בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי מדווחת על תוצאות שיא לרבעון השני של 2017

בראק קפיטל

ה- EPRA NAV מסתכם בכ-621.7 מיליון אירו. לאחר תאריך המאזן מומשו כ-257 א' אופציות למניות תמורת כ-21.7 מ' אירו.

ה-FFO ברבעון השני עלה בכ-19% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016 והסתכם בכ- 33.2 מיליון אירו במונחים שנתיים. הנבה מלאה של העסקאות שהושלמו בחודש יוני 2017 תתרום כ-1.4 מ' אירו ל-FFO במונחים שנתיים.

בנוסף דיווחה החברה על הליכים מתקדמים לרכישת 959 יח"ד המניבות שכ"ד שנתי בהיקף של כ-3.5 מ' אירו לשנה.

יזום למגורים – התקדמות משמעותית בהליך אישור שינוי התב"ע בגרפנטל ובפרויקט באאכן. עליה של כ-9% במחירי המכירה בשלב ד' לעומת שלב ג' תוך עליה בקצב המכירות (כ-59% מסך יח"ד שווקו מפתיחת השלב במאי 2017).

פרד גניה, מנהל המחלקה הכלכלית בבראק אן.וי: "הרבעון השני של 2017 היה הרבעון הטוב ביותר בתולדות החברה הן מבחינת תוצאותיו הפיננסיות והן מבחינת תוצאותיו העסקיות ובהן: שיעור הצמיחה בשכ"ד בנכסים זהים; שיעור הצמיחה במחירי המכירה בגרפנטל; עסקאות חדשות; התקדמות ב-Zoning בגרפנטל ויצירת מסה קריטית באזורים עם צמיחה מוגברת בגרמניה. אנו מעריכים שמגמות אלו הן ארוכות טווח וימשיכו להשפיע לחיוב על תוצאותיה של החברה ".

מנועי הצמיחה של החברה ממשיכים להאיץ:
מגורים להשכרה (%52 מ-GAV)
האצה בקצב צמיחת שכ"ד בכל אזורי הפעילות- שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון המדווח בכ-5.4%. שכ"ד בהשכרות חדשות צמח בכ- 8.1%.
פוטנציאל העלייה בשכ"ד (כמתבטא בפער בין שכ"ד בהשכרות חדשות לשכ"ד הנוכחי הממוצע למ"ר) ממשיך לעלות ועומד על כ– 29%.

גידול בקצב הרכישות מתחילת השנה – החברה השלימה ביוני 2017 רכישת כ-657 יח"ד שצפויים לתרום שכ"ד שנתי של כ-3 מ' אירו שטרם קיבלו ביטוי מלא בדוחות הכספיים של הרבעון השני של 2017.
בנוסף במהלך חודש יולי חתמה החברה על 4 הסכמי בלעדיות לרכישת כ-959 יח"ד בלייפציג, בעיר בירה פדרלית ושתי ערים גדולות המניבות שכ"ד שנתי של כ-3.5 מ' אירו. כל הנכסים, הנרכשים ובתהליכי רכישה, מגלמים פוטנציאל משמעותי לעליית שכ"ד בטווח הזמן קצר-בינוני יחד עם אפשרות ל-Privatization רווחי בטווח הזמן היותר ארוך.


Retail Parks - מניב מסחרי (%34 מ-GAV)
שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון המדווח בכ-2.6%.
החברה מקדמת פרויקטים להשבחת נכסים מסחריים מתוך הפורטפוליו הקיים של החברה בהיקף השקעה מוערך של כ-50 מיליון אירו אשר תתפרס על פני מספר שנים וצפויה להניב תשואה שנתית של כ-9% על ההשקעה.

ייזום בניה למגורים (%14 מ-GAV)
פתיחה מוצלחת לשלב ד'- בתחילת חודש מאי השנה החלה החברה בשיווק ובמכירות של השלב החדש בפרויקט (שלב ד') לאחר קבלת היתר בניה באפריל. נכון למועד הדוח שיווקה החברה כבר 69 דירות (59% מסך היחידות בשלב זה) תמורת כ-40 מ' אירו במחיר ממוצע של 4,968 אירו למ"ר.

מחיר המכירה הממוצע של שלב ד' מגלם עליית מחירים של כ- 9% ביחס לשלב הקודם ג' (וכ- 39% עליה מצטברת ביחס לשלב ההתחלתי א').

התקדמות מהותית באישור התב"ע גרפנטל: התב"ע בגין 300 יח"ד (Grafental Mitte) מתוך 650 יח"ד שבשינוי יעוד, תובא לאישור מועצת העיר דיסילדורף ביום 29 לספטמבר 2017 לצורך פירסומה לציבור (שלב אחרון טרם אישורה הסופי והמחייב) באופן שהחברה תוכל לקבל היתרי בניה לשלב הראשון תחת סעיף 33 לחוק התכנון והבניה הגרמני ב-Grafental Mitte עד תום שנת 2017.

צמיחה גבוהה בכל הפרמטרים הפיננסים:
גידול גבוה ועקבי ב-NAV וב-FFO

יחס ה-LTV (חוב נטו לסך הנדל"ן) ירד לכ- 45.6% ביוני 2017 לעומת 51.3% בדצמבר 2016, בין היתר הודות להנפקת הון עצמי (כ- 49.5 מ' אירו) שהושלמה בהצלחה בינואר 2017 והרווחיות היוצאת דופן בסך של כ-67 מ' אירו במחצית הראשונה של 2017 וזאת על אף המשך רכישת הנכסים והרחבת התיק הנכסים של החברה.
שיעור הריבית הממוצעת בהלוואות הבנקאיות עומד על כ-1.75% בהשוואה לכ-2% ברבעון המקביל אשתקד.

מדיניות דיבידנד:
דירקטוריון החברה החליט על מדיניות דיבידנד אשר נגזרת מהיקף ה-FFO השנתי של החברה, לפיה מדי שנה, החל משנת 2017 ובגין שנת 2017 ואילך, תחלק החברה לבעלי מניותיה דיבידנד ו/או תחלק לבעלי מניותיה הון, בשיעור של 30% מסך ה- FFO (מהפעילות המניבה בלבד, לא כולל רווח מפעילות היזום של החברה). לצורך חישוב ה-FFO לשנה נתונה ממנו ייגזר סכום החלוקה, יתוקננו נתוני ה-FFO ברבעון הרביעי באותה שנה לנתוני שנה מלאה.

חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי (בראק אן.וי) הפועלת בגרמניה ומתמקדת ב-3 סקטורים: מגורים להשכרה, מניב מסחרי וייזום בניה למגורים מדווחת היום על תוצאותיה העסקיות לרבעון השני של 2017.

סך הכנסות החברה מהשכרת נכסים גדלו במחצית הראשונה של 2017 בכ-4% לכ-36.4 מיליון אירו, בהשוואה לכ-35.1 מיליון אירו ברבעון המקביל אשתקד. תשואת שכ"ד על סך הנכסים המניבים הסתכמה בכ- 6.2% בהשוואה לעלות מימון ממוצעת של כ- 1.75% בלבד.

ה- FFO (מהפעילות המניבה בלבד) ברבעון השני של 2017 הסתכם בכ- 8.3 מיליון אירו, גידול של כ-19% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016 ומגלם קצב FFO שנתי של כ- 33.2 מיליון אירו. בהינתן הנבה מלאה של 12 חודש של הנכסים שנרכשו מהלך תקופת הדו"ח צפוי ה-FFO השנתי לעמוד על כ- 34.6 מ' אירו.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות גדל ברבעון השני של 2017 פי 5 לכ-44.8 מיליון אירו, בהשוואה לכ-9.4 מיליון אירו ברבעון המקביל אשתקד בעיקר כתוצאה מרווח בסך של כ- 23.4 מ' אירו, 17.6 מ' אירו ו- 8 מ' אירו כפועל יוצא מעדכון שווי נדל"ן להשקעה של פורטופליו למגורים בלייפציג, קרקע להשקעה בדיסלדורף, ונכס מסחרי ברוסטוק.

השיפור בשווי של פורטפוליו למגורים בלייפציג נובע מהשקעות מהותיות שביצעה החברה בשנים האחרונות ובאו לידי ביטוי בשיפור ניכר בפרמטרים התפעוליים ( גידול של %37 בשכ"ד ושל 34% ב-NOI ממועד הרכישה) והן כתוצאה מעליית השכירויות ומחירי הנכסים בעיר.

השיפור בשווי הקרקע להשקעה בדיסלדורף נובע מהתקדמות משמעותית בתהליך שינוי התב"ע ממשרדים למגורים (ראה פירוט בפרק יזום למגורים לעיל)

ה-EPRA NAV, נכון ל-30 ביוני 2017, גדל בכ-43% לכ-621.7 מיליון אירו.

שחקן איכות בתחום המגורים להשכרה
בתחום המניב למגורים, בבעלות החברה כ-11,005 דירות להשכרה ב-5 אזורים גיאוגרפים מבוססים ובשטח כולל להשכרה של כ- 646 אלפי מ"ר.
במהלך הרבעון השני של 2017 חל גידול של כ-5.4% בשכ"ד מנכסים זהים ושכ"ד ממוצע למ"ר עמד על כ- 5.92 אירו למ"ר לעומת 5.56 אירו למ"ר ברבעון המקביל ב-2016. כמו כן, חל גידול של כ-8.1% בשכ"ד למ"ר בהשכרות חדשות בנכסים זהים ושכ"ד ממוצע למ"ר בהשכרות חדשות עמד על כ- 7.39 אירו למ"ר לעומת 6.85 אירו למ"ר ברבעון המקביל 2016.
שכ"ד בשוק לפי השכרות חדשות גבוה בכ- 29% משכ"ד בפועל.

שחקן דומיננטי בתחום ה- Retail Parks
בתחום המניב למסחר, בבעלות החברה 27 נכסים מסחריים בשטח כולל להשכרה של כ- 330 אלף מ"ר. השכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון השני של 2017 בכ-2.6% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016. בעניין זה יצוין כי החברה מקדמת פרויקטים להשבחת נכסים מסחריים מתוך הפורטפוליו הקיים של החברה בהיקף השקעה מוערך של כ-50 מיליון אירו, אשר תתפרס על פני מספר שנים, ותניב תשואה שנתית של כ-9% על ההשקעה. בנוסף בוחנת ומקדמת החברה תהליכי Rezoning בחלק מאותם נכסים ואחרים, אשר במידה ויבשילו, היקפי השקעה בגינם צפויים להיות מהותיים יותר.

מובילת שוק הייזום למגורים בדיסלדורף
בתחום הייזום לבנייה למגורים, בבעלות החברה 3 פרויקטים בעיר דיסלדורף ופרויקט נוסף באאכן עם כ-1,322 יח"ד בשלבי תכנון וביצוע בהיקף כספי של כ-658 מיליון אירו. שלב ג' בפרויקט Grafentalנמצא כעת בעיצומו.שלב ד' נפתח בחודש מאי 2017.

פרויקט Grafental בדיסלדורף
מגמת עליית המחירים נמשכת גם ב- 2017, כאשר מחיר המכירה הממוצע למ"ר בשלב החדש -ד'
עומד על כ- 4,968 אירו למ"ר, עליה של כ-9% ביחס לשלב ג' שלפניו.

שלב ב'3 – נמכרו כל 107 יח"ד בשלב. מסירת הדירות לרוכשים התבצעה ברבעון האחרון של 2016 וברבעון הראשון של 2017.

שלב ג' – 109 יח"ד - בחודש מאי 2016 החלה החברה בשיווק ונכון להיום נמכרו 108 יח"ד. הבניה החלה באפריל 2016 וצפויה להסתיים בסוף 2017.

שלב ד' – 119 יח"ד – בתחילת חודש מאי השנה החלה החברה בשיווק ובמכירות של השלב החדש בפרויקט לאחר קבלת היתר בניה באפריל. נכון למועד הדוח שיווקה החברה כבר 69 דירות (59% מסך היחידות בשלב זה) תמורת 40 מ' אירו במחיר ממוצע של כ- 4,968 אירו למ"ר.

עד כה מכרה החברה 683 יח"ד בפרויקט Grafental שבדיסלדורף בהיקף כספי של כ- 318 מיליון אירו. יתרת הפרויקט – 817 יח"ד, מיועדת לבנייה בשנים הקרובות. מתחילת הפרויקט עלו מחירי הדירות בכ- 39%.

החברה צפויה להכיר בגין דירות שנמכרו והתוצאות בגינן טרם נכללו בדוחות החברה, בתזרים ורווח יזמי של כ-35 מיליון אירו וכ-22 מיליון אירו בהתאמה, שצפויים להתממש בדוחות הבאים במקביל למסירת הדירות.