מידרוג מותירה על כנו דירוג Aaa לחברת עמידר

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

מידרוג רואה בעמידר גוף קשור למדינה ודירוג אגרות החוב שהונפקו על ידי החברה במסגרת הסכם גיוס החוב נקבע על ידי מידרוג כשווה לסיכון המדינה (בדירוג מקומי, סיכון הריבון הינו Aaa.il). דירוג אגרות החוב נקבע על פי גישת מידרוג לדירוג מנפיק קשור למדינה (Government Related Issuer – GRI) אשר סיכון האשראי שלו מצוי בזיקה גבוהה מאוד לזה של המדינה, ונגזר בהתבסס על הערכת הסבירות לתמיכת המדינה בעמידר, מבלי לקבוע הערכת אשראי בסיסית (BCA) למנפיק, וזאת כפי שמתואר במתודולוגיה של מידרוג לדירוג מנפיקים קשורים למדינה[1].

מידרוג מעריכה זיקה גבוהה בין מדיניות הממשלה בתחום הדיור הציבורי לבין פעילות עמידר כזרוע ביצוע של תחום הדיור הציבורי בישראל. המדינה משפיעה במידה מהותית על מכלול פעולותיה ותקציביה של עמידר, תוך שמיצובה העסקי והפיננסי של עמידר נגזר במידה רבה מהסכמי הניהול הנחתמים מול המדינה ורשויותיה. בשל כך, מידרוג מעריכה כי סבירות גבוהה לתמיכת המדינה בהתחייבויותיה של עמידר, מסבירה יותר מכל את סיכון האשראי הנמוך של אגרות החוב.

כמו כן, הדירוג נתמך בהסכם שנחתם ביום 14.12.2017 בין עמידר לבין ממשלת ישראל באמצעות משרד הבינוי והשיכון אשר מטרתו להסדיר רכישה של דירות למלאי הדיור ציבורי על ידי החברה באמצעות גיוס חוב סחיר לתקופה של 10 שנים (להלן: "הסכם גיוס החוב"). תוקף הסכם גיוס החוב עד ליום 31.12.2029. במסגרת הסכם גיוס החוב התחייבה המדינה להעביר לחברה את תשלומי אגרות החוב (סדרה א') וזאת בכפוף לעמידה של עמידר בתנאי ההסכם. עמידר התחייבה במסגרת ההסכם בין היתר לרכוש מכספי ההנפקה דירות לדיור הציבורי וזאת עד ליום 31.12.2019. על פי נתוני עמידר, החברה השלימה את רכישת מרבית הדירות מתוך כספי ההנפקה עד בסמוך למועד דוח זה.

כמו כן נדרשת החברה לרשום את הדירות שיירכשו במסגרת ההסכם על שם החברה וזאת לא יאוחר מיום 31.12.2021. מידרוג מדגישה עם זאת כי הדירוג אינו מניח שהסכם גיוס החוב מעמיד ערבות מדינה לטובת מחזיקי אגרות החוב או שהוא מהווה התחייבות של המדינה כלפי מחזיקי אגרות החוב, שלא באמצעות חברת עמידר. כמו כן, הדירוג אינו מניח כי במנגנון התשלומים בהסכם גיוס החוב יש משום לבודד את תשלומי המדינה שיועברו לעמידר לצורך שירות אגרות החוב מפני מצבה של עמידר, אלא שלהערכתנו, אלו נותרים חשופים בתרחיש בו עמידר תחדל מלהתקיים כ"עסק חי".

הסבירות הגבוהה לתמיכת המדינה בעמידר נשענת להערכתנו על השיקולים הבאים:

 1. מעמדה המבוסס של עמידר כזרוע במימוש מדיניות הרווחה והשיכון של ממשלות ישראל, והגדרתה כזרוע ביצוע של ממשלת ישראל לניהול הדיור הציבורי. עמידר הינה בעלת מוניטין ממושך בתפקידיה השונים בתחום הדיור הציבורי. לעמידר תשתית ארגונית ותפעולית לניהול מאגר הדיור הציבורי וכן ידע וניסיון נצבר ברכישת דירות למאגר הדיור הציבורי וניהולן עבור המדינה.

 2. זיקה גבוהה בין החברה לבין המדינה הנובעת בעיקר מהיות המדינה הלקוח העיקרי של החברה, הרגולטור המפקח על החברה וכן הבעלים של החברה. המדינה מעורבת במרבית רבדי פעילות החברה ובעלת השפעה רבה עליהם.

 3. הערכתנו לסבירות נמוכה להפרטת החברה בטווח הנראה לעין. 4. מידרוג מעריכה כי התנערות המדינה מהתחייבויותיה של עמידר תסב נזק תדמיתי משמעותי למדינה ותוביל לפגיעה באמון השוק, הכרוכה בנזק כלכלי לא מבוטל. נדגיש כי להערכת מידרוג, החשיבות הכלכלית והחיוניות של עמידר עבור מדינת ישראל ואזרחיה הינה נמוכה יחסית, וכשלעצמה אינה מסבירה את הערכתנו לתמיכה ממשלתית גבוהה בעמידר. יחד עם זאת, מידרוג מעריכה כי פגיעה מהותית במערך השירות לדיור הציבורי או בנכסי הדיור הציבורי עשויה לגרור תגובה ציבורית שלילית רחבה.

אופק הדירוג היציב מגלם את הערכת מידרוג לתמיכת המדינה בחברה למניעת אירוע כשל וכן את יכולתה של עמידר לעמוד בחלקה בהסכם גיוס החוב.
פירוט השיקולים העיקריים לדירוג
עמידר מהווה "זרוע ביצוע" של המדינה ומשרד השיכון במימוש מדיניות הממשלה בתחום הדיור הציבורי בישראל

עמידר הוקמה בשנת 1949 במטרה לממש את מדיניות הממשלה בתחום הדיור הציבורי בישראל. בשנת 2014 הוכרה עמידר כזרוע ביצוע של הממשלה בתחום זה. נכון ליום 30.09.2018 מנהלת עמידר (במאוחד עם פרזות) כ- 38.6 אלף דירות בתחום "דיור הקבע" הכולל את ניהול הרכוש הממשלתי ורכוש החברה. מתוך כך, כ-427 דירות המוגדרות כרכוש עמידר ופרזות המקורי, כ- 22.6 אלף דירות אשר הוחכרו לחברה מהממשלה וכ-16 אלף דירות בבעלות מדינת ישראל. עמידר מעסיקה כ-470 עובדים (נכון ליום 31.12.2018) ומערך סניפים התומך בניהול הדיור הציבורי. ניהול יחידות הדיור כולל את אחזקת הדירות, התקשרות עם הדיירים, אכלוס, גביית שכר דירה, פיתוח סביבתי ועוד. ניהול דירות הדיור הציבורי על ידי עמידר נעשה מכוח הסכם ניהול בין החברה לבין ממשלת ישראל אשר חודש בשנת 2017 לתקופה של 5 שנים החל מיום 1 בינואר 2018 ומסדיר את מערכת היחסים בנוגע לניהול הנכסים. בנוסף לכך, מנהלת עמידר כ- 5,500 נכסים המצויים בבעלות רשות הפיתוח, וזאת מכח הסכם ניהול בין החברה לבין רשות מקרקעי ישראל.

מלאי הדיור הציבורי בישראל עומד על כ-3% מכלל הדירות במשק והוא בין הנמוכים במדינות המערב החברות ב-[2]OECD. בשני העשורים האחרונים צומצם משמעותית מאגר הדיור הציבורי, מהיקף של מעל 100 אלף דירות להיקף הנוכחי, וזאת נוכח מבצעי מכר שערך משרד הבינוי והשיכון, במסגרתם נמכרו לאורך השנים כ-30 אלף דירות לדיירים המתגוררים בהן בשיעורי הנחה משמעותיים ביחס למחיר השוק. בשנים 2014-2018 לבדן נמכרו כ-7,000 דירות ציבוריות במסגרת מבצעי מכר, ומכספי המכירה שהועברו לקרן ייעודית נרכשו כ-1,400 דירות בלבד[3]. על פי הערכות, בישראל כ-220 אלף נזקקי סיוע בדיור מתוכם כ-160 אלף זכאים לסיוע בשכר דירה וכ-60 אלף משפחות ויחידים מתגוררים בדיור ציבורי. תור זכאי הדיור הציבורי של משרד הבינוי והשיכון נאמד בכ-3,000 משפחות ויחידים. לצורך הרחבת מאגר הדירות הציבורי וקיצור זמן תור ההמתנה לדיור ציבורי אישרה מדינת ישראל מסגרת תקציבית לצורך גיוס אגרות חוב בסך 1.0 מיליארד ₪ על ידי עמידר למטרת רכישת מאות דירות למאגר הדיור הציבורי. כמו כן, בדצמבר 2018 חתמה עמידר על נספח להסכם הניהול עם המדינה, שקובע מסגרת כספית של עד 1 מיליארד ₪ נוספים מהמדינה לרכישת דירות למלאי הדיור הציבורי, עמידר כבר החלה לרכוש דירות ע"פ הנספח להסכם הניהול.

[1] הדוחות מפורסמים באתר מידרוג www://midroog.co.il
[2] על פי נתוני הוועדה למלחמה בעוני בישראל, מתוך דוח ועדת המשנה לענייני דיור, יוני 2014.
[3] הנתונים לקוחים מתוך תקציב המדינה – הצעה לשנת הכספים 2019.