קבלנים: תמחור של פרויקטים מראש כמעט ובלתי אפשרי בגלל אי ודאות בענף

בשלוש השנים האחרונות עלויות הבנייה בפועל עלו פי שלוש ממדד תשומות הבנייה
שוק הנדל"ן מתקשה לתמחר מראש פרויקטים בתחום הבנייה בשל העדר כלים ואי ודאות גדולה בענף. כך עולה מדיון בשולחן מומחים שנערך היום בעיר הנדל"ן באילת בניהולם של דניאלה פז ארז מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה ואיתי שניידר מנכ"ל קבוצת דקל.

אלה בן נון מנהלת פרויקטים ובעלים של חברת אלה בן נון ניהול בנייה ציינה בפאנל כי יש היום קושי גדול בתמחור מראש של פרויקטים כי לא ניתן לקחת בהם בחשבון אירועים לא צפויים. רואים את זה בעיקר בפרויקטים שנבנים במרכזי ערים , לא פעם נתקלים בתשתיות שעוברות במגרש שלא היו מודעים להם מראש וזה מוסיף עלויות, אין פה כללי אצבע, יזם גדול שאל קבלן ביצוע כמה יעלה לו לבנות פרויקט והתשובה שלו הייתה שזה בדיוק כמו לשאול כמה עולה רכב.

סיון ברקוביץ מנכ"ל חברת סיון ביצוע ציין כי זה נכון שכיום קשה מאוד לתמחר פרויקטים מראש. יש בעייה שרמת התכנון של הפרויקט הרבה פעמים נמוכה ואז זה מגדיל את הסיכויים לטעויות במהלך הפרויקט. בנוסף יש את העלייה של חומרי הגלם ועלויות הבנייה במהלך הפרויקט, אנחנו לא יכולים לדעת בתחילת הדרך כמה יעלה טון בטון בעוד שלוש שנים ומדד תשומות הבנייה אליו מוצמד החוזה אינו נותן ביטוי לעליות במחיר. בשלוש השנים האחרונות העלייה בעלויות הביצוע היא פי שלוש ממה שעלה מדד תשומות הבנייה ולכן בתמחור פרויקטים אנחנו מתמחרים מראש את העלייה בעלויות הביצוע כדי להגן על עצמנו.

עו"ד זיו כספי שותף ומייסד משרד עוה"ד גינדי כספי ציין כי הבעיה בתמחור מחמירה בפרויקטים ארוכי טווח כמו התחדשות עירונית, שהיזמים נכנסים לפרויקט בתחילת הדרך אין להם ארגז כלים שמאפשר להם לתמחר את הפרויקט, התמחור הופך ללא רלוונטי כי לפעמים יש שינוי במספר הדירות, שינוי במיסוי , גזירות ממשלתיות ולמעשה מה שהציל את היזמים בשנים האחרונות זו עליית מחירי הדיור, בשוק יורד הם יהיו בבעיה.

יבין גיל מור מנכ"ל אתר יד2 הציג בדיון את מערכת yzer המסייעת לקבלנים בשלב התכנוני כי היא מספקת להם מידע על הביקושים באזור שבהם הם רוצים לבנות וכך הם יכולים לתכנן את פרויקטים בהתאם לביקושים

גבי מארק סמנכ"ל בכיר הנדסה ופיקוח במשרד הבינוי והשיכון ציין כי "גם משרד השיכון מתמודד עם חוסר הודאות שיש בפרויקטים ארוכי טווח. המשרד נמצא היום בהליכי ביצוע של כ- 400 פרויקטים וגם אנחנו יצרנו כל מיני מודלים לתמחור אבל כרגע אין מודל ממשלתי שמאפשר לחשב את העלויות כי קשה ליצור מודל כזה שיפעל לאורך שנים גם לאור השינויים המדיניות הממשלה ויציאה עם תוכניות כמו מחיר למשתכן או תוכניות אחרות"

יצחק בורבא יו"ר איגוד התאגידים העירוניים ברשויות המקומיות ציין כי הבעיה בישראל שהכל נעשה תחת לחץ ולא משקיעים מספיק בתכנון לפני הפרויקט ואז כל הבעיות מתגלות בזמן הביצוע וזה יוצר סכסוכים , הפרויקטים חורגים מהתקציב שלהם ונגרם נזק גם למדינה וגם לקבלנים, אם מישהו ינתח את כל הפרויקטים הציבוריים ויבחן מה היה התכנון ובאיזה עלות הסתיימו אתם תהיו בהלם אמר למשתתפים בדיון. בורבא נשאל גם על התופעה שקבלנים מגישים הצעות "מתאבדות" למכרזים שבהן התמחור אינו תואם את העלויות והוא ציין שכיום הם בוחנים בכירה של קבלנים גם באמצעות מדדי איכות ולא רק על פי ההצעה הזולה

דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של פז כלכלה והנדסה השיבה לטענה כי הערכות בדוחות האפס מונעות מיזמים להיכנס לפרויקטים, כי תפקיד דוח האפס הוא לשקף תוצאות הפרויקט באופן שמרני היות והדו"ח משמש את נותן האשראי. אולם פנייה למשרדה לבחינת שיפור וייעול הפרויקט טרם יציאה לדרך עשויה בהחלט לשפר את התוצאות והרווחיות במידה והמלצות אילו מתקבלות בשלב מוקדם ומיושמות בתחילת תכנון הפרויקט.