מידרוג על ענף הנדל"ן:השפעת התפשטות נגיף הקורונה על ענף הנדל"ן

התפרצות נגיף הקורונה צפויה להשפיע על כלכלות רבות ברחבי העולם, וכלכלת ישראל ביניהן. בין היתר, צפויה פגיעה בתחזיות הצמיחה ובפעילות הכלכלית, באופן המשליך לשלילה על סיכון האשראי של חברות שונות.
התפרצות נגיף הקורונה (להלן: "הוירוס") צפויה להשפיע על כלכלות רבות ברחבי העולם, וכלכלת ישראל ביניהן. בין היתר, צפויה פגיעה בתחזיות הצמיחה ובפעילות הכלכלית, באופן המשליך לשלילה על סיכון האשראי של חברות שונות.
בשלב זה מוקדם להעריך את כלל ההשלכות של התפרצות הוירוס, אך ניתן להבחין בגורמים העשויים להשפיע לשלילה על פעילותן ועל סיכון האשראי של חברות בענפי הנדל"ן השונים.

חברות בענף הנדל"ן עשויות להיות חשופות יותר לסיכוני מימון מחדש ביחס לתחומי פעילות אחרים. בין היתר, חברות מסוימות עשויות להיתקל בקושי למחזר חוב מול גורמים מממנים שונים. עליות בתשואות אג"ח עשויה לפגוע בנגישות למקורות מימון, ולהשליך לשלילה בעיקר על חברות הנמצאות במינוף גבוה ועם גמישות פיננסית מוגבלת. יצוין, כי אחד היתרונות בענף הנדל"ן הינו היכולת להעמיד נכסי נדל"ן כבטחונות הנחשבים יציבים ביחס לאחרים. בהתאם, חברות בעלות נכסים פנויים משיעבוד ו\או נכסים הממומנים בשיעור מימון (LTV) נמוך יחסית באופן המאפשר נטילת מימון נוסף כנגדם, צפויות להיות חשופות פחות לסיכון מימון מחדש. עם זאת, שחיקה אפשרית בשווי הנכסים עשויה לפגוע בגמישות הפיננסית. בנוסף, שחיקה באמות מידה פיננסיות עשויה להשליך לשלילה על חברות אשר קרובות לסף ההתניות.

להערכת מידרוג, חברות בעלות פיזור פעילות מצומצם חשופות יותר לפגיעה כתוצאה מהמשבר. חשיפה לשוכר מהותי שפעילותו עשויה להיפגע, חשיפה לנכס ו/או לפרויקט מהותי אשר עשוי להיות "נגוע", או חשיפה לאזור גאוגרפי מצומצם אשר עשוי לחוות התפשטות מוגברת של הוירוס, עלולים להוות גורם סיכון עבור חברות נדל"ן.

נדל"ן מניב
בטווח הקצר-בינוני, נראה כי פעילות קניונים ונכסי מסחר עשויה להפגע באופן המשמעותי ביותר. בין היתר, לאור הנחיית הממשלה לסגירת הקניונים והטלת מגבלות מחמירות על התקהלויות, דבר שיוביל לירידה חדה בפדיונות. בנוסף, תיתכן פגיעה באיתנות שוכרים מסוימים כתוצאה מפגיעה בשרשרת האספקה, ובפרט ככל שזו תלויה בשינוע ו/או ייצור סחורות ושירותים מחו"ל. מעבר לכך, מידרוג צופה פגיעה מיידית בתזרים המזומנים כתוצאה מהשהיית דמי השכירות על ידי שוכרים ו/או משכירים מסוימים. להערכת מידרוג, ענף הנדל"ן המסחרי הינו בעל חשיפה גבוהה יותר למצב ביחס לענפי נדל"ן אחרים.

נכסי משרדים עשויים להיפגע גם הם ככל שהמגמה השלילית תימשך. פגיעה בתחזיות צמיחה, עליה אפשרית בשיעורי אבטלה וירידה בהיקפי פעילות חברות בענפי פעילות שונים עלולים להשליך לשלילה על הביקוש לנכסי משרדים, ובהתאם להוביל לפגיעה במחירים ובשיעורי תפוסה, ובפרט על קושי באכלוס שטחים פנויים. יצוין, כי מעבר עסקים רבים לעבודה מהבית בתקופה הקרובה, עשוי להוביל את חלקם להמשיך במגמה זו גם לאחר המשבר, ובעיקר את אלה אשר ייפגעו ממנו ויפעלו לצמצום עלויות. צעד כזה עשוי לצמצם עוד יותר את הביקוש לשטחי משרדים.

ענף המגורים להשכרה צפוי להישאר יציב ביחס לענפים אחרים, כאשר מידרוג מעריכה כי המשבר לא צפוי להשפיע באופן משמעותי בטווח הקצר. עם זאת, ככל שהמשבר יחריף ובפרט בתרחיש של כניסה למיתון כלכלי אשר ישפיע לשלילה על משקי הבית, עשויה להיות לכך השפעה בענף, בין היתר, על רמות מחירי השכירות בחוזים חדשים ובמקרים מסוימים אף על יכולת שוכרים לשלם.

ייזום למגורים
חברות בענף הייזום למגורים צפויות להתמודד עם גידול בעלויות ועם עיכובים אפשריים בלוחות זמנים. חשיפת הענף ליבוא חומרי גלם עשויה להוביל לעיכובים בקבלתם כדוגמת מעליות, לגביהן קיימים דיווחים שונים על חוסרי מלאי, כאשר חלקן הגדול מגיע מסין. בנוסף, עשויה להיות חשיפה לקבלני ביצוע אשר יפגעו כתוצאה מהמשבר באופן שישליך על קצב התקדמות העבודה ואף עשוי להביא להפסקת עבודה באתרים. להערכת מידרוג, במקרים מסוימים, גם חברות הנוהגות להתקשר בחוזים במחיר קבוע ("פאושלים") עשויות להידרש למתן תשלומים עודפים, וזאת במטרה לתמוך בקבלן המבצע ולהימנע מעיכובים נוספים בלוחות זמנים.
להערכת מידרוג, יתכן ונראה חזרה למגמת האטה בקצב המכירות בענף, ואף ירידת מחירים מסוימת במקרים פרטניים, לפחות בטווח הקצר-בינוני. בזמן הקצר תיתכן האטה בקצב המכירות כתוצאה משיבושים בפעילות משרדי המכירות ובניידות הרוכשים, בין היתר כתוצאה מהנחיות הממשלה השונות. כמו כן, תיתכן ישיבה של רוכשים על הגדר על רקע האווירה ה"דובית" ששוררת בשוק ההון. בנוסף, ככל שהמשבר ימשיך להחריף, עליה אפשרית בשיעורי האבטלה כתוצאה מצמצום בפעילות העסקית, וכן תרחיש אפשרי של מיתון כלכלי, צפויים לפגוע ביכולת רוכשי הדירות, ועלולים להוביל להאטה חדה בקצב המכירות ו/או להורדת מחירים על ידי חברות בעלות גמישות תזרימית מוגבלת יחסית. להערכת מידרוג, יתכן וחברות מסוימות יימנעו מהפעלת פרויקטים חדשים עד אשר ייראה פתרון באופק, באופן שעלול להשפיע לשלילה על היקף התחלות הבניה ועל היצע הדירות בטווח הבינוני-ארוך.

קבלנות בניה
חברות קבלניות עשויות להיתקל בקשיי אספקה של חומרי גלם, ובאתגרים הנוגעים לכוח האדם באתרי הבניה. כאמור, מגבלות שונות מקשות על יבוא חומרי גלם מחו"ל, ועשויות להוביל לעיכוב בקבלתם ובהתאם לעיכובים בלוחות הזמנים של פרויקטים. מבחינת כוח אדם, הממשלה האריכה לאחרונה תוקף אשרות שהייה של פועלים מסין, וזאת נוכח מגבלות על הגעת פועלים חדשים לאור התפרצות הקורונה באותה מדינה. המשך עבודתם של פועלים קיימים עשויה דווקא להיטיב באופן מסוים עם הקבלנים, שכן הדבר חוסך תהליך החלפת פועלים באתרים ועלויות עקומת הלמידה. עם זאת, החשש העיקרי נכון למועד כתיבת דוח זה, הינו מהטלת סגר כללי על שטחי יהודה ושומרון, וזאת בשל התפרצות הוירוס בשטחים. תרחיש של סגר כאמור צפוי להוביל למניעת כניסת כוח עבודה משמעותי לשטחי ישראל, ולהוביל לעיכובים והשבתות של פרויקטים רבים בישראל.
עיכובים בלוחות הזמנים ו/או ירידה אפשרית בהיקפי עבודות עשויה להביא חברות מסוימות לקשיים תזרימיים, כאשר חברות בעלות היקפי פעילות נמוכים נושאות בסיכון גבוה יותר מבחינה זו.

דיור מוגן
להערכת מידרוג, אירוע הידבקות בוירוס בבית דיור מוגן עשוי להוות אירוע סיכון (Event Risk) משמעותי. בבית דיור מוגן פוטנציאל ההדבקה גבוה ביותר לאור מרחבים ופעילויות משותפות, ובפרט לאור גילאי הדיירים, אשר מהווים קבוצה בעלת הסיכון הגבוה ביותר למחלות קשות ואף לתמותה כתוצאה מהוירוס. כך, למשל, מקרי מוות רבים נרשמים בימים אלה כתוצאה מהתפרצות הוירוס במוסד סיעודי לקשישים בוושינגטון שבארה"ב.
בטווח הקצר-בינוני, תיתכן האטה בשיווק יחידות דיור, בין היתר לאור צפי לניידות מוגבלת בבתי הדיור המוגן בישראל. ביום 10.03.2020 פורסם חוזר מנכ"ל מטעם משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים. בהתאם לחוזר, נקבעו הנחיות למסגרות לאזרחים ותיקים, ביניהן בתי דיור מוגן, על פיהן כניסה למסגרות אלה תוגבל לדיירים, אנשי צוות, נותני שירותים ומטפלים בלבד, על מנת לצמצם את תנועת האורחים הנכנסים. הנחיה זו עשויה להקשות על שיווק יחידות דיור, בין היתר בשל האיסור לקיים פגישות עם דיירים פוטנציאליים בבית הדיור המוגן.
חברות דיור מוגן הפועלות באמצעות חוזי פיקדונות עשויות להתמודד, במקרים של ירידות בשיעורי תפוסה, עם קושי באכלוס מחדש ובהחזרי פיקדונות לדיירים. חברות בעלות יתרות נזילות משמעותיות ובעלות נגישות גבוהה למימון, צפויות להיות עמידות יותר לתרחיש מסוג זה.

מידרוג תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות והשפעתן על החברות המדורגות ותפעל לעדכון הדירוגים, ככל שהדבר יידרש.