עו"ד ארז קמיניץ: "ההקפאה של חוק קמיניץ לא מוחלטת ומלאה. מתקיים שיח כדי להגיע להבנות"

ארז קמיניץ צילום: יוסי אלטרמן וגיל מגלד

לאחר חודשים ארוכים בהם ענף הנדל"ן לא ניפגש פיזית לאור מגיפת הקורונה, ערב השבעתה של ממשלה חדשה ולאחר מבצע צבאי שהדגיש את המחסור בפתרונות מיגון לאוכלוסיה רחבה בישראל, מתכנס ענף הנדל"ן וצמרת מקבלי ההחלטות בתחומי הדיור התכנון והבניה המיסוי והחקיקה לארוע פסגת הנדל"ן 2021, שעורך מרכז הנדל"ן במלון הדיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, התייחס בשיחה עם דני קושמרו לסערה שעורר החוק שנחקק על שמו, שעוסק בהגברת האכיפה נגד בניה לא חוקית, במסגרת המו"מ הקואליציוני עם מפלגת רע"מ. לדבריו, המטרה היתה לייצר כלים יעילים ומהירים יותר כדי להתמודד עם הבנייה הלא חוקית, שהוגדרה על ידי בג"ץ כ"מכת מדינה": "החברה הערבית עוברת מהפכה תכנונית, מדינת ישראל השקיעה מיליארדים כדי לשנות מציאות של היעדר תכנון. אנחנו רואים התקדמות, אך הציבור לא רואה אותה כי היא נמצאת על שולחן השרטוטים. הבניה הלא חוקית מחבלת במהפכה הזו ולכן המטרה היא למנוע בנייה לא חוקית ואם נבנתה, להרוס אותה במהירות. משקיעים כל כך הרבה כסף בתכנון, יושבים ומתאמצים לפתור בעיות – לא שווה לזרוק את כל הדבר הזה לפח".

"אני לא רוצה להיכנס לשיח הפוליטי ולהסכמים הקואליציוניים, אבל ההקפאה שמדברים עליה היא לא הקפאה מוחלטת ומלאה. מתקיים שיח עם הדרכים שאפשר יהיה להגיע להבנה מה צריך להקפיא או להמתין עם האכיפה לגביו, ועם מה צריך להמשיך". לגבי השלכות אפשריות של ביטול החוק אמר קמיניץ כי "בסופו של דבר נחזור למצב שאנחנו כוועדה מקצועית פגשנו לפני שש ושבע שנים – בנייה בלתי חוקית משמעותית שהמדינה לא יכולה להתמודד איתה".

מנהל רשות המסים ערן יעקב דיבר בשיחה עם קושמרו על הצורך בהגדלת הוודאות בענף, בין היתר באמצעות המיסוי: "צריך ודאות, לייצר מדיניות ברורה לאורך זמן, ושלפיה הגורמים בעולם הנדל"ן יקבעו התנהגות. שיעורי המס שייקבעו יהיו לאורך זמן. כך נוכל לממש את אחד הפוטנציאלים הכי משמעותיים בענף, ההתחדשות העירונית, ונאפשר אכלוס באזורים הרבה יותר אורבניים".

על הגירעון אמר: "בהשוואה בינלאומית אנחנו לא במקום מאוד רע. התחלנו את המשבר טוב, עברנו אותו בסדר בסך הכול, בהסתכלות קדימה צפויה צמיחה של סביב 5%. צבר ההכנסות מדהים, בחודשים האחרונים רשות המיסים עומדת ביעדי ההכנסות וגם מעל זה, במיליארדים. אני חושב שכרגע אין צורך להעלות מיסים". על תרבות התשלום בשחור אמר: "זה אחד המאבקים הגדולים שלנו. יש תרבות של תשלום מיסים שונה בין המגזרים ואנחנו לוקחים את זה בחשבון בפעילות שלנו. בניית אמון מול הציבור חשובה מאוד בתשלום מיסים. התרבות בישראל קלוקלת יותר מאשר במדינות אחרות".


בפאנל בנושא עתיד הנדלן, אמר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יאיר פינס "מדינת ישראל ייחודית בשני דברים בעלות על הקרקע וגידול בקצב מסחרר. אין אף מדינה מערבית שצומחת בקצב הזה. הענף הוא כמו נמר שעומד על קו הזינוק – ברגע שיהיה לנו אישור, התוכניות ממתינות. יש בשוק אפשרות להפציץ את המשק ביחידות דיור נוספות. התוכניות כבר מוכנות". פינס התייחס לעימות בין עיריית הרצליה ורשות מקרקעי ישראל ואמר כי "הרשויות המקומיות חתומות על הסכמי גג מול הממשלה, והסכמים צריך לכבד. מי שלא יכבד – הממשלה תתקשה לבצע את ההסכמים האלה. עיכוב תוכנית קרית שחקים הוא מהלך בריוני שלא צריך לקרות. הממשלה תהיה מאוד נחושה בעניין הזה: מי שלא יעמוד בהסכמים חתומים, יקבל סנקציות".


מנהל רשות מקרקעי ישראל יעקב (ינקי) קוינט אמר כי "יש קושי בתכנון היום, אנחנו מזהים ורואים שהיקפי התכנון יורדים, אם השנה תמשיך ככה אנחנו בהיקפים נמוכים בהרבה. רואים חוסר שיתוף פעולה בתכנון. לא אנחנו אחראים על התכנון. אני מניח שייעשה מאמץ ממשלתי כדי לשפר את זה, אבל על בסיס הנתונים שיש אצלנו, המצב לא מרנין. יש מי שנוח שהמחירים עולים ויש מי שנהנה מזה. אנחנו עושים כל מה שניתן כדי לעמוד ביעדים.

"אנחנו משווקים גם קרקע לא מתוכננת הים, אני רואה בזה סוג של הפרטה. הוצאנו כמה מתחמים למכרזי קרקע לא מתוכננת, נותנים לשוק הפרטי לקבל מתחמים ולתכנן אותם.
בקרוב נשווק עם רכבת ישראל מתחי נדל"ן ברכבת, גם במטרו זה מתוכנן. מאמין שבחודש הקרוב יצא מכרז ראשון במודיעין. יצמצם את הנסועה, יעילות משקית ויקל על האנשים להגיע למקומות העבודה בצורה יעילה וטובה".

סמנכ"ל משכנתאות וקשרי לקוחות בלאומי אורי יוניסי אמר כי "2021 מסתמנת כשנה חסרת תקדים בהיקפי נטילת משכנתאות חדשו וגם בקצב מיחזורי משכנתאות קיימות. אם קצב נטילת המשכנתאות החדשות שאנו רואים מתחילת השנה יימשך, בסוף השנה אנחנו עשויים להגיע לקרוב ל-100 מיליארד שקל, עלייה של כ-16% לעומת השנה הקודמת, שגם בה נשבר שיא כל הזמנים. הרקע לכך הוא כמובן הגאות בשוק הדיור, שנובעת מכמה גורמים, ובהם העובדה שתוכנית מחיר למשתכן יורדת מהמדף בהדרגה, חזרה של משקיעים לשוק על רקע הורדת נטל המס עליהם והתעניינות גוברת של יהודים מחו"ל ברכישת דירה בישראל כהכנה לעלייה אפשרית. במקביל, אנחנו עדים למספר שיא של בעלי משכנתאות שמתעניינים במיחזור משכנתא, בהיקפים שעולים פי כמה על שנים קודמות. זאת, על רקע הרפורמה שהוביל בנק ישראל במסלול הפריים ורמות הריבית הנמוכות בכל המסלולים. הציבור מנצל את הרפורמה כדי להגדיל את חלקו של רכיב הפריים במשכנתא ולהוזיל משמעותית את ההחזר החודשי".

סגן הממונה על התקציבים: "הטענה שאין קרקעות במרכז לא נכונה, עיריות המרכז בונות פחות"

מנכ"לי אאורה ואפריקה התחדשות: "מספיק עם תמ"א 38 – זה לא עובד"

מנכ"ל לאומי: "אנחנו על סף משבר חברתי. דרושים צעדים דראסטיים לחיסול הבירוקרטיה"

 לאחר חודשים ארוכים בהם ענף הנדל"ן לא ניפגש פיזית לאור מגיפת הקורונה, ערב השבעתה של ממשלה חדשה ולאחר מבצע צבאי שהדגיש את המחסור בפתרונות מיגון לאוכלוסיה רחבה בישראל, מתכנס ענף הנדל"ן וצמרת מקבלי ההחלטות בתחומי הדיור התכנון והבניה המיסוי והחקיקה לארוע פסגת הנדל"ן 2021, שעורך מרכז הנדל"ן במלון הדיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב

צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר התייחס למצב שוק הדיור:  "אנחנו צופים עלייה עתידית במחירים של מכרזי מנהל ובמחירי הדירות. הנדל"ן יהווה חלק מהקטר המשקי כיציאה ממשבר הקורונה. השיח שרשויות המקומיות מקדמות של הבניה כמועקה פיננסית, לא נכון ולא מדויק. יש עלייה בתקציבים הממשלתיים ובאופן כללי באמידות הכלכלית של הרשויות. אין שום סיבה שראש עיר לא ירצה נדלן למגורים, הארנונה לא אמורה להיות השיקול היחיד. הרשויות באזור המרכז בונות פחות לנפש ביחס לפריפריה. הסיבה שיש יותר בנייה בפריפריה כי לממשלה יש יותר השפעה שם. הטענה שאין קרקעות במרכז באזורי המרכז  היא לא נכונה - יש קרקעות ויש גם התחדשות עירונית. לראייה כשמדברים על בנייה למסחר הבנייה במרכז קופצת לעומת הפריפריה, וזאת בניגוד הנדל"ן למגורים שבפריפריה עולה לעומת המסחר שיורד. 
 
דוד התייחס למטרו ואמר: "רוב קווי המטרו נמצאים לקראת סיום תכנון. כדי להקים את קווי המטרו צריך כסף. עלות המטרו צפויה להיות כ-150 מיליארד שקל אי אפשר להעמיס את כל הסכום על המדינה. למדנו מהעולם שהמטרופולין משתתף בעלות ההקמה, בעלי הקרקע משתתפים בעלות. היזמים ירוויחו הרבה מאוד כסף מהגדלת הצפיפות ומשווי הנכס ולכן אין סיבה שלא ישתתפו בתקציב ההקמה".
מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן, התייחס למשבר בשוק הדיור: "המשבר שמוביל לעליות מחירים חריגות, עלול להיהפך למשבר חברתי עמוק. בשיטה הנוכחית, שחרור קרקעות לשיווק ישפיע בעוד חמש שנים ויותר ובינתיים זו פצצה חברתית מתקתקת. רק צעד דרסטי לחיסול הבירוקרטיה המיותרת באופן מיידי ישפיע בטווח הזמן הקצר. אני לא מדבר על קוסמטיקה. אני מדבר על אסדרה שתכתיב פרק זמן מקסימאלי של 30 יום מהגשת תוכניות לתחילת בניה, עם מנגנון של הכרעה מחייבת בכל המחלוקות. באנגליה זה עובד, אין סיבה שזה לא יעבוד גם כאן. זה כנראה לא פופולארי כי כל אחד מגורמי הרגולציה בטוח שהביורוקרטיה שיצר ממש חשובה, אך בסוף יש ציבור הולך ומתרחב שנפגע ולא בצדק".
 
אריאל רוזנברג, מנהל אגף בכיר שיווק במשרד הבינוי והשיכון אמר כי קרוב ל-40% מסך הדירות שנמכרו ב-2020 היו תחת מחיר למשתכן. "בשנת 2020, שנת קורונה, 35 אלף איש הוציאו אישורי זכאות עבור תוכניות לדיור בר השגה (מחיר למשתכן, מחיר מופחת וכו'). הנתון הזה מווה הצבעת אמון מטורפת לתוכניות דיור בר השגה, חרף כל הביקורות. הזוגות הצעירים בישראל מאמינים בתוכניות האלו. לפי נתוני המשרד כ-70% מהזוגות הצעירים בישראל שרכשו דירה חדשה עשו זאת במסגרת תוכניות דיור בר השגה". 
 
 
בפאנל אודות הדרך לתכנון איכותי אמרה סיגי בארי, מתכננת הוותמ"ל, כי למחוז יש חוכמה מרחבית שאי אפשר לקחת ממנו. אבל למנהל התכנון בכלל והוותמ"ל בפרט יש חוכמה רוחבית. אנחנו עובדים עם הרשויות והיזמים בצורה הדוקה ומנגד יש לנו את הראייה הארצית ביכולת לרתום גורמים לפיתוח  תשתיות.  החיבור הזה מועיל גם בהנעת תהליכים וגם בגיוס משאבים. אנחנו עובדים היום על אדי החוק הישן מה שנכנס בצנרת ועבר הפקדה, הטיפול בו נמשך.  יש 52 אלף יחידות דיור שנמצאים בתהליך סטטוטורי".
 
האדריכל אבנר ישר אמר: "מוסדות התכנון השתנו לחלוטין ב-20 שנה האחרונות ובעיקר לטובה. צריך למצוא את האיזון בין יעילות לזמן שנדרש לתכנון טוב. יחד עם זאת, אני לא מצליח להבין איך אין משרד התכנון, משרד שיאגד ויאחד את כל התכניות של עולם הנדל"ן, תחבורה, תשתיות ועוד. משרד עוצמתי שירכז הכל היה מאפשר התייחסות לכלל הפרטים בצורה כוללת".  
 
בפאנל על עתיד תמ"א 38 אמר מנכ"ל חברת אאורה ישראל יעקב אטרקצ'י: "מספיק עם התמ"א, זו ארכיאולוגיה. כולם מבינים שמבחינה אורבנית, לעשות התחדשות עירונית אמיתית זה פינוי בינוי. המחירים עולים לא בגלל שהפסיקו לבנות תמ"א, מתברר שתמ"א זה לא הפתרון. תפנה את הרכבות המכוערות של שנות ה60, המקומות מצוינים, ניצור יחסי אמון עם דיירים ונתגבר על הבירוקרטיה – אפשר לעשות התחדשות עירונית והרבה".

אסף סימון מנכ"ל אפריקה התחדשות התייחס להתחדשות עירונית בירושלים, אמר "צריך להגיד די לתמ"א 38.  היא לא נותנת פתרונות ולא משרתת את האינטרסים של השלטון המקומי. אין אפשרות לצמוח בירושלים בפרט ובישראל בכלל בלי תוכניות רחבות היקף.  קצב הגידול של הצפוי לירושלים יגיע לכ-40% עד שנת 2040, דבר המעיד על הפוטנציאל העתידי של העיר. מכיוון שירושלים מהווה כיעד נדל"ן מבוקש הן ברמה הפנימית, הן ברמה הארצית והן ברמה העולמית, זוהי עיר שמציגה פוטנציאל אדיר לגידול".

 
סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית עינת גנון:" החשיבות של תמ"א 38 ברורה לנו. כולנו יודעים שהתחליף שהממשלה הכינה עדיין לא מונח על השולחן בצורה אפקטיבית. מקווים שבראשון נתחיל לעבוד. יש פער זמנים שצריך לגשר עליו. צריך לזכור שיש במערכת הרבה היתרים שאפשר עדיין להגיש, וזה לא מעט. התמ"א לא כזו זריזה כמו שחשבנו, הסטטיסטיקות אומרות שהזמן הממוצע הוא 3.5 שנים להוצאת היתר בנייה. ציפינו לשנה"