חברת רוטשטיין נדל"ן בע"מ מסכמת את שנת 2018 עם צמיחה בהכנסות ועליה חדה ברווחים

אבישי בן חיים

שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות בשנת 2018 עלה לכ-21.1%

במהלך הרבעון הרביעי מכרה החברה 61 יחידות דיור – גבוה מהיקף המכירות ברבעון הקודם וברבעון המקביל אשתקד; במהלך שנת 2018 מכרה החברה 183 יחידות דיור – גבוה מהיקף המכירות בשנת 2017

נכון לסוף שנת 2018, החברה מבצעת ומשווקת כ-1,000 יחידות דיור (כ-660 יח"ד חלק החברה), מתוכן נמכרו ליום 31.12.2018 כ-430 יחידות דיור (ליום 19.03.2019 כ- 465 יחידות דיור) בתמורה לכ-620 מיליון ש"ח

החברה עוסקת בתכנון ובניית 37 פרויקטים, לחברה עתודות קרקע בתכנון בהיקף של כ- 4,600 יחידות דיור (2,200 יח"ד חלק החברה), לצד זכויות בקרקע לבניית כ-22 אלף מ"ר עיקרי מסחר ומשרדים (חלק החברה)

הון החברה, נכון לסוף שנת 2018, עלה לכ-127 מיליון ש"ח ומהווה כ-21% מסך המאזן, בניכוי מקדמות מרוכשי דירות והתחייבויות לבעלי קרקע

חברת רוטשטיין נדל"ן בע"מ, חברה לייזום ובנייה למגורים, דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2018 כולה המלמדות על גידול במכירות, צמיחה בהכנסות, שיפור בשיעור הרווח הגולמי ועלייה חדה ברווח הנקי.

שנת 2018 :
ההכנסות בשנת 2018 צמחו בכ-19% לכ-352.5 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-295.8 מיליון ש"ח בשנת 2017.
הצמיחה בהכנסות נבעה בעיקר מגידול של כ-27% בהכנסות ממכירת דירות שהסתכמו בכ-351.9 מיליון ש"ח בשנת 2018, בהשוואה לכ-277.3 מיליון ש"ח בשנת 2017, כתוצאה מהתקדמות בביצוע הפרויקטים והמכירות לשנת 2018 עם המעבר ליישום תקן IFRS15.

הגידול בהכנסות נרשם על אף שבשנת 2017 הכירה החברה בהכנסות חד פעמיות בסך של כ-17.9 מיליון ש"ח ממכירת 50% מהזכויות בפרויקט פינוי בינוי בבת-ים וממכירת 55% מהזכויות להקמת מרכז מסחרי בבאר יעקב.

הרווח הגולמי בשנת 2018 עלה בכ-51% לכ-75 מיליון ש"ח (כ-21.3% מההכנסות), לעומת רווח גולמי בסך של כ-49.7 מיליון ש"ח (כ-16.8% מההכנסות) בשנת 2017. העלייה ברווח הגולמי ובשיעורו נבעה בעיקר מהשוני בתמהיל הפרויקטים בין התקופות וכן מהמעבר לתקן IFRS15, על אף שאשתקד הכירה החברה בהכנסות ממכירת זכויות בפרויקטים בת-ים ובמרכז מסחרי באר יעקב שהתאפיינו בשיעורי רווחיות גבוהים. שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות בשנת 2018 עלה לכ-21.1%, בהשוואה לשיעור רווח גולמי של 12.0% בשנת 2017.

הרווח התפעולי בשנת 2018 טיפס לכ-47.4 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-26.5 מיליון ש"ח בשנת 2017. העלייה ברווח התפעולי נבעה מהגידול האמור ברווח הגולמי, בניכוי הגידול בהוצאות הנהלה וכלליות המיוחסים לגידול בהיקפי הפעילות של החברה ומירידת ערך של קרקע בקדימה צורן בסך של כ-2 מיליון ש"ח.

הוצאות המימון, נטו בשנת 2018 הסתכמו בכ-10.8 מיליון ש"ח, בהשוואה להוצאות מימון, נטו בסך של כ-8.7 מיליון ש"ח בשנת 2017. הגידול בהוצאות המימון, נטו נבע בעיקר מעליה בהיקף החוב והאשראי.

הרווח הנקי של רוטשטיין נדל"ן בשנת 2018 עלה בכ-58% לכ-26.5 מיליון ש"ח (מתוכו כ-19.6 מיליון ש"ח מיוחס לבעלי המניות), בהשוואה לרווח נקי בסך של כ-16.7 מיליון ש"ח (מתוכו כ-12.1 מיליון ש"ח מיוחס לבעלי המניות) בשנת 2017. העלייה ברווח הנקי נבעה, כאמור, מהעלייה ברווח התפעולי, בניכוי הוצאות המימון, נטו. כל זאת על אף שבשנת 2017 הכירה החברה בהכנסות ממכירת זכויות בפרויקטים בבת-ים ובבאר יעקב – מכירות שהתאפיינות בשיעורי רווחיות גבוהים, לצד הכרה ברווח המיוחס לפעילות בפרויקט כרמי הנדיב בקרית מלאכי בסך של כ-5.4 מיליון ש"ח, בעוד שבשנת 2018 הכירה החברה ברווח מחברות כלולות מתון יותר בסך של כ-0.6 מיליון ש"ח בעיקר בשל ההשקעה בחברת אנשי העיר.

רבעון רביעי של שנת 2018:
ההכנסות ברבעון הרביעי של שנת 2018 הסתכמו בכ-120.8 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-135.5 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הירידה בהכנסות נבעה מכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בהכנסה ממסירת יח"ד למגורים, בעוד שברבעון הרביעי של שנת 2018 הכירה החברה בהכנסות ממכירת דירות עם התקדמות קצב ביצוע פרויקטים למגורים בהתאם לתקן IFRS15.

הרווח הגולמי ברבעון הרביעי של שנת 2018 עלה בכ-41% לכ-29.9 מיליון ש"ח (כ-24.7% מההכנסות), לעומת רווח גולמי בסך של כ-21.2 מיליון ש"ח (כ-15.6% מההכנסות) ברבעון המקביל אשתקד. העלייה ברווח הגולמי ובשיעורו נבעו מהשוני בתמהיל הפרויקטים.

הרווח התפעולי ברבעון הרביעי של שנת 2018 עלה בכ-54% לכ-20.1 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-13 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. העלייה ברווח התפעולי נבעה בעיקר מהגידול האמור ברווח הגולמי, מקיטון בהוצאות מכירה ושיווק שקוזזו חלקית עם ירידת ערך הקרקע למרכז מסחרי בקדימה צורן.

הוצאות המימון, נטו ברבעון הרביעי של שנת 2018 הסתכמו בכ-2.7 מיליון ש"ח, בדומה להוצאות המימון, נטו ברבעון המקביל אשתקד שהסתכמו בכ-2.8 מיליון ש"ח.

הרווח הנקי של רוטשטיין נדל"ן ברבעון הרביעי של שנת 2018 עלה בכ-19% לכ-11.1 מיליון ש"ח (מתוכו כ-7.5 מיליון ש"ח מיוחס לבעלי המניות), בהשוואה לרווח נקי בסך של כ-9.4 מיליון ש"ח (מתוכו כ-6 מיליון ש"ח מיוחס לבעלי המניות) ברבעון המקביל אשתקד. העלייה ברווח הנקי נבעה מהגידול האמור ברווח התפעולי, שקוזז חלקית עם ההכרה בהפסד בסך של כ-0.9 מיליון ש"ח המיוחס לחברות כלולות ובעיקר להשקעה בחברת אנשי העיר, בעוד שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה ברווחים בסך של כ-7.3 מיליון ש"ח בגין פרויקט זה.

מכירות:
ברבעון הרביעי של שנת 2018 מכרה החברה 61 יחידות דיור, בהשוואה למכירה של 51 יחידות דיור ברבעון הקודם ובהשוואה למכירה של 48 יחידות דיור ברבעון המקביל אשתקד.

בשנת 2018 מכרה החברה 183 יחידות דיור, בהשוואה למכירה של 173 יחידות דיור בשנת 2017.

מתחילת חודש ינואר השנה ועד תאריך חתימת הדוחות מכרה החברה 37 יחידות דיור נוספות.

נכון ליום ה-31 בדצמבר 2018, לחברה (כולל חלק בעלי הקרקע) כ-965 יחידות דיור המצויות בביצוע ו/או בשיווק. חלק החברה הינו כ-662 יח"ד, מתוכו נמכרו כ-428 יח"ד בתמורה כספית של כ-619 מיליון ש"ח.

בנוסף, לחברה עתודות קרקע בתכנון להקמת כ- 4,300 יחידות דיור, חלק החברה מתוכו הינו כ-2,167 יחידות דיור, לצד זכויות קרקע לבניית כ-21,900 מ"ר מסחר ומשרדים (חלק החברה). בנוסף, לחברה זרוע התחדשות עירונית, הפועלת באמצעות חברת "אנשי העיר", עם 13 פרויקטים שונים בתל אביב בהיקף של 72 יחידות דיור (חלק החברה).

מאזן ליום ה-31.12.2018:
נכון ל-31 בדצמבר 2018, הון החברה עלה לכ-127 מיליון ש"ח (כ-107 מיליון ש"ח מיוחס לבעלי המניות), וזאת בהשוואה להון עצמי בסך של כ-82 מיליון ש"ח (כ-72 מיליון ש"ח מיוחס לבעלי המניות) בסוף שנת 2017. הגידולבסך של 45 מש"ח בהון העצמי נבע בעיקר מיישום לראשונה של תקן IFRS15, שהגדיל את ההון ליום 1 בינואר 2018 בכ-26.5 מיליון ש"ח, מרווח נקי כאמור בשנת 2018 בסך של כ-26.5 מיליון ש"ח ומקיזוז חלוקת דיבידנד בסך של כ-8 מיליון ש"ח.

לחברה יחס הון עצמי למאזן, בנטרול מקדמות מרוכשי דירות והתחייבויות בגין עסקאות קומבינציה, בשיעור של כ-20.8%. יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו עומד על כ-70.6%.

ממאזן החברה עולה, כי נכון ליום ה-31 בדצמבר 2018, קופת המזומנים ומזומנים בחשבונות ליווי מוגבלים הסתכמו בכ-89.2 מיליון ש"ח.

אירועים עיקריים שאירעו בתקופת הדוח ולאחריו:
בחודש דצמבר 2018, חתמה החברה על עסקת קומבינציה עם בעלי קרקע פרטיים לרכישת הזכויות בקרקע בשטח כולל של כ-62 דונם בבית שמש. בהתאם לתב"ע הקיימת, קיימות בקרקע זכויות בנייה של כ-640 יח"ד וכ-10,000 מ"ר שטחי מסחר. בהתאם להסכם, יפעלו בעלי הקרקע הפרטיים (המוכרים) להגדלת כמות יחידות הדיור בפרויקט כך שתתאפשר בסופו של תהליך בנייתן של כ-1,000 יח"ד במסגרת הפרויקט. החברה צופה כי סך ההכנסות הצפויות בכל שלבי הפרויקט, בהנחה שבקשת ההגדלה תאושר במלואה, יסתכמו בכ-1 מיליארד ש"ח (לא כולל מע"מ). טרם התקיימו כל התנאים המתלים.

בחודש דצמבר 2018, חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של כ-4 מיליון ש"ח.

בחודש אוגוסט 2018, חתמה חברת הבת על הסכם עם קיבוץ החותרים לרכישת מקרקעין בטירת הכרמל ובשטח כולל של כ-29,000 מ"ר בפריסה על פני 5 מגרשים, המיועדים להקמת כ-300 יחידות דיור בבנייה רוויה, וזאת בתמורה לכ-100 מיליון ש"ח (כולל הוצאות פיתוח ועלויות עסקה) ובתוספת מע"מ. החברה תנהל את הפרויקט בתמורה לדמי ניהול בסך של כ-3% מכלל עלויות הפרויקט, בנטרול הקרקע, הצפויות לעמוד על סך של כ-250 מיליון ש"ח. בנוסף, נקבע מנגנון חלוקת רווחים הנע בין 70% ל-80% (חלק החברה), בהתאם לשיעור הרווחיות של הפרויקט.

בחודש מאי 2018, השלימה החברה את רכישת המקרקעין בפרדסיה לאחר ששילמה לרשות מקרקרעי ישראל כ-54 מיליון ש"ח. הקרקע בפרדסיה משתרעת על פני 11,500 מ"ר והקרקע מיועדת להקמת 110 יח"ד בבנייה רוויה.

בחודש אפריל 2018, השלימה החברה רכישה של 51% מחברת "אנשי העיר פרוייקטים", העוסקת בייזום ובניית פרויקטים בתחום התחדשות העירונית בעיקר בתל אביב, בתמורה לכ-10 מיליון ש"ח. בנוסף, התחייבה רוטשטיין להעמיד קו אשראי בסך של עד 15 מיליון ש"ח, לטובת פעילות החברה המשותפת. חברת אנשי העיר, נחשבת לאחת החברות המובילות בתחום התמ"א 38 וההתחדשות העירונית - לחברה כ-15 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע שונים.

בחודש אפריל 2018, חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של כ-4 מיליון ש"ח.

בחודש ינואר 2018, השלימה החברה הנפקת אגרות חוב סדרה ו' (סדרה חדשה) בסכום כולל של כ-62 מיליון ש"ח, בריבית שקלית של 3.15% ובמח"מ של 3.3 שנים. אגרות החוב מגובות בשעבוד ראשון על עודפי פרויקט באר יעקב שלב ה' ו-ו', הכוללים 288 יחידות דיור (חלק החברה 228 יחידות דיור) ועודפים צפויים בסך של כ-90 מיליון ש"ח (חלק החברה).

רוטשטיין נדל"ן הינה חברה ציבורית הפעילה מעל ל-60 שנה, ומאז הקמתה עוסקת ביזום וביצוע פרויקטים גדולים למגורים ברחבי הארץ. רוטשטיין בנתה ובונה שכונות מגורים בנתניה, באר יעקב, תל אביב, רמת גן, מגדל העמק, לוד, קרית מלאכי, כפר יונה, אור עקיבא ועוד. החברה נסחרת בבורסה בתל אביב מאז שנת 1993. בעלת השליטה בחברה הינה חברת אבני שוהם ייזום בע"מ המוחזקת ע"י מר יצחק מירילשוילי ומר אבישי בן-חיים אשר הינו גם מנכ"ל החברה.