שמאי מקרקעין ארז כהן

"אפילו הלמ"ס מודה- ירידת מחירי הדיור הינה פיקציה. המחירים ממשיכים לעלות"
ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "דווקא נתוני הלמ"ס שפורסמו בסופהשבוע, מאששים נאמנה את מה שאני טוען במהלך מחצית השנה האחרונה: ירידת מחירי הדיור הינה פיקציה. הנתונים אמנם מדברים על ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות בשנה האחרונה, 19 אחוזים פחות לעומת השנה הקודמת, אולם, ובניכוי גורמים עונתיים דוגמת חגים וכו', הם מאשרים שבמהלך החודשים פברואר-אפריל 2018, המחירים בפועל עלו ב-0.7 אחוזים, וברוב חלקי הארץ. התובנות שאני ומשרדי מסיקים מכך הינם כדלקמן:

1. כפי שטענו, ואנחנו ממשיכים לטעון בדבקות(ולא רק אנחנו), חישוב נתוני הלמ"ס את מדד מחירי הדיור, היה בעייתי מלכתחילה, והמרכיב של מחיר למשתכן, שהינו דיור מסובסד, כן השפיע בשנה האחרונה, על "משיכת" רמות המחירים באופן מלאכותי כלפי מטה.

2. נתוני הלמ"ס מאששים כי קיימים ביקושים כבושים בשוק הדיור. ניסיון העבר מלמד כי בכל פעם שהיו ביקושים כבושים תקופה ארוכה, ולאחר שמומשו בפועל, החל זינוק ברמות המחירים כלפי מעלה.

3. היצע הדיור, בפועל, לא עלה כלל במהלך השנה האחרונה, ואף ירד במקצת, ועומד , כולל מחיר למשתכן, על פחות מ-50 אלף דירות, זאת שעה שחישובי משרדי מדברים על ביקושים לכ-60-65 אלף דירות לשנה. אין לנו ספק שגרעון זה בהיצע ייתן בסופו של דבר את אותותיו?

4. כחלון והממשלה טיפול בשלוש השנים האחרונות בעיקר בהרגעת הביקושים באופן מלאכותי, אולם, מלבד מחיר למשתכן, לא יצרו את ההיצע הנדרש בשוק הדיור.

5. המצב האבסורדי לפיו ליבת השוק הפכה ל"נישה", זאת בעוד מחיר למשתכן הפך להיות "מיינסטרים", עיוותה לחלוטין את שוק הדיור, יצרה חוסר בטחון הן אצל משפרי דיור והן אצל קבלנים ויזמים, כך שהנזק גדול לאין שיעור מהתועלת של "עצירת מחירי הדיור", כביכול.

6. נתוני אפריל 2018, למשל, מעידים על מצב ללא תקדים של רק כ-500 דירות מתוך כ-6000, כלומר כ-8.5 אחוזים בלבד, שנרכשו על ידי משקיעים, זאת לעומת כ-30 אחוזים לפני כניסת כחלון לתפקיד שר האוצר ב-2015. נתון כזה, לדאבוני, היה בפעם האחרונה רק בשנות ה-70 של המאה הקודמת, ואחרי מלחמת יום הכיפורים. ודי לחכימא ברמיזא.

7. אנחנו צופים תרחיש לפיו כבר בשנה הקרובה תשתנה המגמה ומחירי הדיור ימשיכו לעלות, זאת שעה שההיצע לא ישתנה משמעותית. לכן, ולמרות התחזיות הורדות על שינוי במגמת המחירים כלפי מטה ועל עלייה בהיצע, איננו צופי לדאבוננו שינוי אסטרטגי מהותי במגמה שאיפיינה את העשור הקודם.