להב אל.אר רוכשת 2 מרכזי קניות בגרמניה בתמורה לכ- 10.23 מיליון אירו

תשואה שנתית (CAP) של כ-8%‎‎, מגדילה את פורטפוליו נכסי הקמעונאות המשרתים את צרכי האוכלוסיה בגרמניה
רוכשת שני מרכזי קניות בערים BOTTROP ו- OSNABRUK בתמורה כוללת של כ- 10.23 מיליון אירו המושכרים לרשתות ארציות מובילות, גדולות וחזקות לתקופות ארוכות ("MEDIMAX", TEDOX"" ו- "LIDL")

הנכסים מניבים שכ"ד שנתי של כ-830 אלף אירו ; תשואה שנתית (CAP) של כ-8%

תשואה להון עצמי של כ-12.64% ושל כ- 10.32% ב- BOTTROP ו- OSNABRUK, בהתאמה

תשואת FFO להון עצמי של כ-21.96% ושל כ- 17.11% ב- BOTTROP ו- OSNABRUK, בהתאמה

מימון מהבנק בהיקף של כ- 8.317 מיליון אירו, הלוואות non recourse, ללא קובננטים הקשורים לשווי הנכסים, לתקופות ארוכות


אבי לוי, יו"ר החברה: "להב אל.אר ממשיכה לאתר עסקאות במחירים הזדמנותיים עם יכולת צמיחה, פיתוח והשבחה. בשבוע שעבר דיווחנו כי רכשנו פורטפוליו של 6 נכסים מ-Decathalon וכעת רכשנו עוד 2 נכסים - מרכזי קניות המשרתים צרכי אוכלוסייה עם שוכרים איכותיים לתקופות ארוכות במיקומים איכותיים עם פוטנציאל השבחה.


להב אל.אר שבשליטת אבי לוי, הודיעה היום כי היא חתמה על הסכם מחייב לרכישת 75% בשני מרכזי קניות בערים BOTTROP ו- OSNABRUK בתמורה כוללת של כ- 10.23 מיליון אירו, הנכסים מושכרים לרשתות ארציות גדולות וחזקות לתקופות ארוכות (ראה טבלאות מטה). להערכת החברה קיים בנכסים פוטנציאל השבחה מהותי.

מרכז הקניות ב- BOTTROP ממוקם על שטח של כ- 6.2 דונם, עליו בנוי מרכז קניות בהיקף של כ- 3,988 מ"ר, לרבות 130 מקומות חניה. השוכר העיקרי, הינו רשת "MEDIMAX" רשת ארצית גדולה וחזקה עם כ- 100 חנויות ברחבי גרמניה והינה אחת מרשתות האלקטרוניקה המובילות בגרמניה, שוכר נוסף, רשת חדרי הכושר FITX הרשת נחשבת לאחת מ- 3 הרשתות החזקות והגדולות המפעילות כ- 100 סניפים של חדרי כושר בגרמניה. הנכס מניב שכ"ד שנתי של כ- 450 אלף אירו לשנה.

במקביל חתמה להב אל.אר. על אופציה (אופציה של "להב") להכנסת רשת הסופרמרקטים המובילה "LIDL" כשוכר חלף "MEDIMAX", במידה ו- MEDIMAX"" לא יממשו את המשך תקופת השכירות ו/או להב אל.אר תגיע איתם להסכמה על פינוי מוקדם "LIDL" תכנס כשוכר עד 31/12/38.

לצורך השלמת העסקה, החברה קיבלה הלוואת non recourse, ללא קובננטים הקשורים לשווי הנכסים, מבנק מקומי בהיקף של כ- 4.8 מיליון אירו, לתקופה של 8 שנים, בריבית נומינאלית שנתית של 1.85%.

התשואה לעסקה (CAP) צפויה לעמוד על כ-8%, כאשר התשואה להון העצמי צפויה לעמוד על כ-12.64% ותשואת FFO להון עצמי של כ-21.96%.



(*) כפי שצוין לעיל, נחתם הסכם עם רשת הסופרמרקטים המובילה "LIDL" עד שנת 2038 לכניסתם לשטח המושכר כיום ל- MEDIMAX"", כלל עלויות ההשקעה ועלויות הוצאת MEDIMAX"" יחולו על "LIDL". למרות חוזקה ואיתנותה של רשת MEDIMAX"" והיותה חנות האלקטרוניקה היחידה בעיר היושבת בנכס כ- 40 שנה, בכוונת החברה לפעול להחלפת MEDIMAX"" ב- "LIDL". בכל מקרה באם MEDIMAX"" תישאר או "LIDL" תכנס יהיה במקום שוכר איכותי המשרת צרכי האוכלוסיה לזמן ארוך.

מרכז הקניות ב- OSNABRUK ממוקם על שטח של כ- 11.121 מ"ר, עליו בנוי מרכז קניות בהיקף של כ- 5,188 מ"ר. כ- 80% מושכר לרשת TEDOX (שהינו שוכר גם בנכס החברה ב- Erfut), TEDOX הינה רשת ריטייל / DIY המונה כ– 117 סניפים בגרמניה ונחשבת לאחת מרשתות ה– DIY והמוצרים לבית המובילות בגרמניה. שוכר נוסף, רשת הרהיטים ROFRA, שהינה חברה גרמנית העוסקת בייצור ומכירת רהיטים, לרשת 13 חנויות בהולנד ו– 3 חנויות בגרמניה. הנכס מניב שכ"ד שנתי של כ- 381 אלף אירו לשנה.

בחברת הנכס קיימת הלוואת non recourse, ללא קובננטים הקשורים לשווי הנכסים, בהיקף של כ- 3.267 מיליון אירו, לתקופה של כ- 20 שנים (דצמ' 2041), בריבית נומינאלית שנתית של 2.52% עד דצמ' 2028 ומאותו מועד במרווח מוסכם שמשוכלל, נכון להיום בריבית נומינאלית שנתית של 1.8%.
לצורך השלמת העסקה, החברה קיבלה הלוואה נוספת בהיקף של 250 אלף אירו לתקופה של כ- 20 שנים (דצמ' 2041), בריבית נומינאלית שנתית של 1.8%, לא החזר קרן עד דצמ' 2028.
בדצמ' 2028 החברה תבחן כדאיות פירעון ההלוואה הקיימת והנוספת, פירעון ההלוואות כאמור אינו כולל קנס פירעון מוקדם.

התשואה לעסקה (CAP) צפויה לעמוד על כ-8.14%, כאשר התשואה להון העצמי צפויה לעמוד על כ-10.32% ותשואת FFO להון עצמי של כ-17.11%.



(*) הסכם השכירות עם "TEDOX" הינו עד 31/12/27 וכאמור השבוע חתמה להב אל.אר על הסכם להארכת תקופת השכירות עד 31/12/32.


בנוסף, ביום רביעי 23 ביוני, 2021 דיווחה החברה כי חתמה על הסכם מחייב לרכישת פורטפוליו של 6 נכסים מ-Decathlon בתמורה לכ-26 מיליון אירו. הנכסים יושכרו מחדש לרשת Decathlon לתקופות ארוכות. להערכת החברה קיים בפורטפוליו פוטנציאל השבחה מהותי.

שטחם הכולל של ששת הנכסים שנרכשו הינו כ-99,544 מ"ר, מהם כ-18,705 מ"ר מושכרים וכ-1,755 מ"ר ריקים ומיועדים להשכרה. שכר הדירה בנכסים הינו כ- 2 מיליון אירו, כאשר ממוצע שנות השכירות בנכסים הינו כ-8.33 שנים (4 נכסים ל – 10 שנים ו- 2 נכסים ל- 5 שנים).

Decathlon היא רשת ספורט צרפתית שהוקמה בשנת 1976, והיא הרשת הגדולה בעולם בתחום עם מעל ל-1,600 חנויות בכ-1,000 ערים ומעל ל-50 מדינות שונות. החברה מנהלת את המחקר, הפיתוח, העיצוב, הייצור, הלוגיסטיקה וההפצה בעצמה, ומשווקת את התוצרת בחנויותיה.

לצורך השלמת העסקה, החברה קיבלה הלוואת נון ריקורס, ללא קובננטים הקשורים לשווי הנכסים, מבנק מקומי בהיקף כ-19 מיליון אירו ל-10 שנים בריבית נומינלית שנתית של 1.56%. התשואה לעסקה (CAP) צפויה לעמוד על כ-7.6%, כאשר התשואה להון העצמי צפויה לעמוד על כ-10.75% (לפני השכרת השטחים הריקים ופיתוח המתחמים)