4 דברים שחובה לבדוק לפני השקעה בקרקעות

צילום:freepik

בדיקת תוכנית המתאר הארצית
הדבר הראשון שעליכם לעשות לפני רכישה של קרקע מסויימת, הוא לבדוק בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) באיזה סוג קרקע מדובר בדיוק. תוכנית המתאר הארצית כוללת בתוכה את כל התכנונים העתידיים ליישובי ישראל ובהתאם לכך קובעת מה אמור להיבנות והיכן. קביעה זו קרויה גם "מרקם הקרקע" כאשר ישנן קרקעות שמיועדות לשימור ואילו אחרות מיועדות לבנייה, גם אם הן לא זמינות לבנייה מיידית. עליכם לוודא שהקרקע היא "קרקע צהובה", קרי, קרקע שמיועדת לבנייה עירונית ולא לצרכים אחרים. כל עוד מדובר בקרקע צהובה, הדבר אומר שהמדינה מתכננת בשלב כלשהו לאפשר את הבנייה על גביה. את תוכניות המתאר הארציות ניתן למצוא באתר רשות מקרקעי ישראל.

בדיקת תוכנית המתאר המקומית
תמ"א 35 הינה תוכנית ארצית וכללית כך שהיא אינה מפרטת לגבי לוחות הזמנים של תהליכי הבנייה בקרקע ושאר הפרטים החשובים (חישוב של מספר יחידות המגורים פר שטח, מספר מבני הציבור והמסחר, השטחים הפתוחים ועוד) – את כל זאת תוכלו למצוא רק בתוכנית המתאר המקומית. למשל, כאשר רוכשים קרקע חקלאית בהליכי הפשרה, חשוב מאוד לבדוק את הייעוד הנוכחי של הקרקע על פי תוכנית המתאר העדכנית ביותר ואת סטטוס תהליך שינוי הייעוד שבו היא נמצאת. כלומר, ראשית כל יש לבדוק האם השטח המוצע לכם כלול בתוכנית המתאר ואם הוא אכן כלול, מה מיועד עבורו - מגורים, שצ"פ (שטח ציבורי פתוח), מסחר, מלונאות וכו'. החלק שלכם בקרקע יקבל זכויות שוות, בהתאם לייעוד שלו.

כמו כן, יש לבדוק באיזה שלב התוכנית נמצאת באותו רגע נתון על מנת לבדוק את כדאיות ההצעה. במידה והתוכנית מאושרת בוועדות והיא נמצאת רגע לפני הפשרה, הרי לכם עסקה כדאית. במידה והתוכנית עדיין לא אושרה והיא נמצאת בשלבי דיון התחלתיים, הרי שהזמן עד לאישור, ההפשרה והבנייה עשוי להיות רב מאוד, מה שישתלם בטווח הזמן הארוך אך מחייב תימחור נמוך פר מטר. קרקעות שכבר מופשרות יעלו הרבה יותר, מה שמפחית מכדאיות ההשקעה בנקודה זו, אלא אם הינכם קבלנים גדולים.

חיפוש קרקע במיקום מנצח
וידאתם כי מדובר בקרקע צהובה, שטח שמיועד למגורים וכי יש רוח גבית מהעירייה? כנראה שמדובר בקרקע שכדאי להשקיע בה, אך רגע לפני החתימה על החוזה, עליכם לבדוק עוד דבר אחד חשוב. עליכם לבחון את האזור - האם הקרקע נמצאת בסמיכות לשכונות מגורים קיימות, האם מדובר בקרקע באזור מרכזי בעיר או ביישוב עם ביקוש גבוה למגורים.

הנה כמה מהתוכניות המדוברות ביותר כיום בישראל: מתחם חוף התכלת בהרצליה הר/2200/א', מתחם 1202 בהוד השרון, תוכנית חד/2020 פרויקט עיר ימים חדרה, תמ"ל 3006 הרובע הצפוני בהרצליה, מתחם האלף בראשון לציון ותוכנית רע/2020 ברעננה.

ככל שהקרקע קרובה לשכונות מגורים קיימות, כך הזמן עד להפשרה ובניית הפרויקט בפועל יתקצר. בנוסף יש לבדוק את הפוטנציאל של מבנה המגורים שייבנה על הקרקע מבחינת משיכת לקוחות פוטנציאליים. במידה ומדובר בקרקע שממוקמת בשכונה חדשה בעיר גדולה, הרי שזכיתם. כך יהיה גם לגבי יישוב מתפתח שקרוב לצירי תנועה מרכזיים.

בירור לגבי הגורמים שדוחפים את התוכנית הקדימה
עוד דבר שחשוב מאוד לבדוק הוא האם תוכנית המתאר מקבלת רוח גבית מהעירייה או הרשות הרלוונטית, דבר אשר עשוי לקצר את תהליך הפשרת הקרקע. במידה וכך הדבר, הרי שזוהי רק שאלה של זמן עד להפשרה המיוחלת, שכן לעירייה אינטרס לקדם את העניין כמה שיותר מהר ובמינימום הבירוקרטיה.

רצוי להיעזר בשירותיהן של חברות מתמחות שמסוגלות למצוא עבורכם את הקרקע המתאימה להשקעה תוך בדיקה מדוקדקת של כל הדברים שציינו. שתהיה לכם רכישה מוצלחת.