטית, בסכום של כ 1.2 מיליון ₪. בדיקה מעמיקה של התיק העלתה בין השאר, חשד לאי דיווח מכירת מניות באיגוד מקרקעין סה"כ מס 129,000 ₪, אי דיווח שרותי חיזוק לדיירים בפרוייקט תמ"א 38, מעבר לפטור שניתן במיסוי מקרקעין, סה"כ חיוב 605,000 ₪. עוד נחשף, חיוב בגין שימוש פרטי ברכבי החברה, 923,000 ₪, וכספים שהופקדו אצל הנאמן בעסקת מקרקעין ולא דווחו, למרות שהחזקה בנכס נמסרה.

במסגרת המבצע נערכה ביקורת לחברה לבניה ולניהול נכסים, שבנתה דירות בעיר טבריה. הדירות נבנו עד סוף שנת 2000, הבדיקה העלתה שהחברה לא מכרה את כל הדירות. במשך שנים רבות דירות אלו הושכרו למגורים, מעבר לפעילות זו החברה לא הייתה פעילה כלל. עוד עלה שמשנת 2012 שונה סיווג החברה על מנת לאפשר לחברה לדווח על מכירת דירות מהמלאי כעסקאות אקראי. במהלך שנת 2016 נמכרו באמצעות מתווך 10 דירות והמס על העסקאות לא דווח, בנוסף בשנת 2018 מכרה החברה את כל מלאי הדירות שנותרו (32 דירות), והוצאה חשבונית עסקת אקראי שלא שולמה. מנהל החברה נחקר ובסיום הביקורת החברה חוייבה במכירת מלאי הדירות שערכן עפ"י המאזן עומד על כ- 21 מיליון ₪.

בביקורת שנערכה לעוסק שבנה בניין מגורים, נמצא כי העוסק קיזז את מלוא מס התשומות בגין בניית הנכס למרות שבפועל, על פי אישור מרכז ההשקעות 50% מהנכס ישמש להשכרה למגורים. היות ועל פי חוק מע"מ השכרה למגורים היא עסקה פטורה ולא ניתן לנכות בגינה מס תשומות, העוסק יחויב להשיב את מס התשומות שניכה בגין העסקה הפטורה, סכום החיוב הצפוי כ 2,300,000 ₪ (קרן מס).

במקביל למבצע הביקורת בענף הנדל"ן, נערך גם מבצע אכיפה וגבייה כנגד חייבים, בכל תחומי העיסוק ברחבי הארץ, על ידי עובדי יחידות מע"מ ויחידת ההוצאה לפועל של רשות המסים. במסגרת מבצע זה נגבו 142,618,927 ₪ מ-2,034 עוסקים חייבים. כמו כן, עוקלו 73 רכבים וכן נערכו 182 בדיקות בסיסיות בעסקים שונים מתוכם עלו ממצאים ב-8 מקרים שהועברו להמשך טיפול.

במסגרת פעילות האכיפה נגד חייבי מס, הגיעו עובדי מע"מ עכו לעורך דין שמחודש מאי 2018 לא שילם את מסיו למע"מ. ביום המבצע עוקל רכבו והועבר למחסני ההוצל"פ, עד לאחר תשלום החוב כולו. עובדי מע"מ טבריה, הגיעו לאתרי בניה באזור ובדקו בנוסף גם מספר רב של כלי רכב ונתפסו 8 כלי רכב של חייבים. במע"מ ירושלים נערך מבצע לילי לעיקול רכבים של חייבים, במסגרתו אותר רכב הסעות השייך לחברה, אך רשום על שמה של חברה אחרת. בעליה של החברה עשה מאמצים רבים על מנת להסתיר את הרכב, הן מבחינת הרישום שלו במשרד הרישוי והן פיזית במקום בו החנו אותו.

לצד כל אלו, נערך מבצע אכיפת עיקולי צד ג', , על מנת לטפל באופן ממוקד בעיקולי צד ג' שהוטלו על ידי המשרדים ולא נענו או נענו בשלילה. במסגרת פעילות זו של אכיפת עיקולי צד ג' נגבו 661,419 ש"ח מ- 17 עוסקים.