מגדלי הים התיכון: ההכנסות בתשעת החודשים ל-2019 צמחו בכ-11% לכ-144 מיליון שקל

דורון ארנון - מנכל מגדלי הים התיכון

במהלך התקופה שיווקה החברה יחידות דיור בסכום כולל של למעלה מ-250 מיליון שקל

ההון העצמי הסתכם בכ-936 מיליון שקל ומהווה כ-24.9% מסך המאזן; ההון העצמי בתוספת מיסים נדחים עומד על כ-1.32 מיליארד שקל

מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון: "אנו מסכמים את תשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 עם צמיחה דו-ספרתית בהכנסות, שהושפעו לחיוב מהעלייה בשיעורי התפוסה בבתים החדשים בגני תקווה ובירושלים, וכן מאיחוד לראשונה של תוצאות השותפות 'החיים הטובים' שהקמנו לאחרונה שעיסוקה בניהול מועדון חברים לבני הגיל השלישי. כמו כן, במהלך התקופה שיווקנו יחידות דיור בלמעלה מרבע מיליארד שקל – בין היתר, לאור העלייה בקצב השיווק של הבתים החדשים בגני תקווה והבית בירושלים. בימים אלה, אנו ממשיכים בפעולות ההקמה של הבית ברחובות הצפוי לכלול 250 יחידות דיור, לצד מחלקה סיעודית, כך שעם השלמתו תימנה הרשת כ-1,900 יחידות דיור".

רשת הדיור המוגן, מגדלי הים התיכון, פרסמה את תוצאותיה הכספיות לתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019, המלמדות על גידול בשיעורי התפוסה של הבתים בגני תקווה ובירושלים וצמיחה דו ספרתית בהכנסות.

רבעון שלישי של שנת 2019:
ההכנסות ברבעון השלישי של שנת 2019 צמחו בכ-15% לכ-50.9 מיליון שקל, לעומת כ-44.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הצמיחה בהכנסות נבעה בעיקר מאיחוד לראשונה של פעילות חברת "החיים הטובים" העוסקת בניהול מועדון חברים לבני הגיל השלישי, לצד גידול בדמי אחזקה ומחילוט פיקדונות מדיירים בגין התקדמות אכלוס הבית בגני תקווה והבית בירושלים והמשך הגידול בהכנסות מהפעלה עצמית של המחלקות הסיעודיות,

הרווח מפעולות רגילות ברבעון השלישי של שנת 2019 הסתכם בכ-9.5 מיליון שקל, בהשוואה לכ-32.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברווח מפעולות רגילות נבעה בעיקר מכך שבתקופה המקבילה אשתקד הכירה החברה בהכנסות מעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-26.7 מיליון שקל, לעומת עלייה מתונה יותר בסך של כ-6.2 מיליון שקל ברבעון השלישי של השנה, וכן מהגידול בהוצאות מכירה ושיווק בתקופת הדוח.

ה-FFO ברבעון השלישי של שנת 2019 הסתכם בכ-18.2 מיליון שקל, בהשוואה לכ-38.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ב-FFO מיוחסת בעיקר לקיטון בתזרים מקבלת פקדונות מדיירים, נטו חלק החברה בעקבות הגידול בהחזרי הפיקדונות בבתים הוותיקים שהיה גבוה מהגידול בסך תקבולי הפקדונות, לצד העלייה האמורה בהוצאות המכירה ושיווק.

הוצאות המימון, נטו ברבעון השלישי של שנת 2019 הסתכמו בכ-4.1 מיליון שקל, בהשוואה להוצאות מימון, נטו בסך של כ-8.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון בהוצאות המימון, נטו נבע בעיקר מירידה בהוצאות שערוך פקדונות דיירים בגין ירידת מדד המחירים לצרכן הידוע ברבעון השלישי של שנת 2019 לעומת עלייתו ברבעון המקביל אשתקד, בקיזוז חלקי עם הכרה בהוצאות בגין עמלות פירעון מוקדם של אגרות חוב בסך של כ-11.6 מיליון שקל כחלק מהפעולות היזומות שנוקטת החברה למחזור חובותיה ובמטרה להקטין את עלויות המימון שלה.

מגדלי הים התיכון סיימה את הרבעון השלישי של שנת 2019 עם רווח נקי בסך של כ-1 מיליון שקל (הפסד מיוחס לבעלי המניות בסך של כ-1 מיליון שקל), בהשוואה לרווח נקי בסך של כ-16.8 מיליון שקל (רווח מיוחס לבעלי המניות בסך של כ-14.4 מיליון שקל) ברבעון המקביל אשתקד. הירידה ברווח הנקי נבעה כאמור, בעיקר מכך שברבעון המקביל אשתקד הכירה החברה בהכנסות גבוהות יותר משערוך נדל"ן להשקעה ומכך שהכירה החברה בהוצאות בגין עמלות פירעון מוקדם של אגרות חוב. הרווח הנקי, בנטרול ההוצאות המיוחסות לפירעון מוקדם של אגרות חוב נטו, ברבעון השלישי של השנה הסתכם בכ-10 מיליון שקל.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת ברבעון השלישי של שנת 2019 הסתכם בכ-40 מיליון שקל, בהשוואה לכ-46.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד והושפע בעיקר מהקיטון בתזרים מזומנים מתחלופת פיקדונות דיירים, נטו שירד ברבעון לכ-47 מיליון שקל, בהשוואה לכ-51.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, כתוצאה מגידול בהחזרי הפיקדונות בבתים הוותיקים, בתקופת הדוח ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

תשעת החודשים הראשונים של שנת 2019:
ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 צמחו בכ-11% לכ-143.9 מיליון שקל, לעומת כ-129.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הצמיחה בהכנסות נבעה בעיקר מגידול בדמי אחזקה ומחילוט פיקדונות מדיירים בגין התקדמות אכלוס הבית בגני תקווה והבית בירושלים, מגידול בהכנסות של המחלקה הסיעודית בבית בכפר סבא, המופעלת בהפעלה עצמית, בעקבות הגידול בשיעור התפוסה במחלקה, וכן מהאיחוד האמור לראשונה של פעילות חברת "החיים הטובים" העוסקת בניהול מועדון חברים לבני הגיל השלישי.

הרווח מפעולות רגילות בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 הסתכם בכ-62.3 מיליון שקל, בהשוואה לכ-77.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה ברווח התפעולי נבעה בעיקר מכך שבתקופה המקבילה אשתקד הכירה החברה בהכנסות מעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-66.6 מיליון שקל, בהשוואה לעלייה מתונה יותר בסך של כ-56.4 מיליון שקל ברבעון השלישי של השנה ומירידת ערך של רכוש קבוע בעקבות הערכה מחדש של מחלקות הסיעוד המופעלות באופן עצמאי על ידי הרשת.

ה-FFO בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 הסתכם בכ-88.5 מיליון שקל, בהשוואה לכ-103.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה ב-FFO מיוחסת בעיקר לקיטון בתזרים מקבלת פקדונות מדיירים, נטו חלק החברה בעקבות הגידול בהחזרי הפיקדונות בבתים הוותיקים שהיה גבוה מהגידול בסך תקבולי הפקדונות, וכן מעלייה בהוצאות המכירה והשיווק בתקופת הדוח.

הוצאות המימון, נטו בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 הסתכמו בכ-36.5 מיליון שקל, בהשוואה להוצאות מימון, נטו בסך של כ-32.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. השינוי בהוצאות המימון, נטו, הושפע בעיקר מהירידה בהוצאות שערוך פיקדונות הדיירים למדד המחירים לצרכן הידוע - בעקבות עלייה בשיעור של כ-0.5% לעומת עלייה גבוהה יותר של כ-1.1% בתקופה המקבילה אשתקד. בתוספת ההכרה האמורה בהוצאות בגין עמלות פירעון מוקדם של אגרות חוב במסגרת הפעולות היזומות שנקטה החברה להוזלת עלויות המימון.

הרווח הנקי של רשת מגדלי הים התיכון בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 הסתכם בכ-13.4 מיליון שקל (כ-8.2 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), בהשוואה לכ-25 מיליון שקל (כ-19 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה ברווח הנקי נבעה, מכך שבתקופה המקבילה אשתקד נרשמה עלייה גבוהה יותר בשווי נדל"ן להשקעה, מהגידול בהוצאות המימון, נטו שהושפע מפירעון מוקדם של אגרות חוב ומירידת ערך רכוש קבוע המיוחסת להערכה מחדש של מחלקות הסיעוד בהפעלה עצמית. הרווח הנקי, בנטרול ההוצאות המיוחסות לפירעון מוקדם של אגרות חוב נטו, בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 הסתכם בכ-22 מיליון שקל, בדומה לתקופה המקבילה אשתקד.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019 הסתכם בכ-119.2 מיליון שקל, בהשוואה לכ-124 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, והושפע בעיקר מהתזרים מתחלופת פיקדונות דיירים, נטו שהסתכם בכ-146.5 מיליון שקל, בהשוואה לכ-145.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

מאזן ליום ה-30.09.2019 ודגשים עיקריים:
לחברה מזומנים ושווי מזומנים בסך של כ-301 מיליון שקל ביחס ליתרה בסך של כ-243 מיליון שקל בסוף שנת 2018.

ההון העצמי של רשת מגדלי התיכון הסתכם לכ-936 מיליון שקל (מתוכו כ-801 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות) המהווה כ-24.9% מסך המאזן. ההון העצמי של החברה הושפע מרווחי החברה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2019, מהקצאה פרטית של מניות בסך של כ-40 מיליון שקל לדוד פתאל – כל זאת בניכוי הכרזת דיבידנד בסך של כ-50 מיליון שקל ששולם בחודש אפריל השנה.

כמו כן, לחברה מיסים נדחים בהיקף של כ-382 מיליון שקל, כך שההון העצמי של הרשת בתוספת מיסים נדחים מסתכם בכ-1.32 מיליארד שקל.

לחברה יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP (בתוספת מיסים נדחים) של כ-9%.

אירועים מהותיים ועיקריים אחרונים:
בחודש אוקטובר 2019, חברת הדירוג 'מידרוג' אשררה את הדירוג הנוכחי A2 לאגרות החוב של החברה והעלתה את אופק הדירוג של החברה מאופק יציב לאופק חיובי.
בחודש יולי 2019, השלימה החברה הנפקת אג"ח סדרה ד' (סדרה חדשה) בהיקף של כ-320 מיליון שקל, בריבית שקלית של כ-2.8% במח"מ ארוך של כ-6.1 שנים, כאשר תמורת ההנפקה שימשה לפדיון המוקדם והמלא של אגרות החוב (סדרה ב').

בחודש יולי 2019, הושלמה הקצאה פרטית לדוד פתאל, המייסד ובעל השליטה של רשת המלונאות פתאל, בסך של כ-40 מיליון שקל תמורת מניות החברה בשיעור של כ-4% מהון החברה, ובכך דוד פתאל הצטרף לדבוקת השליטה של רשת מגדלי הים התיכון.

בחודש מאי 2019, הודיעה החברה על קבלת היתר חפירה ודיפון להתחלת עבודות ההקמה של בבית הדיור ברחובות. במקביל, פועלת החברה לקדם את קבלת ההיתר הכללי של הפרויקט אשר להערכת החברה צפוי להתקבל תוך מספר חודשים בודדים. בית הדיור המוגן ברחובות יכלול 250 יחידות דיור ולצידן מחלקה סיעודית כאשר השטח הבנוי הכולל של הפרויקט נאמד בכ-35 אלף מ"ר.

בחודש מאי 2019, הקימה החברה שותפות "החיים הטובים" (חלק החברה – 80%) שעיסוקה בניהול ורכישת מועדוני צרכנות, בדגש על מוצרים ושירותים לגיל השלישי. בהתאם לכך, השותפות רכשה 65% מההון של חברת החיים הטובים חמישים פלוס, המתמחה בניהול מועדון חברים לבני הגיל השלישי, וזאת בתמורה לכ-9.4 מיליון שקל. תוצאות השותפות אוחדו לראשונה בתוצאות הרבעון השלישי של השנה.
בחודש אפריל 2019, חילקה החברה דיבידנד לבעלי מניותיה בסך של כ-50 מיליון שקל.

רשת "מגדלי הים התיכון" הינה החברה המובילה והוותיקה בענף הדיור המוגן בישראל. החברה פועלת מזה כ-30 שנה ובבעלותה 7 נכסי דיור מוגן פעילים: הבית בבת ים, הבית בכפר סבא, הבית בסביון, הבית ברמת השרון, הבית בנורדיה, הבית בירושלים והבית בגני תקווה. בסך הכל בבעלות החברה כ- 1,650 יחידות דיור. בנוסף, החברה החלה בהקמת בית הדיור המוגן השמיני של הרשת אשר יכלול 250 יחידות דיור לצד מחלקה סיעודית. הרשת שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים ובוחנת המשך ייזום או רכישה של פרויקטים נוספים בתחום. מר מוטי קירשנבאום מכהן כיו"ר החברה ודורון ארנון מכהן כמנכ"ל החברה.