חברת צים סנטרס בדרך לבורסה בת"א – פרסמה תשקיף לקראת הנפקה ראשונית של מניות, כתבי אופציות ואיגרות חוב

החברה מחזיקה כיום ב-4 מרכזים מסחריים בשטח כולל להשכרה של 47 אלף מ"ר, בתפוסה ממוצעת של 95% ומרכזים מסחריים נוספים בשלבי פיתוח והקמה שונים
חברת הנדל"ן המניב צים סנטרס, שבבעלות איש העסקים רני צים, פרסמה תשקיף לציבור לקראת הנפקה ראשונית בבורסה בת"א של מניות, כתבי אופציות ואיגרות חוב. החברה פועלת בתחום הייזום, הפיתוח והתפעול של מרכזים מסחריים.

על פי התשקיף שפרסמה החברה, בכוונתה לגייס סכום של עד 100 מיליון ש"ח במסגרת הנפקת איגרות חוב לא צמודות, ובנפרד לבצע הנפקת מניות וכתבי אופציה. סדרת האג"ח שתונפק תעמוד לפירעון בין השנים 2020-2024.

צים סנטרס פועלת בישראל בלבד ומחזיקה במרכזים מסחריים בנתיבות, בית שאן, מעלות וערד בשטח כולל להשכרה (GLA) של 47 אלף מ"ר. המרכזים בבית שאן, ערד ומעלות הינם מרכזים פתוחים ("פאואר סנטרס") והמרכז במעלות הינו קניון סגור. במרכזים בבית שאן, מעלות וערד מחזיקה החברה ב-100% ובמרכז המסחרי בנתיבות מחזיקה החברה ב-50%.

במקביל לכך, החברה הינה בעלת זכויות בשני פרויקטים בהקמה במגזר הערבי, בירכא ובאום אל פאחם, בשטח להשכרה של 15 אלף מ"ר. חלק החברה בפרויקטים אלו שצפויים להיפתח לקהל ברבעון השני של 2018 עומד על 44%. מעבר לפרויקטים אלו, החברה מקדמת כיום פרויקטים נוספים במגזר הערבי באום אל פאחם, דליית אל כרמל, טייבה, טירה וטמרה.

בנוסף, בבעלות החברה נכס בשלבי הקמה בכפר סבא שבנייתו החלה ברבעון הרביעי של 2017 וצפוי להתחיל להניב בשנת 2020. הפרויקט יכלול כ- 28,000 מ"ר שטחי מסחר ובילוי, כ- 7,000 מ"ר שטחי משרדים וכ-1,000 מ"ר חניות. בנוסף, החברה זכתה במכרז של עיריית כפר סבא להקמת מרכז פנאי, ספורט ותרבות בשטח הצמוד לפרויקט. החברה צופה כי לאחר השלמתו ואיכלוסו, יניב הפרויקט NOI שנתי בהיקף של 35-40 מיליון ש"ח.

נכון ל-30 בספטמבר 2017 עומד ההון העצמי של החברה בתוספת מסים נדחים (בסך של כ- 55 מיליון ש"ח) על כ-284 מיליון ש"ח (49% מסך המאזן). בסמוך למועד ההנפקה יומרו שטרי הון מהחברה האם בסך של 15 מיליון ש"ח, כך שההון העצמי בתוספת מסים נדחים (בסך של כ- 55 מיליון ש"ח) ובניכוי הוצאות מימון הנובעות מפרעון מוקדם של שטרי ההון, יעמוד על 295 מיליון ש"ח (51% מסך המאזן).

שווי הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה בהקמה מסתכם ב-532 מיליון ש"ח. בנוסף, לחברה שווי נדל"ן של 136.5 מיליון ש"ח על חלקה (50%) במרכז המסחרי בנתיבות שמוצג כהשקעה בחברות כלולות. יחס ה-LTV עומד על כ-60% ואינו כולל את הקרקעות שמומנו בהון עצמי.

לארבעת הנכסים הפעילים של החברה מניבים כיום, על בסיס החוזים החתומים, NOI המסתכם לכ-35 מיליון ש"ח (חלק החברה), והחברה צופה כי ה-NOI של הנכסים בתפוסה מלאה ולאחר השלמת הרחבות המרכזים יעמוד על כ-39 מיליון ש"ח. שני המרכזים במגזר הערבי, הנמצאים בשלבי הקמה מתקדמים, צפויים להערכת החברה לתרום תוספתNOI שנתי של כ- 6 מיליון ש"ח (חלק החברה).