36% מעלויות בניית פרויקט תמ"א 38/2 אינם קשורות ישירות לבנייה

שמאי המקרקעין ישראל יעקב צילום איתמר סיידא

משרד השמאות ישראל יעקב המדורג בצמרת משרדי השמאים של דנס 100 פיתח מערכת המאפשרת לקבוע תוך 72 שעות האם פרויקט של התחדשות עירונית הוא ריווחי. מדובר במערכת הכוללת מאות נוסחאות בעזרתן ניתן לחשב את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט בפרק זמן קצר.

בסיוע המערכת הכינו כלכלני המשרד סקירה הבוחנת את הרכב העלויות בבניית פרויקט מגורים ובו נמצא כי עלויות הפרויקט כוללות בתוכן מרכיבים רבים שאינם קשורים במישרין לעליות הבנייה. כך לדוגמא, בפרויקט תמ"א הכולל הריסה ובנייה 36% מכלל עלויות הבנייה אינן קשורות ישירות לבנייה. מדובר על עלויות כדוגמת מימון (5%), מסים ואגרות (10%) וכו'. בפרויקטי תמ"א חיזוק ותוספת מדובר על 33% מהעלויות שאינן קשורות ישירות בבנייה.

עוד עולה מהבדיקה כי בפרויקט הריסה ובנייה יש צורך להכניס למאזן גם עלויות שכר דירה והובלה לדיירים המפונים בהיקף של 3% מכלל עלויות הפרויקט אך אחוז ההוצאות הבלתי צפויות בפרויקט הריסה ובנייה נמוך באופן משמעותי מתמ"א הכולל חיזוק ותוספת.

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב "כיום הסיכון שהיזם לוקח על עצמו בבניית פרויקט מגורים הוא עצום. אם לא מחשבים נכון את עלויות הבנייה המטוטלת עשויה להתהפך במהירות מרווח להפסד. כך לדוגמא, יש צורך לחשב אחוז מסוים מסך העלויות להוצאות בלתי צפויות.

בפרויקטי הריסה ובנייה מדובר על 3% אבל בפרויקטי חיזוק ותוספת מדובר על שיעור כפול של 6%. הסיבה לכך היא שלא ניתן לדעת מבחינה הנדסית מה מצבו האמיתי של הבניין עד שהעבודה לא מתחילה. אם לא מחשבים הוצאות לא צפויות של 6%, הבעיה הקטנה ביותר עלולה להביא את היזם לגירעון".