מה עדיף - להגדיל את ההון העצמי במשכנתא או להשקיע אותו בשוק הון?

השקעה

בקרב אנשים שלוקחים משכנתא לרכישת דירה למגורים, עולה פעמים רבות שאלה - מה יותר משתלם - לקחת משכנתא גדולה יותר (מהצורך האמיתי) ולהשקיע חלק מההון העצמי בשוק ההון או ללכת לכיוון הסולידי שבו לוקחים את המשכנתא המינימלית ביותר שניתן ומשאירים את ההשקעות בשוק ההון לימים אחרים?

השאלה הזו עולה בעיקר בעת לקיחת המשכנתא אך לעתים גם במשך החיים, כשמצליחים לחסוך (או שמקבלים) סכומי כסף משמעותיים ומתלבטים האם לסלק את המשכנתא או להשקיע בשוק ההון.

על מנת להמחיש את שני הנושאים, אתן 2 דוגמאות:

דוגמא מספר 1:
בני זוג רכשו דירה ב-2 מיליון ש"ח ויש להם 1 מיליון ש"ח הון עצמי, כלומר הם צריכים עוד 1 מיליון ש"ח משכנתא להשלמת העסקה.

מה עדיף להם - לקחת מיליון ש"ח משכנתא או להגדיל את המשכנתא ל-1.1 מיליון ואת ה-100 אלף הנותרים להשקיע בשוק ההון?

דוגמא מספר 2:
בני זוג שכבר יש להם דירה בשווי 2 מיליון ש"ח ויש להם גם משכנאת מנוהלת בסך 1 מיליון ש"ח. הם קיבלו מתנה מההורים על סך 100 אלף - איפה כדאי להם להשקיע את הכסף, במשכנתא או בשוק ההון.

על מנת לנסות לבחון מה עדיף יותר, צריך תחילה לקבע כמה הנחות (אחרת לעולם לא נצליח לדון בכך) - ההנחות שאצרף כאן הן לדוגמא בלבד, אתם מוזמנים כמובן להניח מספר הנחות מוצא ביחס למקרה הפרטי שלכם (גובה המשכנתא, התשואה שאתם עושים בשוק ההון וכו').

ההנחות:
מדובר על השקעה בשוק ההון בלבד ולא בנכסים נוספים בארץ או בחו"ל (כך שהכסף נזיל בכל רגע).
התשואה שתתקבל מההשקעה בשוק ההון תהיה 4% נטו (לאחר תשלומי דמי ניהול ומיסים).
ההחזר החודשי שהמשפחה רוצה לשלם עבור המשכנתא הינו 5,500 ש"ח.

מסלול המשכנתא הינו קבועה לא צמודה בריבית של 3% לתקופה של 20 שנה וגובה ריבית של 3.2% לתקופה של 24 שנה בקירוב.
אנו נבחן את המקרה לתקופה של 10 שנים בלבד.

בואו ננסה לבדוק:
אתם מבינים ששני המקרים שציינתי הם בעצם אותו המקרה, זה ממש לא משנה אם המשכנתא נלקחה בעבר או נלקחת כעת, השאלה היא אותה השאלה.

על בסיס ההנחות שציינתי למעלה, כך תיראה המשכנתא על סך 1 מיליון ש"ח עם ריבית של 3% והחזר של 5,500 ש"ח (אגב, כל אחד מכם יכול לחשב סכומים אחרים וריביות אחרות דרך מחשבון המשכנתא )

עכשיו אני רוצה שנבחן מה יהיה גובה החוב לבנק בעוד עשר שנים:
גובה החוב היום: 1,000,000 ש"ח
גובה החוב בעוד 10 שנים: 578,000 ש"ח (כלומר, סילקנו 422,000 ש"ח מסך הקרן).

ועכשיו נבחן את המקרה השני, בו לקחנו משכנתא גבוהה יותר על סך 1.1 מיליון ו-100 אלף השקענו בשוק ההון.

ככה תראה המשכנתא על סך 1.1 מיליון:

שימו לב, שגובה המשכנתא כעת 1.1 מ' וטווח השנים עלה מ- 20 ל-24 שנה בקירוב (על מנת לשמור על החזר יציב של 5,500 ש"ח), וגובה הריבית עלה ל-3.2% בגלל שתקופת ההלוואה התארכה.

עכשיו אני רוצה שנבחן מה יהיה גובה החוב לבנק בעוד עשר שנים:
גובה החוב היום: 1,100,000 ש"ח
גובה החוב בעוד 10 שנים: 741,000 ש"ח (כלומר, סילקנו 359,000 ש"ח מסך הקרן).

אפשר לראות בבירור שגובה החוב הרבה יותר גבוה במקרה הנ"ל (של ה-1.1 מיליון) מהמקרה הקודם (של ה-1 מיליון) אבל אסור לשכוח שבכל אותן 10 שנים העמדנו להשקעה 100 אלף שהניבו לנו 4% תשואה שנתית נטו, ולכן בואו נבדוק כמה ה-100 אלף הנ"ל שווים כיום:

סכום הקרן בתחילת הדרך: 100,000 ש"ח
סכום הקרן יחד עם התשואה בעוד 10 שנים: כ-148,000 ש"ח

אם נוריד מגובה החוב לבנק את סכום ההשקעה שנצבר לנו נוכל להגיע לסכום החוב הנוכחי שלנו:
741 אלף (כגובה החוב לבנק בעוד 10 שנים) פחות 149 אלף (הסכום שצברנו בהשקעה) ייתן לנו את גובה החוב האמיתי: 592,000 ש"ח.

עכשיו בואו נשווה את הנתונים ונוכל להסיק מסקנות:

גובה המשכנתא
גובה החוב בעוד 10 שנים
(בנטרול ההשקעה)
משכנתא של 1 מיליון ללא השקעה נוספת
578,000 ש"ח
משכנתא של 1.1 מ' + 100 אלף השקעה
592,000 ש"ח

ניתן לראות שהמקרים מאוד מאוד דומים, ויש יתרון קל לזוג שלקח רק מיליון ש"ח ובחר שלא להשקיע, אבל חייבים להודות שהמקרים די דומים וסטיה קלה לכאן או לכאן תהפוך את התוצאה.

אז בכל זאת - איך כדאי לקבל החלטה?

מכיוון שאין יתרון מובהק לכאן או לכאן, אני אתן מספר טיפים שיעזרו לכם לקבל החלטה נכונה עבורכם:

מתי כדאי לבחור במשכנתא בלבד

כאשר אתם חוצים אחוז מימון מסוים, שיגדיל את גובה הריבית על כל המשכנתא ולא רק על התוספת (זה קורה כשחוצים את קו ה-45% מימון וקו ה-60% מימון).

כאשר אתם מקבלים ריבית גבוהה מ-3% בבנק (כולל מדד).

אם אתם אנשים שלא אוהבים סיכונים.אם אתם לא יודעים להשקיע לאורך זמן ובזמני של משבר אתם כנראה תמכרו את התיק בהפסד או ברווח מינימלי.

מתי כדאי לבחור במשכנתא לצד השקעה

כאשר הריבית לא תעלה בגלל חציית אחוז המימון (ייתכן והיא תעלה בשל הגדלת השנים).

כאשר אתם מאמינים שביכולתכם לקבל תשואה עודפת מ-4% נטו לאורך זמן.

אם אתם אנשים שלא חוששים מסיכונים.

כאשר אתם מבינים את שוק ההון ובזמני משבר אתם תשאירו את התיק ואולי אף תגדילו סיכונים וסכומי השקעה.

לסיכום,
במאמר זה ניסיתי לספק דרך חשיבה לפתרון הדילמה האם להגדיל משכנתא לצד השקעה בשוק ההון או לוותר על שוק ההון ולהעדיף משכנתא קטנה יותר.

בדוגמא הספציפית שנתתי ניתן לראות כי המקרים מאוד דומים ולכן יש כאן 2 שאלות מרכזיות שאתם צריכים לשאול את עצמכם:

מה גובה הריבית שלי מול ההשקעה שאני מאמין שאקבל (והאם הגדלת המשכנתא תייקר עבורי את הריבית או תגרום לי להאריך תקופה שלא לצורך)?
איזה סוג של משקיע אני?

התשובות בהחלט ישתנו בין משפחה למשפחה ואין אמת אחת החלטית ויציבה, לכן הייתי מאוד ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע נוסף כמו יועץ משכנתאות שיש לו ראיה כמה שיותר רחבה על מנת לקבל את ההחלטה שהכי קרובה למציאות שלכם.

בהצלחה!

המאמר מאת משכנתאמן - אתר המשכנתאות המוביל והגדול בישראל הכולל עשרות מאמרים מקצועיים המסייעים לגולשים לקחת משכנתא טובה יותר.