מידרוג מותירה על כנו דירוג A1.il לאג"ח של חברת Lightstone Enterprises Limited ‏

באופק דירוג יציב
שיקולים עיקריים לדירוג
· תיק נכסים מניבים בהיקף משמעותי, הכולל כ- 12,000 יח"ד להשכרה וכן למעלה מ-2.5 מיליון ר"ר של נכסי מסחר, בפיזור רחב על פני 15 מדינות בארה"ב בשווי כולל של כ- 1.8 מיליארד דולר, אשר מניב NOI בהיקף של כ- 105 מיליון דולר בשנה.

· פעילות והתמקדות בשוק הדיור להשכרה, תחום הנחשב למגזר עם נתונים פונדמנטלים חזקים ובעל פרופיל סיכון סולידי ביחס לענפי נדל"ן אחרים, המציג שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד, כ-96%, גידול עקבי בשכ"ד לאורך זמן ועמידות יחסית בפני מחזורי עסקים שליליים.

· איכות נכסי החברה ויציבות הפעילות שלה טובים לרמת הדירוג. החברה נשענת על נכסים בעלי טרק רקורד משמעותי, מיקומים בערים מרכזיות, תפוסות גבוהות ופיזור פעילות טוב מאוד הודות להשקעה במספר ענפים כגון מגורים להשכרה -מולטיפמילי, נכסי מסחר להשכרה ופרויקט יזמי למכירת דירות למגורים. בנוסף, נהנית מפיזור גיאוגרפי ושוכרים נרחב לאור היקף נכסי הדיור להשכרה מסך נכסיה המניבים של החברה המהווים כ-80%.

· איתנות פיננסית הולמת לרמת הדירוג, כך יחס חוב נטו ל- CAP נטו ליום 31.12.2018 עומד על 56%, וצפוי בטווח הזמן הקצר להישחק לפי תרחיש הבסיס של מידרוג ולנוע בטווח של 59%-61% בעיקר לאור ניצול ושימוש בהלוואת בניה לנכס בתהליך ייזום לבניית כ-244 יח"ד למכירה ברחוב 130 William באזור ה-Downtown במנהטן (להלן: "130 William").

· היקף FFO אשר להערכת מידרוג בתום ייזום פרויקט 130William צפוי לנוע בטווח של 47-44 מיליון דולר לשנה והינו הולם לרמת הדירוג. יחס הכיסוי חוב נטו ל- FFO צפוי לנוע בטווח של 29-27 שנים והינו איטי ביחס לדירוג. לחברה צפוי תזרים משמעותי מפרויקט 130William בשנים הקרובות, ובשל רווחיות חד פעמית בגינו, נבחנו היקף התזרים ויחסי הכיסוי הצפויים בתום ייזום הפרויקט, מנכסי הליבה של החברה.

· גמישות מוגבלת הנובעת מהיעדר נכסים מניבים משמעותיים לא משעובדים, כ-1% מסך מאזנה של החברה, ומשיעור LTV של כ-58% נכון ל- 31.12.2018 בנכסיה המניבים של החברה. מנגד, לחברה נזילות גבוהה ביחס לצרכי שירות חוב האג"ח, כך שיתרת המזומנים של החברה ליום 31.12.2018 הינה כ-115 מיליון דולר, ופירעונות סדרת אג"ח א' הינם כ-37 מיליון דולר בשנה.

· פעילות הייזום חושפת את תוצאות החברה לתנודתיות ומשליכה לשלילה על פרופיל הסיכון. כך למשל, חלקו של פרויקט 130 William צפוי להוות חלק משמעותי יותר מהמאזן ולהשפיע לשלילה על יחסי הכיסוי והאיתנות עד לתחילת מסירת דירות הצפויה בשנת 2020 (נכון ליום 31.12.18 כ-58 יח"ד, כ-24% מהדירות בפרויקט נמצאות תחת חוזי מכירה). היקף הייזום של פרויקט זה יהווה כ-24% מסך נכסי החברה ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון של החברה.